任意売却から競売に移る場合の平均期間は？

ある中古住宅（以下A）が気に入りました。　そこは任意売却中で所有者居住中です。　
内覧を複数回希望したのですが、不動産会社から問い合わせてもらったところ、
「忙しい」とか「都合がつかない」とかの返事で、実際に買い手が決まってしまって
家を手放すのは嫌だ、という心理が働いているのでは？と思いました。

なお（A）は現状渡し、つまり畳とかもそのままで、ハウスクリーニングもありません。

またその中古住宅（A）のすぐ近くに、全く同じ価格で中古住宅（以下B）が、別の不動産会社から
売り出されていました。　そこは競売を経て居住者が既に退去済みで、内装外装リフォーム済み
まるで新築のようです。　　

私は（A）はロケーションが気に入り、（B）は建物が気に入りました。

（B）はリフォーム後に売り出して既に１年経っているのにまだ売れていません。　
私見ですがそんな状況なのに、同じ価格で居住中で現状渡しの（A）が売れるとは思えません。
築年数も、土地面積も、建物面積もほぼ同程度です。

（A）の不動産会社の方は、１０万円位なら値引きできると思う、と言って下さっており、
私は（B）との比較検討をしたあとでも、（A）に心が動いていました。
ですが所有者（＝居住者）が手放したくないように思い、
「私は現状債権者とかの関係者でもないのに、貴重なお金をはたいて、自ら強制的に
追い出す立場の一員になりたくない。　そうやって住めても気分よくないし、別にそうまでして
欲しくない」としらけてしまいました。

そこで標題の質問なのですが、（任意売却として）インターネットに売り物件として情報公開
してから、結局売れずに断念し、競売手続きに移って競売として開札される日まで
平均どれくらいの期間がかかりますか？　
売れるまで価格を下げるか、あっさりと競売手続きに移るか、ケースバイケースとは思い
ますが。　　

なお（A）は既に当初の価格から８０万円値引きしても売れない状況であり、
近くにリフォーム後の即入居可な物件が、現状同じ価格で売りに出されているので、
任意売却は厳しいと見ています。　

買う場合、競売でどこかの業者が落として、占有者がいなくなって、リフォーム済みで
買いたいと思っています。　そこ（A）だけにこだわっている訳ではないので、そこ（A）を買うなら
そういう流れの後がいいなと思っています。　
御回答をいただけましたら幸いです。　よろしくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： poolisher 回答日時： 2010/12/28 07:55

競売は手続き開始から概ね半年程度で競売開始になります。

ただし、ご質問の任意売却を起点とした場合は不明です。
何故なら、任意売却は競売手続きに入ってからも並行して買い手を
探している場合があるからです。関係者が合意して任意売却が成立
すれば、競売申立を取り下げて競売手続きは中止になります。

ですから、ご質問の物件も可能性としては既に競売手続きが開始
されている可能性もあります。

物件をウォッチしたいのであれば、↓をチェックすればいいと思います。
http://bit.sikkou.jp/

落札が決まれば、移転登記されますから登記簿をとれば新しい持ち主
が判ります。（やり方はこれに限りませんが）

この回答へのお礼

前に別件で、「この物件は居住中なので内見できません」と言われたことがあったので、
私の中で「居住中の物件は内見できない」と決め付け、以後頼むこともしませんでした。

今回不動産会社の方が、「居住者（所有者）立会いの下で内見できますよ」と
言ってくれたので、申し込んだところ、ちんたら理由を言って先延ばしにしてきます。
お尻に火が付いた「競売手続きに入った段階」なら、興味を持ってくれた人に飛びつく
はずです。　それで「まだそういう段階ではないのだな」と判断していました。

http://bit.sikkou.jp/　を教えて下さり有難うございます。　早速調べたらやはり
競売情報に載っていませんでした。　また落札された後の所有者の調べ方も教えて下さり
有難うございます。　

任意売却中の所有者も債権者も必死でしょうが、私も必死です。　より有利な状況で家を
買いたいと思っています。　またたとえ可能でも自分が大幅値引きを要求し買ったら
後味わるい感じですが、私のあずかりしらぬところで競売にかけられ販売、という流れなら
気分よく買えます。

貴重なアドバイスを頂け重ねて有難うございました。

お礼日時：2010/12/28 10:00

No.2 回答者： goyoumatu 回答日時： 2010/12/28 00:36

ど素人ですが私の理解の範囲で回答させていただきます。

ケースバイケースではありますが、
滞納2ヶ月ほどで任意売却を勧められ
売却不可、滞納継続の場合差し押さえ、競売開始決定から半年で競売です。
しかし競売になっても落札されなければ住み続けることは可能です。

＞実際に買い手が決まってしまって
＞家を手放すのは嫌だ、という心理が働いているのでは？と思いました。

どんなに嫌でもローンが支払えなければ手放す以外に方法がありませんが
それでも手放したい売主などいないでしょう。

＞（A）は現状渡し、つまり畳とかもそのままで、ハウスクリーニングもありません。

これは当たり前です。
そんなお金があるならローン払うでしょう。


＞（B）はリフォーム後に売り出して既に１年経っているのにまだ売れていません。　
＞同じ価格で居住中で現状渡しの（A）が売れるとは思えません

ＡとＢの物件に誤解があるようです。
Ｂはすでに業者が落札してリフォームして売り出されていますね。
その他登記費用や税金もかかり、それプラスこの業者は「利益」が必要なのです。
そしてその利益を見込んだ価格で現在売り出されています。
その上一般に比べて業者扱い物件は
値引きをすれば業者の利益が減りますから値引き幅が低いです。

例えばこの先Ａの物件をどこかの業者が
競売で落札してリフォーム後売り出すなら
市場価格の5割から6割の競売売却基準価格だったとしても
その価格で落札できるとは限りませんし、
現在の価格より上がる可能性が高いと思います。
そうでなければ利益が見込めません。
すでに利益を上乗せされたＢと
まだ利益を乗せられていないＡは同じではないのです。
Ａは現在の市場価格からおそらく10～20％引きくらいになっていると思います。
よって価値としてはＡの物件の方が高いと思いますよ。

任意売却物件はこの3年けっこう見てきましたが
家ってのは住む人の心情をちゃんと表しています。
やっぱり生活が荒れていくんでしょうね・・
築浅であろうがそのような物件は正直汚いです。
占有者がいなくても置き土産が沢山だったり
有り得ないような穴があちこちに空いていたり、
どういう使い方をすればこうなるのかと頭を捻りたくなるような台所や風呂
任意売却物件とはいえ所詮競売に移行するものですから
買うにはそれなりの覚悟が必要だと思います。

この回答への補足

＞価値としてはＡの物件の方が高いと思いますよ。

質問本文にも書きましたが、土地の広さは同じくらい、建物面積・延べ床面積も同じ位、
築年数も１５年で同じくらい、違うのは建物の形状くらいです。　両方とも同じ地区にあり
数十ｍしか離れていないのです。　ですから元々の価値は同じだと思います。
しかしリフォームされている分、Ｂの方が現状では価値が高いと思います。　

利益の上乗せが既にされているかされていないという視点は、やはり競売された方が
安く仕入れられたからということだと思います。　まだ競売に掛けられていないＡが
いくらで落札されるか保証がないことも分ります。

補足日時：2010/12/28 01:51

この回答へのお礼

>すでに利益を上乗せされたＢと
>まだ利益を乗せられていないＡは同じではないのです。

両物件とも価格を言いますと７２０万円です。
業者の利益が上乗せされてもＢが７２０万円なのは、それは落札価格が相当安かったから
ではないでしょうか？　リフォーム代金も出て、利益も上乗せできて、それでも
販売価格は７２０万円になったと。　

一方Ａは、こちらが頼んでもいないのに、不動産会社は７２０万円から１０万円引きを
オファーしてくるなど、やはり競売となればぐっと安くなると危惧しているからでは
ないでしょうか？　

ＡもＢも諸費用は５０万円弱と言っていました。（Ｂは業者物件でも、仲介手数料を
取ります。　登記等合わせて５０万円弱と。）　いずれにせよ私にとっては、というか
誰にとっても、その物件の事情や経緯はさておき、かたやリフォーム住みのピカピカで
７２０万円＋５０万円、かたや現居住者が住んでいる薄汚れたままの渡しで７２０万円＋
５０万円、ということでは、前者の方に魅力を感じるのではないでしょうか？

私がＡのロケーションに魅力を感じているというのは、私の特有な視点からであり、
地価に反映されるようなものではなく、他の人が同じように魅力を感じるかどうかは
分りません。　　
とにかくリフォーム住みのピカピカ物件が数十ｍ先で同じ７２０万円で売りに出されている現状、
たとえ１０万円ほど引かれても、汚い現状渡し物件が売れるとは思えないのです。
そうなると大幅値引きで任意売却するか、競売にかけるか。

それで競売を経てそこがリフォームされないかなぁと、希望的観測を書いわ訳ですが、
いくらで落札されるか分らない以上、確かにＡの価格は上がる可能性はありますね。
ということをふまえても、まだ私は「誤解」をしていますか？


＞家ってのは住む人の心情をちゃんと表しています。
＞やっぱり生活が荒れていくんでしょうね・・

内見をまだしていない現居住中のＡは、外側を見ただけでもすさんでいました。　
築１５年ですがそれ以上に汚かったです。
前所有者の影が見えない、競売落札リフォーム物件は、（修羅場はあったのでしょうが、
その気配が消されているので）魅力的です。

まだ家を探し始めて１ヶ月なので、いろいろと勉強中です。　
頂いた御回答は参考になりました。　有難うございました。　　

　

お礼日時：2010/12/28 01:30

No.1 回答者： chie65535 回答日時： 2010/12/27 17:28

＞そこで標題の質問なのですが、（任意売却として）インターネットに売り物件として情報公開

＞してから、結局売れずに断念し、競売手続きに移って競売として開札される日まで
＞平均どれくらいの期間がかかりますか？　
　
所有者がローンの滞納をしたり、破産でもしない限り、競売は開催されません。
　
例えば、現所有者が現金一括払いで土地建物を購入していて「高く売れるならば売りたい」と思っているだけの任意売却なら、永久に競売は開催されません。
　
なので、現所有者が「その額ならすぐに売る！」と思うくらいの価格を提示しない限り、買えるとは思わない事です。
　
競売は「住宅ローンなどの支払いが滞り、ローン会社などの金融機関に、住宅を担保に取られてしまった時など」にしか開催されません。
　
従って、競売が行われるかどうかは、一般の人や不動産会社には判りません。判るのは「現所有者が抱えている負債の債権者」だけです。当然、現所有者が負債を抱えてないのなら、競売は永久に開催されません。

この回答への補足

私は本文１行目で本物件は「任意売却」と書きました。


調べたところ、
「任意売却を行うにあたり現在ローンの支払いが滞納状態にあることが任意売却においての大前提となります。正常に支払いが出来ているならば任意売却は出来ません。」とあるではありませんか？


御回答で
＞例えば、現所有者が現金一括払いで土地建物を購入していて「高く売れるならば売りたい」と
＞思っているだけの任意売却なら、


というのは根本的に任意売却が何たるか分ってないとしか思えません。
この部分を取り違えた御回答は全く参考にならないですね。　

補足日時：2010/12/27 21:19

この回答へのお礼

不動産会社の担当者より、所有者（現居住者）が「住宅ローンの支払いが厳しくなったから手放す
のだ」と聞きました。　それが「住宅ローンが滞った」ことを意味するのかどうか分りかねますが、
こちらが要求もしていない段階で、１０万円の値引きを呈示してきたので、「競売になったら
もっと価格が下がるから、興味を持ってくれた人に、今のうちに任意売却で売りたい」と依頼
されているのでは？と推測しました。　つまり競売が視野に入っていると。

いずれにせよ、「分からない」という御回答の趣旨は理解できました。　有難うございました。

お礼日時：2010/12/27 17:54