老朽化したマンションはどうなる

マンションは土地がないので戸建てと違って最終的に資産として残らないといいます。
マンションが老朽化して建て替えが必要となった場合、入居者はどうなってしまうのでしょうか？そう場合の費用や価値は？？？本を見てもあまりこの点に触れていません。よろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2003/09/26 08:54

＞マンションは土地がないので戸建てと違って最終的に資産として残らないといいます。

そんなことはないと思います。マンションは区分所有法で土地の利用権も保証されているので建物は老朽化しても土地は残りますから、そのことから云って戸建てと同じと思います。マンションは関係人が多くなるだけで、少なくても、法律の原点は戸建てと同じと考えます。

＞マンションが老朽化して建て替えが必要となった場合、入居者はどうなってしまうのでしょうか？
区分所有者の５分の４の賛成によって建て替えができます。反対者は賛成者からお金を貰い引っ越しします。それを反対しても最終的には裁判所の強制執行です。

＞そう場合の費用や価値は？？？
建て替えが決まったなら、その者たちでお金を出し合い、叉は、借り入れして新しいマンションを建てます。
反対者が賛成者からもらうお金の額は、最終的には裁判所で決めてくれます。それに反対しても供託され、印鑑や権利書がなくても所有権移転登記できます。


マンションの建て替えは現実問題として、大勢の意見の対立で難しいことになりがちですが平成１４年６月に「マンションの建て替えの円滑化等に関する法律」と云う法律が制定されてからは、比較的簡単にできるようになりました。
要点は、何百人のマンションでも１人叉は数人が都道府県と国土交通省の協力の基で進めると云うもので反対者の意見も聞きますが全体的にみて利益を考慮し法律的に進めます。

No.4 回答者： greensnake 回答日時： 2003/09/25 18:12

＞マンションは土地がないので戸建てと違って最終的に資産として残らない

定期借地権のマンションではその通りですが、普通の分譲マンションは土地の区分所有権がありますので、「マンションは建物に比べて土地の割合が小さいので、最終的に資産として残る部分が小さい」というのが正確ですね。
過去に建てられたマンションの例を見ると、当時超高級であった同潤会青山アパートなどは70年以上現役でしたし、30年程度で老朽化して建替えざるを得なくなるマンションもあります。いずれにせよ、購入したときに30歳だったとしても、40年後に建替えとなると、70歳になっていますよね。子供に相続されているケースも多いでしょうし、賃貸に出されている部屋も出てくるでしょう。こうした状況では、オーナーの利害は一致しないので、5分の4の賛成を得ることは難しく、なかなか建替えることができないのが現実でしょう。神戸の震災の時も、建替えできずに困っている例が多かったと聞いています。
容積率に余裕があれば、No.3の方の回答のように、既存住民以外への販売で建築費を回収できる可能性がありますので、建替えることが可能となる率は高まります。
最悪、老朽化がどんどん進んでも建替えることもできず、スラム化するような可能性もあります。そうなるとマンションの価値は０どころか、固定資産膳を払わなければならない分、マイナスということにもなりかねません。
そう考えると、永住目的でマンションの購入を検討されているのであれば、建蔽率や容積率に相当余裕がある物件が望ましいと言えますね。

No.3 回答者： honjo_tanu 回答日時： 2003/09/23 10:39

マンションは普通、土地は共有で、それぞれの持分が決まっています。

土地がないというわけではないのですが、自分の土地だけ切り取って売るわけには行かないのです。

マンションの建替えについては、マンションごとの事情によりケースバイケースで最善の手法を模索しているようですので、一律にこうだ、とは言えないのですが。

管理組合で５分の４以上の賛成があれば建て替えを決議できます。
不賛成の人は部屋の買取を請求できます。お金をもらって引っ越す、ということです。
残りの入居者（＝部屋の持ち主）は全員建替えたマンションに入居できる、という前提で話を進めるのが普通です。
建て替え費用の工面の方法が問題です。

土地の容積率等の制限に余裕があり、建替えると延べ床面積が増やせる場合は、その分を売って収入になりますので、建て替え費用に当てることができます。
入居者はあまり費用負担せずに建替えた新しいマンションに入れるわけです。
これまで成功した建て替えはこういうケースが多いとのことです。

そうでない場合は建て替え費用は全額入居者（＝持ち主）の負担になります。
土地代の分がタダになるとはいえ、１戸あたりン千万円の負担になると、出せる人はかなり少ないでしょう。
そうなると、まず５分の４の賛成を得ることができないので、建て替えは行われない、ということになると思います。

No.2 回答者： mama5963 回答日時： 2003/09/23 10:27

No.1の最後の文が意味不明ですね。

　
ただ、これはあくまで「土地」の話で、建物のほうは建坪率というのが関係してきますから、詳しく書いてある本がない『のは』、建て替えというのは実にケースバイケースだからだと思いますよ。
　
・・・と、『』内を補ってください・・・

No.1 回答者： mama5963 回答日時： 2003/09/23 10:22

分譲マンションと考えていいですね？

マンションを買おうと思っているけど、先々のことが心配でといったところでしょうか？
借地の上にマンションが建っている場合を除いて、一般的に考えて、土地というものは「持ち分」としてマンションの価値の中に含まれるはずですから、老朽化で建物の価値が限りなくゼロに近づいても、土地の「持ち分」は残るとおもうので、「資産として残らない」というのは厳密に言うと違うと思いますけれど・・・
すごく乱暴に言うと、その「土地の持ち分」のいくらかを建て替え後のマンションを買う人に売ることで、前からの居住者は自己負担を少なくして建て替え後のマンションに戻ることができるということになると思います。
ただ、これはあくまで「土地」の話で、建物のほうは建坪率というのが関係してきますから、詳しく書いてある本がない、建て替えというのは実にケースバイケースだからだと思いますよ。