住んでいるアパートが競売→転売

Question

こんばんわ。同じケース見当たらないため質問させていただきます。

現在５年住んでいるアパートが競売にかけられました。（契約は２年更新）
その後、新しい大家も決まり、新しい不動産会社Aがやってきて、前契約を継続し、敷金も保証します。と言われて再契約を書面で交わしました。
ところが、その後アパートは転売されてしまい、また新しい不動産会社Bがあらわれました。
不動産会社Bが言うには、今の契約は現状のままで書面での手続きもしません。契約満了時にあらためて契約をしてもらう。ただし、出て行く場合は部屋をすべて綺麗にしてから出て行ってくれと言われました。
疑問に思ったので聞いてみると、現大家はあなたから敷金をもらってないんだから請求されて当然だというようなことを言われてしまいました。
ここで気になる点があるのですが、不動産会社Aに入居時の契約書を持っていかれてしまいました。（現状のまま継続するのでいらないでしょと言われ）

このような状況で、私は退出時にリフォーム代を支払わなければならないのでしょうか？また、敷金はどうなってしまうのでしょうか？

どなたかお分かりになる方がいらしましたら 
よろしくお願い致します。

yuri_s · Accepted Answer

#3の者です。
avocadoさんが混乱してしまいそうなので、ちょと整理して補足アドバイスします。
【※以下、わかりやすく説明するため、本来の正しい表現とは異なります】

＞敷金はどうなってしまうのでしょうか？

『返金される』『されない』正確な判断は、avocadoさんの質問文章だけでは判断できません。

他の方が書かれたとおり、競売に出るということは『売主が、これ以上ローン返済できないと判断』『債務不履行で金融機関等に没収された』など、いずれにしてもavocadoさんが住むアパートを『維持管理』できるお金が無いから…と考えられます。

また、最初に大家にavocadoさんが払った敷金ですが、どうなったか、どうなるかはその後アパート持ち主にしかわかりません。

予想としては、最初の大家から次の持ち主に『継続されていない』と思えるので、本当にそうであれば、残念ながら、結果として『敷金は返却されない』可能性が極めて高いです。

＞退出時にリフォーム代を支払わなければならないのでしょうか？

#3で書いたとおり『リフォーム＝原状回復』と『ハウスクリーニング＝室内清掃』は、『全額貸主負担』が原則です。

どうして『全額貸主負担』なのかというと、本来、『リフォーム＝原状回復』や『ハウスクリーニング＝室内清掃』の費用は、貸主が『月々の家賃から差し引いて充当する（＝積み立てておく）』のが当たり前でだからです。

ですから、借主に対して『敷金から差し引く』『リフォーム代を別途請求する』ということは、貸主に明らかに悪意があり“二重”に支払いを強要していることになります。

＞現在５年住んでいる

上記で、リフォーム等は『原則として全額貸主負担』と書きましたが、借主が故意につけてしまった傷・汚れについての修繕代金は、当然ながら『借主負担』となります。

ですが、すでに５年も住んでいるので『経過年数の考慮』という考え方が取り入れられます。
これは、『長く住めば部屋そのものの価値が低くなるし、自然消耗が大きくなる。だから、たとえ借主負担の修繕も、減額される』というような内容のものです。

つまり、avocadoさんが仮に傷だらけ・汚し放題に部屋を使っていたとしても、『出て行く場合は部屋をすべて綺麗にして』『（全額）請求されて当然』なんてことは“絶対にありえない”ということです。

【結論】
・敷金の返却は、多分無理（見込めない）
・リフォーム代とクリーニング代は、全額貸主負担
・借主による破損等がひどい場合は、少額のみ請求される（傷・汚れの状態などによる）

詳しくは、必ず下記Webサイトをご覧ください。
少なくともリフォーム代についてのご心配は、無くなると思います。

■賃貸住宅の原状回復費用をめぐるトラブル
http://www.hohoemi-yasu.jp/doc/kankyoukeizaibu/shouhiseikatu/2002121901.html
■敷金トラブル相談所http://www.heyasagase.com/guide/trouble/sikikin/index.html
■原状回復の考え方
http://www.heyasagase.com/shikikin/keinen.html

参考URL：http://www.heyasagase.com/shikikin/keinen.html

Ulu_lun · Answer

先ず行って頂きたいのはA社とのコンタクトです。
会社の住所とか控えはないでしょうか。
契約書の写しがないというのは不味いですよね。

現大家さんにあなたが敷金を納めていないのは事実だと
しても、あなたの敷金は預り金なのですから現在の大家
さんもしくはＢ不動産が預かっていると考えるのが普通
です。
が、それとてもA不動産と話をしないといけません。
法律の専門家に相談するときも契約書がなければ対抗す
ることは困難と言わざるを得ないでしょう。

A社とのコンタクトは可能ですか？
先ずはそこからです。

greensnake · Answer

アパートが競売にかけられたということですから、一番最初の大家さんは、破産した、または民事再生法の適用になったかというような状況だと思います。
敷金は、法的には、最初の大家さんへの預け金であって、大家さんが破綻した場合、avocadoさんは、その大家さんへの一般債権者ということになってしまいます。
敷金が、アパートを競落した新しい大家さんや不動産会社に移管されることは、原則としてありません。
預けた敷金を取り戻すには、あくまで最初の大家さんを相手として、交渉することになります。破産管財人の弁護士に連絡する必要があります。しかし、大家が破産したのであれば、まず全額戻ってくることはありません。10％でも戻ってくれば御の字です。
ところで、契約書については、不動産会社Aが契約書を持って言った際に、新しい契約書を取り交わさなかったのでしょうか。同じ条件で継続するにしても、契約書なしということは変です。取り返した方が良いと思いますが、相手が何らかの意図を持って契約書を持って行ったのであれば、簡単に返してくれるかなと、心配になります。
退去時の清掃、壊した設備等補修費用などに関しては、以上のような状況ですから、現在の大家は敷金を受け取っていないので、本来敷金で充当する部分についても、avodadoさんが支払う必要があると思います。

yuri_s · Answer

不動産系の専門家です。

御質問内容、おそらく『原状回復』と『室内清掃』についてだと思うのですが...

実際には『賃貸借契約書（特約事項を含む）』の記載内容にもよるのですが、『原状回復』と『室内清掃』は、たとえ誰が大家や不動産管理会社であったとしても、“全額貸主負担”が原則です。

『賃貸借契約書（特約事項を含む）』に、『原状回復は全額借主負担』と記載されていることが多々あります。
これは借主が無知であることをいいことに、貸主が一方的に都合よく取り決めたにすぎません。
『賃貸借契約』および『賃貸借契約書（特約事項を含む）』は、法律に基づいた正式な契約であり、その内容について合意して契約締結していれば、いかなる記載も有効となります。

しかしながら、『借主全額負担』のように、『明らかに借主に不利・不当』の内容は、裁判により“無効”と判断され、すでに支払ってしまった敷金についてもほぼ全額返却されます。

つまり、『現大家はあなたから敷金をもらってないんだから請求されて当然』『出て行く場合は部屋をすべて綺麗にしてから出て行ってくれ』というのが、『原状回復』と『室内清掃』を指しているのであれば、avocadoさんにとって不利・不当に該当します。
従って、素直に不動産会社の言うことを聞き入れ、全額負担する必要など無いのです。

もちろん、借主の過失によるものは、敷金から差し引かれたり、別途請求されることもありますが、フツーに生活している際にできてしまった傷・汚れに関しては、貸主負担です。

また、借主の過失により一部負担しなければならなくなっても、部屋は長く住めば住むほど価値が下がり、壁紙・床などは自然消耗が激しくなります。
そのため、『原状回復』等には『経過年数の考慮』という考え方を取り入れ、『住んだ年数と借主負担額は反比例し、負担額が減額される』のです。

なお、『原状回復とは何か』等については、下記Webサイトをご覧ください。

＞不動産会社Aに入居時の契約書を持っていかれてしまいました。
＞現状のまま継続するのでいらないでしょと言われ

これは…ちょっとマズかったですね...。契約書のコピーはとっていなかったのですか？

もしとっていないのなら、不動産会社に『今後のためにコピーをとっておきたいので、すみませんが、一時的にでもいいから返してください』と言い、大至急コピーしてください。

この際、もし契約書返却するまでに時間があれば、法律家や不動産取引に詳しい知人等に見てもらうとともに状況を説明し、今後どう対応・対処すべきか相談しましょう。

一般的には、たとえ物件オーナーや管理会社が変わったとしても、どんな理由にせよ、借主から契約書を取り上げてしまうなど、ちょっと普通では考えられない行為です。

私が専門家であるせいか、不動産会社Bの言動や行動に、なんとなく『悪意』を感じてしまいます。
今後、不動産会社Bが（電話を含み）何か言ってきた場合には、必ず録音しておきましょう。書類等に関しては、保存するとともにコピーしておきます。

退居時に不当な『原状回復』と『室内清掃』の費用を請求され、最終的には裁判を起こすしかない、という状況も今後は考えられます。
先の『契約書のコピー』や録音などは、その時に重要な証拠品の一部となります。

■敷金トラブル相談所
http://www.heyasagase.com/guide/trouble/sikikin/index.html
■原状回復義務とは？
http://www.hohoemi-yasu.jp/doc/kankyoukeizaibu/shouhiseikatu/2002121901.html
■「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要（(1)原状回復とは、(2)「通常の使用」とは、(3)経過年数の考慮） 
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/topics/keiyaku/kaihukugaido.htm
■修繕費用の借主負担
http://per.development-network.net/~chintai_ouendan/taikyoji-trouble.html#4
■ハウスクリーニング
http://per.development-network.net/~chintai_ouendan/taikyoji-trouble.html#5
■修理代名目で敷金を返還してもらえないhttp://www.apsaras.co.jp/joho/fudosan/trouble_4.htm#henkan01
■自分でできる原状回復
http://per.development-network.net/~chintai_ouendan/jibundedekirugenjoukaifuku.html
■経年変化（自然損耗）の考え方 
http://www.heyasagase.com/guide/trouble/sikikin/k_02.html

greensnake · Answer

#2です。
＞預けた敷金に関しては大家同士の話し合いで決めることなのではないのでしょうか？ 
単純な物件売買の場合については、その通りです。でも今回の場合、競売ということですから、前の大家は破産されたものと思います。競売の場合は、敷金が新しい大家に引き継がれることは、まずありません。
なぜなら、敷金は、法的には一般の預かり金と同じであって、大家の財産と一体となって管理されており、分別管理されているわけではないからです。前の大家は、お金が無いから破綻したのであって、新しい大家に敷金を渡す金は無いのが普通です。
残念ながら、敷金は戻ってこない可能性が高いと思います。

住んでいるアパートが競売→転売

先ず行って頂きたいのはA社とのコンタクトです。

アパートが競売にかけられたということですから、一番最初の大家さんは、破産した、または民事再生法の適用になったかというような状況だと思います。

この回答への補足

不動産系の専門家です。

#2です。

#3の者です。

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