失業中の弟の住宅ローン肩代わりについて

弟が失業し、住宅ローンが払えなくなる見込みとなったため、兄がローンの肩代わりを考えています。(1)現在の弟のローンを兄が引き継ぐ場合（債務承認）、(2)兄が新しく住宅ローンを借りて、今の弟のローンを一括返済する場合　どちらが税金が少なくてすむでしょうか？兄は住宅ローン減税を受けることができますか？兄弟ともに金銭的余裕が余りないため、総合的にみて負担の少ない方法を教えてください。
また、(1)具体的な相談をする場合、税理士に相談するのが適切でしょうか？その場合、相談料の相場はどれくらいでしょう？(2)このようなケースで住宅ローンを借りる場合、異例なので銀行の審査は厳しいのでしょうか？
よろしくお願いします。
　

No.2 ベストアンサー 回答者： eightman33 回答日時： 2009/12/16 11:06

(1),(2)どちらの方法も贈与税の対象になります。

例えば、当初1,000万円だった借入の現在残高が600万円だとした、
場合この600万円が贈与とされます。
また、(2)の新たなローンはあなたの居住用ではないので借入は
無理でしょう。

現実的には「負担付贈与」をされるのが、取りあえずは良いかと
思います。（負担付贈与については下記URLご参照）
ただし、この場合には不動産のうち時価600万円相当部分をあなたの
名義で登記することが必要です。不動産の時価が3,000万円なら
30分の6のの持分で登記します。
将来、弟さんが就職されてローン返済が可能になったら、残債について
今度はあなたから「負担付贈与」して弟さんが登記をします。

ただし、その時までにあなたが返済した金額相当分はあなたの名義で
残ることになりますので、その解決をどうするかが問題です。

ローンの返済は元利合計ですので利息相当分もあなたの名義になる
ことも留意してください。
単純に売買という形でも結果は同じですが、ローンを引き継ぐなら
この方法しかないと思います。

税理士等の専門家にご相談ください。
相談料は目安は1時間5千円～1万円ぐらいだと思いますが、その後の
手続き等の業務を依頼するのであれば無料の場合もあります。

以上、簡単ですが。
持分の一部移転という形で

参考URL：http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4426.htm

この回答へのお礼

早速ご回答ありがとうございます。
具体的で大変助かりました。
参考URLも、勉強になりました！
税理士に相談してみます。
ありがとうございました！

お礼日時：2009/12/16 20:02

No.3 回答者： eightman33 回答日時： 2009/12/16 11:08

No.2　です。

最後の行は消し忘れです。

この回答へのお礼

具体的なご回答ありがとうございました！
大変助かりました！しかもすばやい回答で、大変感謝しております！

お礼日時：2009/12/21 09:54

No.1 回答者： uron-t 回答日時： 2009/12/16 05:43

　あまりにも税金に注意が行き過ぎているので、本旨を再確認した方が良いと思います。

　一般的に住宅ローンは、住宅の所有者が支払うものです。住宅や該当不動産が担保だから銀行は貸す仕組みです。ですから、ローンの借り換え以前に、住宅の所有者をお兄様名義に変更するのかどうかという問題があります。所有権変更を伴う場合、債務処理や登記は司法書士の範疇となる可能性もありますし、弟様からの贈与となりますから、贈与税がかかる可能性もありますから一概には回答できません。
　弟様が早い機会に再就職を希望していて、再就職するまでの一時的な資金難なのか、何らかの事情（大学の再入学など）で再就職は当分見込まれないのかによっても、アドバイス内容が大きく異なります。
　どちらにしても具体的な資産額は現場と物件を知らないといけませんから、支払いが滞る前に税理士か司法書士に相談された方が良いです。　相談料は都道府県や地域、事務所によっても異なります。地元の税理士会や司法書士会に、相談内容も合わせて問い合わせると、適切な相談先や相談料などのアドバイスがもらえると思います。

この回答への補足

早速ご回答いただきありがとうございます。
現在弟が住んでいる家ですが、兄が住宅ローンを借りる際にも担保提供するつもりです。その際、家の名義を兄100％にするのか、負担した費用相当で所有権割合を登記するのかはよく分かりません。
ちなみに、弟の再就職の見込みは薄く、運よく再就職できたとしても給与水準がかなり低そうなので、兄が肩代わりしようと検討しています。
アドバイス頂いた通り税理士か司法書士に相談してみようと思います。

補足日時：2009/12/16 18:47