共有名義の家の賃貸契約書について

夫婦共有名義の一戸建て住宅を貸しています。
契約は、不動産会社が間に入って、４年になりますが、不動産会社から、今回から賃貸契約書に、貸し主として夫婦双方の署名を入れるように言われました。
今まで、問題はなかったのに法律上、何か問題があるのでしょうか。

その不動産は離婚などの場合に問題があると話していましたが。

No.3 ベストアンサー 回答者： buttonhole 回答日時： 2010/01/13 00:43

　一言で言えば、将来の紛争の防止のためでしょう。

例えば、賃貸借契約を締結しようとする借主が弁護士に相談したところ、その弁護士が「賃貸借契約は要式行為ではないから、賃貸借契約書がなくても賃貸借契約は成立する。従って賃貸借契約書を作成する必要はない。」とか「共有不動産の賃貸は管理行為に該当するから、共有者の一部に反対者がいたとしても、共有者の持分の価格の過半数の同意があれば良い。」とアドバイスしたとしたら、専門家の回答としては失格です。
　将来紛争が生じ、裁判になったら、賃貸借契約書といった「書証」は、有力な証拠になるのですから、特段の事情がないかぎり契約書を作成することは紛争防止のイロハです。また、最高裁判例は、賃貸借契約の「解除」は管理行為に該当するといっているだけであって、賃貸借契約の「締結」が管理行為にあたるかどうかは明言していませんから、共有者全員と契約を締結するという安全策をとるのが通例です。
　御相談者の事例では「妻も、納得の上で貸しているので」と言うことですから、法律的には有効な賃貸借契約が成立していることに疑いはないでしょう。しかし、自分の都合が悪くなると、「そんなこと言った覚えがない。」と言い出してトラブルになることは良くあることです。（誤解がないように申し上げますが、奥様がそのようなことを言う人間だと言っているわけではありません。）また、「奥様が納得している。」のであれば、奥様も署名に応じるのが通常であり、それに応じないとすれば、実は「奥様は納得していない。」という疑念が借主に生じるかも知れません。（もっとも、そのようなことを気にする借主であれば、最初の契約の時点で、奥様にも署名を求めるでしょう。）
　今回の更新に際して、契約書に奥様の署名を求める不動産会社の対応は、泥縄的ではありますが、契約書の内容を良く読んで納得できるのであれば、奥様もご署名された方がよいと思います。

この回答への補足

buttonhole 様
アドバイスをありがとうございます。
妻は反対しているのではなく、不動産会社から一方的に
「二人の署名が必要です」と言われたのです。

賃貸契約書に署名する段階ではなく、契約更新にかかる手数料として
1ヶ月分賃借料の半分の費用を不動産会社が頂きますよという
「契約更新業務依頼書」
に二人の署名捺印が必要ですと連絡が来たのです。

そこで「どうして必要なのか」という疑問が生じたわけです。

不動産会社からの電話では、その理由の説明があいまいなので
はっきりとした理由を文書で回答して欲しい旨の申し入れを
したのですが、翌日、上記の書類だけが送付されてきたのです。

補足日時：2010/01/13 10:38

No.4 回答者： buttonhole 回答日時： 2010/01/14 19:58

>「契約更新業務依頼書」に二人の署名捺印が必要ですと連絡が来たのです。

　貸主が御相談者ご夫妻ですから、不動産会社としては、契約更新業務も御相談者ご夫妻から依頼を受ける形にすることは自然だと思いますが、不動産会社の思惑は、やはりトラブル防止でしょう。
　例えば、「私は貴社（不動産会社）に業務の委託をした覚えはありません。従って貴社が相手方と行った賃貸借契約は無効です。」とか、「私は貴社に業務の委託をした覚えはありませんので、契約更新業務の報酬額は払いません。夫に請求してください。」といったようなことです。
　以上は、私の推測ですので、御相談者ご夫妻に何らかの不利益が生じるかどうかは、契約書の内容を精査する必要があります。もし、心配でしたら、弁護士に相談されることをお勧めします。

この回答へのお礼

以前の契約書の通り、一人の署名押印といたします。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2010/01/20 12:37

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2010/01/12 16:31

＞法律では・・とのことですが、具体的には、どのような「法律」に記載されているのでしょうか？

民法252条です。
同条では、共有者が共有物を賃貸することを「管理行為」と云い、管理行為は、全体の2分の1以上の賛成がなければできないことになっています。
「夫婦共有名義」と云うことですから、各々2分の1と思われます。
従って、夫婦が賛成しないと貸すことができないのです。
この場合、夫の持分権が3分の2で妻が3分の1ならば、夫から借りれば、それは有効です。

この回答への補足

共有ですが、持ち分は夫が7/10、妻が3/10ですので、
連名の必要はないと考えるのですが、いかがでしょうか。

賃貸契約書に基づき契約更新業務を不動産会社に委託する書類
「契約更新業務依頼書」の中に「契約更新業務の報酬額」が記載されているものです。
　その業務内容として
（新賃貸条件の提案及び交渉）
（契約更新書類の作成と更新料の受領）
が手続きをお願いしている不動産会社から送られて来て、その書類に連名で別々の印鑑を押して、返却してくださいという事なのです。

補足日時：2010/01/12 20:14

No.1 回答者： akak71 回答日時： 2010/01/12 13:54

法律では両者の署名が必要です。

妻が賃貸借契約を否定すると、賃借人が建物を退去しなければいけない可能性があります。

最近は、正式な契約をすることに

この回答への補足

akak71様、ありがとうございます。

妻も、納得の上で貸しているので、二人の署名は必要ないと思うのです。
法律では・・とのことですが、具体的には、どのような「法律」に
記載されているのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

補足日時：2010/01/12 15:47