定期建物賃貸借は、公正証書が必要？

定期建物賃貸借は、公正証書で行う必要はないのでしょうか？
必要であるとばかり思っていたのですが、必要なのは、定期借
地権の場合だけなのでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： Arkhimendes 回答日時： 2010/12/18 11:30

　建物の保護に関する法律（建物保護法）の廃止に伴い新たに制定された　借地借家法　が施行されたのが平成3年ですが、この時点で公正証書を用いると定めたのは　定期借地権　だけだったのです。

　ところが、平成１９年に　借地借家法　が改正され、この時に　定期建物賃貸借　でも原則、公正証書を使うと定められました（法第38条）ので、こうした新旧の違いが、ご質問の様な誤解を生んだ原因だったのではないでしょうか。

　

この回答へのお礼

回答有難うございまいした。
聞く人によって答えが違いますので、迷っておりました。
定期建物賃貸借が認められると認められないでは、大変な違いですよね。

お礼日時：2010/12/18 22:51

No.2 回答者： buttonhole 回答日時： 2010/12/18 10:40

　条文を良く読みましょう。

一般定期借地権も定期借家権も、「公正証書による「等」書面によって」ですから、公正証書でなくても書面であれば構いません。なお、事業用定期借地権は、公正証書でなくてはなりません。

この回答へのお礼

いつも、懇切丁寧かつ論理明快な回答有難うございます。
聞く人によって答えが違いますので、迷っておりました。
定期建物賃貸借が認められると認められないでは、大変な違いですよね。

お礼日時：2010/12/18 22:52

No.1 回答者： radiostarokwave 回答日時： 2010/12/18 07:06

＜定期建物賃貸借とは＞

従来型の賃貸借契約は、「正当事由」がある場合でなければ、賃貸人（貸主）か

ら契約の更新拒絶や解約の申し入れができないこととされてきました。これに対し、

契約で定めた期間が満了することにより、更新されることなく、確定的に賃貸借が

終了する建物賃貸借のことを定期建物賃貸借といいます。

　なお、契約終了後も賃借人（借主）が居住し続け、賃貸人がこれに異議を述べな

いような場合であっても、契約関係は確定的に終了することとなります。



＜定期建物賃貸借契約の締結＞

定期建物賃貸借は、内容的な要件としては期間を確定的に定めることがまず第一

に必要です。この制度では、借地借家法第２９条に定める１年未満の建物賃貸借を

期間の定めのないものとみなす規定は適用されないこととされており、１年未満で

もよいこととなっています。

定期建物賃貸借は、改正後の借地借家法第３８条に規定されていますが、形式上

の要件として、「公正証書による等書面によって契約する」ときに限って、定める

ことができるものとされています。（法第３８条第１項）

この場合、貸主は借主に対して、契約の更新はなく、期間の満了とともに契約が

終了することを、契約書とは別にあらかじめ書面を交付して説明しなければなりま

せん（法第３８条第２項）。

貸主がこの説明を怠ったときは、その契約は定期借家としての効力は否定され、

従来型の、契約の更新のある借家契約となります。



＜定期建物賃貸借契約の終了＞

定期建物賃貸借契約においては、契約期間が１年以上の場合は、貸主は期間満了

の１年前から６か月前までの間（「通知期間」といわれています。）に、借り主に契

約が終了することを通知する必要があります。

なお、期間満了前に、引き続きその建物を使用することについて当事者双方が合

意すれば、再契約したうえで、引き続きその建物を使用することは可能です。



＜契約の中途解約＞

居住用建物の定期建物賃貸借契約では、契約期間中に、借主にやむを得ない事情

（転勤、療養、親族の介護など）が発生し、その住宅に住み続けることが困難とな

った場合には、借主から解約の申し入れができることとなっています（法第３８条

第５項）。この場合、解約の申し入れの日から１月経過すれば、契約が終了します。

　なお、この解約権が行使できるのは、床面積が２００平方メートル未満の住宅に

居住している借主に限られます。



＜借賃の改定の特約＞

定期建物賃貸借契約では、賃料の改訂に関し特約をすれば、家賃増減請求権の適

用はないものとされています（法第３８条第７項）。





＜経過措置＞

(1) 　定期借家制度は、平成１２年３月１日から施行されていますが、それより

も前に締結された賃貸住宅契約の更新については「なお、従前の例による」

とされ、契約の更新は従来どおり行われます。

(2) 　定期借家制度導入前に締結された賃貸住宅契約は、借主保護の観点から、

借主と賃貸住宅が同一の場合、当分の間、定期賃貸住宅契約への切替えは

認められていません。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/toriku …

この回答へのお礼

懇切丁寧かつ詳細な回答有難うございます。
聞く人によって答えが違いますので、迷っておりました。
定期建物賃貸借が認められると認められないでは、大変な違いですよね。

お礼日時：2010/12/18 22:53