ローン特約について

Question

ローン特約について

注文住宅を購入するにあたり、一ヶ月ほど前土地の契約をしました。(手付金１０万円)
ローン特約期日直前に、追加書類を要求され、ローン特約期日に間に合わなそうだったので、その旨建築会社に言ったのですが、「大丈夫です。書類を出せば通るので、期日の前日に出せば間に合います」と言われ、私もその言葉を鵜呑みにしてしまいました。
その後、ローン特約期日になっても連絡がなく、こちらから連絡したら「２、３日なら遅れても大丈夫」と言われました。またまたその場ではその言葉を鵜呑みにしてしまったのですが、ここで初めて色々ネットで調べたのですが、ローン特約期日に間に合わなそうなときは期日の延長をお願いした方がいいと書かれており、初めて期日の延長が可能なことを知りました。(もちろん売主、買主双方の同意のもとですが)

これで、ローンが通れば問題はないのですが、ローンが通らない場合はやはり手付金は戻ってこないのでしょうか。
私の勉強不足によるところが大きいと思うので致し方ないかと思うのですが、建築会社の営業に対して納得できない気持ちもあります。給与証明書を提出しましたが、給与額に交通費を入れるように言われ(交通費を入れると源泉徴収証と金額が合わないと言いましたが、実際に貰っているから書いてくださいと言われました)、提出しましたがローン会社に再提出をお願いされ、そのやり取りで(私の会社でも発行に数日かかり)、ローン審査が遅れたのもあります。
また、期日を過ぎた時の解除金額が土地の代金の20％と契約書に書いてありますが、これは売主との話し合いで減額(手付金の没収で済ます等)の余地はありますでしょうか。それとも契約書厳守でしょうか。

マイホームを手に入れられると、浮かれて、しっかりと地に足を付け物事を勉強し進めてこなかった自分がとても今は恥ずかしく思います。
長文、乱文大変申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

oyazi2008 · Accepted Answer

ちょっと解釈違いの回答もありますので、契約書の法的な解釈を記載します。
ローン条項の期日は、解除可能な期限です。その期日を越してからローン条項に依る白紙解除は適用になりません。よって延長する場合はこの期日前に延長する旨の合意書などを作成しておかなければなりません。
今回の場合、察するに土地の売買とローン付けしている工務店とは関係ない様に思えます。
仲介人（取引）からすれば自己ローンです。万一契約解除の場合は、手付放棄と仲介料を請求されます。
契約相手方が一般の売主さんの場合は手付解除の期日が定められています。その期日を経過した場合は、違約金を請求されます。売主が業者の場合は、手付解除の期日は定められません。契約の引き渡し日までは、手付解除が可能です。
もし、決済期日が来てしまい、その時に支払いできないという事になると、売主が業者でも損害賠償の対象となります。違約金の20％です。
上記が契約書の内容です。
しかし、上記はあくまで契約書の解釈を記載したまでです。が実際は取引を継続させ決済出来るような方向で仲介します。しかし、万一の場合、ローン条項は適用にならないでしょう。売主が承諾しないと思います。
審査に時間がかかるということは、ほぼ通る可能性が高いという事です。否決は早く通知されますから。
もし質問者さんに損害があった場合、今回は法的に工務店へ請求することになるでしょう。
たぶんローンは承認になると思いますので、あまりご心配なさらずに・・・心配ならば工務店を経由せず銀行担当者に「どうなっているか？」を直接訪ねてみましょう。
当方不動産業者です。

takapiii · Answer

No.3です。

>期日はもう数日前に過ぎてしまいましたが、不動産会社に延長をお願いしてみます。

期日を過ぎてしまったのであれば、そのまま解約すると手付放棄になりますので、どちらにしろ早急に期日の延長を行ってください。
向こうも売りたいはずなので、延長するとおもいますが。

takapiii · Answer

ちょっと勘違いされていると思います。

ローン特約は、「その日までにこの銀行でローンが通らなかった場合は、無条件で解約できる」と言う意味です。
つまり期日を厳守するなら、実際に期日までのローンの審査が出なかったので、ローン特約によって無条件解約出来ると言う事です。ですので、今すぐ「期日までにローンが通らなかったので解約します。」と不動産会社に告げておきましょう。
不動産会社は「いやまだ通るかもしれませんので、期日を延ばしましょう」となるでしょうね。そうしたら期日を延ばしましょう。

で、期日を過ぎてローンが通った場合、この場合は「ローンが通ったので購入してもいいですよ」と言えば、喜んで進めるでしょう。
ちなみに、先に期日を延ばしておかないと手付を返さないと騒ぎ始めるので、とにかく「期日を過ぎてローンが降りなかったので」と言う事を強調して、期日を延ばすなら延ばしてもよいと伝える事が大事です。

hkinntoki7 · Answer

No.1です。

＞一般的なローン特約に関しては、期日までにローンが通らない場合、自動的に解約となる
＞のでしょうか。
　売る側は売りたいですから何とかしてローンを付けたいと考えると思いますよ。ですから期日になる前に金融機関に審査結果がわかる目安を確認されて連絡されれば待ってくれると思います。次の買い手が待っているような物件でないかぎり、解約されることはないと思います。

＞ローン特約期日を過ぎた状態で、ローンが通らないのを理由に解約する場合は買主都合とは
＞ならないのでしょうか。
　ならないと思います。上記と重複しますけど、人気物件ならあっさりと解約されてしまうでしょうが、そうでないかぎり売りたいでしょうから契約書の期日を超えてでも色々な借り入れ方法を模索したいはずです。それでも、審査が通らなければローン特約による解約とするしかないと思います。自分の回答より売り手に訊かれた方が納得できると思いますよ。

hkinntoki7 · Answer

まずは、契約書をきちんと読みましょう。勉強不足とかいう話ではなく、大きな買い物をしたにもかかわらずどんな契約をしたのかを理解されていないことが信じられませんね。白紙の借用書に署名捺印したようなものですよ。わからなければ署名する前に内容を確認するのが常識だと思います。

＞これで、ローンが通れば問題はないのですが、ローンが通らない場合はやはり手付金は戻ってこ
＞ないのでしょうか。
　一般的なローン特約というのは、契約後Ｘ日後までにローン審査が通らなかった場合、契約を白紙撤回するという内容です。印紙代などは折半ですが手付金は全額返済される内容です。無条件解約なので“特約”なのです。

＞期日を過ぎた時の解除金額が土地の代金の20％と契約書に書いてあります
　これは買主都合で契約を解約したときのペナルティです。例えば転勤が決まったから買うのを辞めたとか、もっと条件がよい物件を見つけたのでそちらを買いたいと言った理由です。

以上は個人的に経験に基づく参考回答とお考え下さい。あくまでも契約書に書いてあることが優先されます。

ローン特約について

ちょっと解釈違いの回答もありますので、契約書の法的な解釈を記載します。

No.3です。

ちょっと勘違いされていると思います。

No.1です。

まずは、契約書をきちんと読みましょう。

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