こんにちは。こんな話があるのですが聞いてくださ
い。
借地に親から引き継いだ住まいがあり、もうその土地に50年以上も住んでいる70代の方がおいでです。
その土地の地主は何かとお世話になる近所の方なのだけれど、先日、借地面積を測量し直したら登記面積より若干大きいことが判ったので、その面積分の値上げと、永年の不払い分を過去に遡って支払ってほしいと申し入れがあり、今後のおつき合いを考えて承諾したというのです。
古い時代の測量の記録の誤差が見つかる話は、耳にしたことがありますが、それによる値上げや過去分の請求については聞いたことがありません。
実際はしばしば起こることなのでしょうか。
また今回はそれはない様ですが、おそらく借地人側では心証を悪くすることで、将来立ち退き要求などが起こると面倒と、心配がよぎり断り難かったのでは、とも思えます。
この年代の人に受け入れやすく、安心してもらえるアドバイスをして差し上げたいです。経験のある方、専門家の御意見を頂ければと思います。
よろしくお願いいたします。
No.2ベストアンサー
- 回答日時:
問題は契約書にどの様に記載されているかによると思います。
たとえば、その借地料を面積に従がい貸していて平米当り~円とするとの表現で、事実と異なれば精算します、とのようになっていれば、賃料をかえることも理解できますが、通常は、面積が記入されていても、その土地を特定させるための表現に過ぎません。法的に表現しますと、借地契約の瑕疵担保責任ですが、面積を契約の条件としていなければ、認められないでしょう。認められる場合でも時効は民法169条により5年です。まあ、契約というものは、お互いに納得して支払いをするのであれば、第三者が不当なものと思っていても隔靴掻痒の感はあるものです。地主さんの方にたしなめてあげるのも一方法だと思います。
shoyosiさん、ありがとうございます。
>面積が記入されていても、その土地を特定させるための表現に過ぎません。
そうですか、その辺もちょっと心配だったので説明して頂いてホッとしました。
さすがに契約書は見てはいないのですが、一般的な文面の物だと思います。土地を示す項目に面積が書いてあっただけでは、面積も契約の条件と言うことにはならないのですね。
隔靴掻痒 まさにそんな感じです。
一般的にどうなのか、法的にどうなのか、ある程度知った上で、私よりもう少し年輩の方にお声をかけて頂ければいいかなあと思います。
ふと思うのですが、(仮にですが)地主の方が「面積が契約の条件には当たらず、地代の値上げの根拠にならない」と気付いて、その上で請求をする場合は法には触れないのでしょうか。
No.4
- 回答日時:
借地借家法11条1項
「地代又は土地の借賃が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代などに比較して不相当となったときは、契約の条件に関わらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することが出来る。・・・」
とあり、旧借地法12条1項にも同様の規定があります。
つまり、公課その他の経済事情の変動によって、地代が不相当となった場合に、『将来に向かって』地代の増減を請求することが出来るのです。『過去』について請求することは出来ません。また、この経済事情の変動というのも、変動があったからすぐに地代に反映させるということも出来ません。
但し、過去の地代そのものが極端に低廉であったような場合は、それまでの得をした分について不当利得の返還請求(民法708条)を地主側がするということも考えられなくは無いと思いますが、いずれにせよ、お話の内容だけから判断すると、法的には過去の賃借料について支払う必要はないし、将来の地代の値上げに関しても、それが適性とみなされない限り、増額分に関して支払う必要はない、と言うことになります。
この種の問題は、全国あちこちで発生しております。
この原因は、土地の登記簿上の面積がそもそも正確でないと言うことにあります。
現在、不動産登記法17条所定の図面を整備するようになっておりますが、まだ現実にはこの図面はほとんどのところで整備されてはおらず、昔ながらのいわゆる「公図」と称される図面を元に地番や境界などが示され、また、壬申地券(明治4年~6年)や改正地券(明治6年~14年)の表示面積を元に面積表示がなされているため、都市部の一部の地域を除き、登記簿上の面積と実測面積が異なるのは普通です。
これは、明治政府の財源安定の為に、土地(特に宅地)の面積に対して税金をかけました。そのため、少しでも面積を少なくしようとしていた傾向があり、しかも測量の技術を持った人ではなく、一般人に測量をさせ、後で役人がそれを確認する程度であったために、非常に不確かな図面しか出来ていないという実情があります。(現在の「公図」の元になった図面「地押丈量(じおしじょうりょう)」:明治6年~14年の間に作成されました。)
確か、ある調査によると、登記簿上の面積とに比べ、実測面積は平均して3割強くらい広かったという調査結果が出されていたように思います。
「今後も、地主の方とトラブル無く、気持ちよく過ごしていきたい」という借地人の方のお考えもあると思いますが、この種の問題は、現在までの地代が適性であったかどうかを含めて、できればお住まいの都道府県弁護士会に連絡してこの種の問題に詳しい弁護士の先生を紹介してもらって相談されるのが一番だと思います。
下に、弁護士会のURLを掲載します。
参考URL:http://www.nichibenren.or.jp/
abenokawamotiさん、詳しいお話をありがとうございます。解釈のもととなるところが良くわかります。
こういった法に絡むことは、確信が持てないと先方に対して迂闊にものを言えないものですね。
自分のことでないので独自に動くわけにも行かず、ちょっと歯がゆいのですが、不自然に感じることが強い立場からの押しであっけなく通っているようで、嫌な感じでした。
人間関係に思いを及ばすと微妙ではありますが、逆に言えばこの請求をされた先方とこれからもおつき合いがあるわけで、法解釈を知ったうえで改めて考えて頂くのは意味のあることかと思います。
弁護士会に付いてもお話してみたいと思います。
(OKWebの仕組みに慣れていなかったので、思いがけず締め切りになってしまいました。間際でしたが投稿を頂けてラッキーでした。)
みなさんありがとうございました。
No.3
- 回答日時:
地主はいかなる理由に基いて、賃料の増額を申し入れても自由ですが、当事者が納得しないときに法の助けを借りて決定するということになっています。
近代法の前提として、個人は社会生活において自己の意思に基いて自由に契約できるということになっています。また、法律は公序良俗および強行規定に反しない限度で効力をもち,信義則や任意規定の助けを借りて解釈することになっています。しかし、これは当事者が争訟になったとき問題になるに過ぎません。また、借地法においては賃料の決定は強行規定すらありませんが強行規定に違反していても、法は無効を宣言するだけです。刑事法は謙抑主義(刑法は,あらゆる違法行為、あらゆる有責行為を当然の処罰対象にすべきでなく刑罰は必要やむを得ない範囲において適用されるべきである。)が原則で、私的自治に立ち入らないことになっています。shoyosiさん、こんにちは。
度々すみません、お答えありがとうございます。
そうですか。
場合によっては、詐欺のような要素に扱われはしないかと想像したのですが、借地人に判断能力があるわけですし、ご本人が反論する心構えを持たない限りは、やはり地主の良識に任せるしかないですね。
しかし反論さえすれば、このような理由での請求には応じる必要はないのですよね。
う~ん、良く判りました。
御本人のお気持ちもありますし、無理のないかたちで説明出来ればと思います。
本当にありがとうございます。
No.1
- 回答日時:
お住まいの問題だけに、いい加減な情報にふりまわされたり、事件屋(弁護士等でないのに、法律問題を丸く収める、といって出てきて、依頼人を食い物にする)にひっかかる危険をおかすより、専門家に相談しましょう。
不動産の賃借関係は、事例も多いので、たくさん相談先があります。
まず、お住まいの自治体で(区や市)、相談窓口を設け、予約制で弁護士さんに相談(無料でなくても、個人で頼むよりやすいと思います)できるサービスを利用できると思います。お年寄りなら、そういうお役所のサービスが安心できるのでは。
それから、弁護士会(お住まいの都道府県にかならずひとつあります)が、よく、特定の種類の問題の相談会や電話相談日を設けています。いつも受け付けている相談窓口なら、例えば東京第一弁護士会なら30分5000円(税別)ですが、収入が少ない場合は扶助制度も設けてありますので、電話で、どう相談したらよいかまず聞いてみることをお勧めします。
参考URL:http://www.nichibenren.or.jp/chihou/chihou.htm
こんにちはbaianさん。すぐに御回答いただきありがとうございます。そうですね、お役所のサービスなんかはお年寄りにも敷居が低そうに思えます。
土地関係の知識の有る無しもさることながら、不安の様なものが今回の御本人の判断につながっていると思うので、できるだけ受け入れやすい環境でないと、落胆してばかりで何らか交渉する動きにはならなそうに思えます。
自治体の相談すすめてみようかな。
ただそう大きな都市ではないので、相談時に人に見られるとか考えると、弁護士会は厳めしいけど相談事が噂になるイメージとか、知人に出会ったりはない感じがします。
お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!
おすすめ情報
- ・漫画をレンタルでお得に読める!
- ・【あるあるbot連動企画】あるあるbotに投稿したけど採用されなかったあるある募集
- ・【あるあるbot連動企画】フォロワー20万人のアカウントであなたのあるあるを披露してみませんか?
- ・映画のエンドロール観る派?観ない派?
- ・海外旅行から帰ってきたら、まず何を食べる?
- ・誕生日にもらった意外なもの
- ・天使と悪魔選手権
- ・ちょっと先の未来クイズ第2問
- ・【大喜利】【投稿~9/7】 ロボットの住む世界で流行ってる罰ゲームとは?
- ・推しミネラルウォーターはありますか?
- ・都道府県穴埋めゲーム
- ・この人頭いいなと思ったエピソード
- ・準・究極の選択
- ・ゆるやかでぃべーと タイムマシンを破壊すべきか。
- ・「I love you」 をかっこよく翻訳してみてください
- ・歩いた自慢大会
- ・許せない心理テスト
- ・字面がカッコいい英単語
- ・昔のあなたへのアドバイス
- ・かっこよく答えてください!!
- ・あなたが好きな本屋さんを教えてください
- ・これ何て呼びますか Part2
- ・人生で一番思い出に残ってる靴
- ・ゆるやかでぃべーと すべての高校生はアルバイトをするべきだ。
- ・初めて自分の家と他人の家が違う、と意識した時
- ・単二電池
- ・チョコミントアイス
デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング
-
借地内の植木の所有権利はだれ...
-
借地面積が契約書と実測で違う
-
条件付地上権とは?
-
借地に工場を立てている会社が...
-
生活保護者の母がいます。持ち...
-
旧借地権 地主に返還
-
不動産売買契約書
-
貸している土地を売りたいので...
-
建設中の建物が存する競売について
-
土地と建物の所有者が違う場合...
-
土地は借地、建物は自己所有。...
-
借地契約書と登記簿の面積が違...
-
溝のトラブルについて教えてく...
-
隣の竹林が茂って困っています
-
落ちている栗は誰のものでしょうか
-
移記と転写の違いを教えてくだ...
-
換地処分とかあったら、抵当権...
-
根抵当権元本確定請求について
-
条件付所有権移転の仮登記と競...
-
公共の土地で植物や虫の採集は...
マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング
-
借地内の植木の所有権利はだれ...
-
生活保護者の母がいます。持ち...
-
土地は借地、建物は自己所有。...
-
条件付地上権とは?
-
競売 「売却外物件あり」について
-
電柱の支柱を自宅の敷地内にあ...
-
貸している土地に物置を建てら...
-
土地と建物の所有者が違う場合...
-
借地面積が契約書と実測で違う
-
各都市の地主の数は?
-
借地に他人の看板を立てさせる...
-
貸土地の又貸しはNGですか??
-
定期地上権つきのマンションを...
-
同居している姑を法的に退去さ...
-
借地上の建物を落札したが前所...
-
借地に建てた家の処理
-
工場抵当について
-
相続した土地に対する小作人へ...
-
借地内の庭木の枝が折れて隣家...
-
借地料の適正価格の調べ方[教えて]
おすすめ情報