隣家との境界線について

Question

隣家との境界線について
今年、2010年7月頃、敷地の境界線が間違っていると隣人から初めて聞かされ、戸惑っています。
現在役所や法務局に登録されている地図では、昭和43年頃に行われた国土調査で決められた形に敷地が書かれていますが、実際に生活している土地の形とは異なっています。
我が家には敷地内に井戸と電柱があり、登録されている地図が正しいとすると、井戸と電柱は隣家の敷地内と言うことになります。
しかし、100年以上前から井戸と電柱は我が家の敷地内のものでした。
また、昭和43年ごろの国土調査時に立ち会った人間が誰かはっきりとしておらず、役所に聞いても誰かが立ち会ったはずだろう、としか言いませんでした。少なくとも、我が家の者が立ち会ったことはありません。
今まではこの状態で何事も無く生活していたのですが、40年以上もたって急に降って沸いたような話です。
隣人は、とにかく測量してしまえばハッキリするなどと言って、測量に立ち会わせようとします。こちらがそんな事をする必要はないと断ると、大きな声を張り上げ、脅しまがいのような事を怒鳴ってきます。何人もの人間を従えて怒鳴り込んでくるためか、父は最近寝込んでしまい、心の休まる時がありません。また、我が家には家のローンが多く残っているため、筆界特定や、裁判に持ち込む余裕が無く、大変困っています。そこで皆さんに質問です。隣人の、脅迫めいた脅しや、恫喝に対してどのように対処すればよいか。どのような対応が適当か。筆界特定をしないでこのまま放置していて土地を奪われるような事はないか。以上、ご回答よろしくお願いします。

kuro-cyan · Accepted Answer

＞測量に立ち会わせようとします。こちらがそんな事をする必要はない・・・
土地の境界を確定しようとすれば、土地所有者双方が立会いする必要があります。
これはお互い様の事で、こちらに必要性が無くても隣から要求されれば立合う必要があります。
逆に考えて、貴方が土地境界を確定したい時（例えば分筆する時や売る時）に、隣接土地所有者から立会いを拒否されたらどうしますか？
土地境界の確定はお互い様なので、一方から要求されれば立会いに応じましょう。
（その後の事は、順次説明します）
・・・・・
＞大きな声を張り上げ、脅しまがいのような事を怒鳴ってきます
「脅迫罪」等に該当すれば警察に相談すれば良いと思います。
相手との会話は、念のため録音しておきましょう。
また、話し合いする時は、こちらも誰かに立ち会ってもらいましょう。
・・・・・
＞現在役所や法務局に登録されている地図では、昭和43年頃に行われた国土調査で決められた形に敷地が書かれています
＞登録されている地図が正しいとすると、井戸と電柱は隣家の敷地内
とありますが、役所や法務局にどの様な図面があるのでしょうか？
また、電柱の借地料はだれが受け取っているのでしょうか？
市町村役場にある図面は地番図であって、土地の位置関係を示すだけで、地番図により所有権を主張する事は出来ません。
法務局の保存されている図面は、公図（旧土地台帳附属地図）だけでしょうか？
公図と言うのは、太閤検地により作成された図面を基にしており、土地の位置関係を示すだけで、形状や位置関係が間違っている公図もざらにあります。
また、公図によって、位置関係がおかしいからと言って土地の所有権を主張する事は困難です。
土地の所有権を主張しようとすれば、現時点での立会いが必要です。
立会いの結果、公図が間違っている場合、関係土地所有者全員の承諾があれば、公図訂正の申請が可能です。
逆に、分筆登記申請する場合、公図を現況に合致する様に訂正する必要があります。
地積測量図は保存されていますか？
測量・作製年により、精度の問題はありますが、間口・奥行等は素人的にも確認できるでしょう。
地番図や地積測量図には井戸や電柱を記載しますが、公図にはそのような記載はしない筈です。
・・・・・
＞隣人は、とにかく測量してしまえばハッキリするなどと言って、測量に立ち会わせようとします。・・・
その通りです。
立会いしないと土地の状況が分かりません。
立会いする場合は、双方が考えている境界をお互い主張すれば良いのです。
現地で双方が納得すれば境界が確定しますが、どちらかが異議を申し立てれば、境界は確定しません。
境界が確定しないまま済ませれば良いのですが、そういう訳にもいかないので、双方の主張する位置に仮杭を打って全体を測量し、その上で公簿面積（所有面積）との差異を比べて、どうするかを協議します。
協議が成立すれば境界確定ですが、成立しなければ境界は確定しません。
・・・・・
貴方の土地は分筆された土地でしょうか？本番のままでしょうか？
分筆された土地（○○番２等）であれば、測量精度が低いと言っても測量の上分筆しているのでそれ程誤差は無い筈です。
また、貴方側は権利書に書かれた面積分しか買ってないのは事実です。
分筆されていない土地（○○番）であれば、太閤検地の時代に、年貢が絡んでくるので面積を少なめに測量した経緯があります。
地域により誤差はまちまちで、おおむね5～20％の出坪（増加分）があるのが普通です。
一般的に、公簿売買の場合は出坪を含んだ土地の売買と認識しています。
・・・・・
双方が分筆された土地として、
隣接地が公簿面積100坪に対し実測面積80坪、
貴方の土地が公簿面積100坪に対し実測面積120坪であれば、
20坪分について間違っている可能性も有りますが、他の境界が間違っている可能性もある為、この地域（公有地で囲まれた部分）全体で考えないとハッキリ言いきれません。
・・・・・
今回の立会いにより境界が確定し、例えば貴方側が隣へ20坪食い込んでいたとして、その20坪をどうするか？
１．貴方側が境界を下げる。
２．貴方側が20坪分を買い取る。
３．時効取得を主張して、貴方側の所有権を主張する。（善意10年間、悪意20年間占有）
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%8F%96%E5%BE%97%E6%99%82%E5%8A%B9
等々、方法があります。
・・・・・
今回は、とにかく立会いしないとどうなっているか分かりませんので、立会いに応じましょう。
その上で、相手方と穏便に話し合いをしましょう。
無事、問題が解決する事を心からお祈りします。

hazu01_01 · Answer

まず、国土調査を行った土地といってもその精度にはピンきりです。
はじめに法務局にいって、あなたの土地の登記簿と公図をとってきましょう。その上でその土地の精度を調べましょう。
法務局の職員に登記簿と公図を見せて、その精度を聞けばいいです。そこで、公図や地積測量図と現場との誤差がわかります。
その誤差が公図等を現地に落とした結果の誤差のうちにあれば、１００年以上前からとの主張を行いましょう。
あなたが隣の土地の所有者の求めに応じて境界立会いを行ったときに現場とその土地家屋調査士の説明が納得できない時には押印しなければよいだけです。
感情的にならず、土地家屋調査士の説明をよく聞き、自分の疑問を発言しましょう。
相手方の求めに応じて立会に応じなければ、それこそ筆界特定や裁判に持ち込まれます。

hktouki · Answer

ご質問の内容でしたら、お近くの土地家屋調査士に相談してください。
測量士ではありません。

昭和４３年頃の国土調査のようですが、
これは正直言って問題があります。
当時の国土調査のやり方は、今と違ってあまりに適当です。
国土調査によって法務局に地籍図という図面が納まり、
これを法務局が不動産登記法第１４条に規定する地図に相当すると認めたときは
この地籍図が「法１４条地図」になります。

まずは１４条地図に指定されているか確認してください。
確認の方法は簡単です。
法務局で地図の交付を受けた際、
地図の下部に「これは地図の写しである」と書いてあれば１４条地図。
「これは地図に準ずる図面の写しである」と書いてあれば精度が良くない図面。

国土調査でも精度が悪い昭和４０年代の図面は「地図に準ずる図面」扱いの場所がかなりあります。

次に立会の件ですが、これは応じた方がよろしいかと思います。
基本的に測量費用というものは「言い出しっぺ」が負担するものです。
相手の申し出に乗っかってお客さんになっていれば測量費用はタダで済みます。
小さな土地の境界鑑定でも測量費用は数十万ですから、相手方に払わせればよいでしょう。

だからといって、その測量成果に判を押せと言っているのではありません。
納得しなければ押さなければよい。
相手方が困って筆界特定等に持ち込んだとしても、
その費用は通常は申立人が負担するものです。
あなたは受けてたてばよいのです。

相手方の費用による測量で境界が決まったとして、その境界線より越境してあなたが使用している
ことが判明したら、所有権確認の訴訟で「時効取得」を主張すれば良いだけです。

昭和４０年代の国土調査は間違いだらけです。
当時は立会も満足にやらず、役所が勝手に測量会社に図面を作らせ、
公民館のようなところで地図を公開し、期間内に異議がなければ「承諾したとみなす」なんてことを
平気でやっていました。
判例においても、国土調査において地図を作成したからと言って境界が確定したわけではない。
といった事例は多くあります。

法務局には、国土調査によって閉鎖された旧土地台帳附属地図が残っているはずです。
この古い地図と国土調査による地籍図をよ～く見比べてみてください。

くどいようですが、こうした問題のプロは「土地家屋調査士」です。
お間違えのないように。

adobe_san · Answer

測地間違いは良くあること。
訂正すれば済む話です。
ご質問者様も測量士の方に相談されては？

出来れば早々に訂正される方が宜しいかと。
図面通りに土地を取られることはありません。
図面を修正するのですから・・・

多分お隣の方は、図面通りの測地にするつもりです。
なのでご質問者様も測量士にお願いしましょう。

測地修正されれば　今後土地を売らない限り出てこない話ですので。

yamato1208 · Answer

この場合は「法テラス」の相談を受けるかですね。

＞隣人の、脅迫めいた脅しや、恫喝に対してどのように対処すればよいか。
上記の文言があれば「録音」して１１０番してください。
内容次第では「脅迫罪」「強要罪」「恐喝罪」になります。

後は「取得時効」を盾に弁護士に相談するしかありません。

＞少なくとも、我が家の者が立ち会ったことはありません。
立会人は、「署名捺印」していますから、役所には記録があるはずです。

隣家との境界線について

＞測量に立ち会わせようとします。

まず、国土調査を行った土地といってもその精度にはピンきりです。

ご質問の内容でしたら、お近くの土地家屋調査士に相談してください。

測地間違いは良くあること。

この場合は「法テラス」の相談を受けるかですね。

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