先日、父が亡くなりました。
自宅は地主から土地を借り、そこに家を建てて住んでいました。
建物の所有者は父で、登記も父の名前でした。

相続人は母と子が2人の計3人です。
父の財産をすべて法定相続のとおりに分けて相続することにしました。
この場合、変更登記で所有者移転をする際、相続人3名の名前にしないといけないのでしょうか?
代表の相続人(たとえば長男)の1人を所有者として登記することもできるのでしょうか?

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A 回答 (1件)

専門家では、ありませんが、回答がつかないようなので、参考程度として回答させて頂きます。



基本的には、出来ないとお考え下さい。

なぜ、代表の相続人(たとえば長男)の1人を所有者として登記をしようとお考えでしょうか?

登記申請をする為には、「原因証書」という書類が必要であり、相続登記の場合は、「遺産分割協議書」がこれになります。

「遺産分割協議書」は、相続人全員により相続内容を確定する書類であり、相続税の申告にも使用します。

この書類を「一人の相続」とすれば、登記が可能ですが、これは一人の方に相続することを他の方が認めたことになり、本来の希望とは違います。
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Q所有権移転請求権とその仮登記とは?

不動産登記法について質問します。
1.所有権移転請求権と登記移転請求権に違いはあるのでしょうか?
2.所有権移転請求権の登記と所有権移転の登記の違いは何なのでしょうか?所有権移転の登記は本登記だと思います。所有権移転請求権は債権なので、その登記は付記登記となるのでしょうか?
3.所有権移転請求権の仮登記とは付記登記によるのでしょうか?

すいません・・・よろしくお願いします。

Aベストアンサー

1号仮登記は、手続要件を欠いている権利を登記するものなので、種類は、所有権と、所有権以外の権利の2種類があります。

所有権の1号仮登記の移転は、実体法上、所有権なので、主登記の仮登記によります。
他方、抵当権などの、所有権以外の権利の1号仮登記の移転については付記登記の仮登記によります。

1号仮登記された移転は、元の権利自体が対抗力を有しない権利なので、移転しても対抗力を備えることはないために、仮登記によるのです。

設問の(保全)仮登記を、保全仮登記と読んでおられるようですが、この仮登記は処分制限のための登記ではありません。所有権の移転を制限するための制限の登記は、甲区のみにされる仮処分の登記だけであり、所有権以外の権利の保存・設定・変更の場合のみに使われる保全仮登記の出番はありません。

ここでは、所有権の移転請求権を仮登記しておくことによって、順位保全効が働き、権利を保全できるということを言おうとしているのだと思います。

まとめますと、1号仮登記所有権の移転は、所有権の、対抗できない移転なので、この権利の登記は、主登記の仮登記によります。
1号仮登記の(所有権以外の権利)(所有権移転請求権を含む。)の移転については、付記登記の仮登記によります。

なお、2号仮登記の移転については、付記登記の本登記になります。これは、2号仮登記された権利は、全て、所有権以外の権利であって(したがって、付記登記による。)、その移転は、確定的になされているので、本登記によることとされています。

1号仮登記は主登記なのか、付記登記なのか、よくわかりませんとありますが、1号仮登記は、所有権(主登記)、所有権以外の権利(付記登記)の2種類があるということです。

仮登記した所有権移転請求権についての処分禁止の仮処分の登記は付記登記によるというのは、「仮登記した所有権移転請求権」が、所有権以外の権利に該当するので、付記登記によるのです。

うまく説明できたかどうか、自信がありませんが、お答えいたします。

1号仮登記は、手続要件を欠いている権利を登記するものなので、種類は、所有権と、所有権以外の権利の2種類があります。

所有権の1号仮登記の移転は、実体法上、所有権なので、主登記の仮登記によります。
他方、抵当権などの、所有権以外の権利の1号仮登記の移転については付記登記の仮登記によります。

1号仮登記された移転は、元の権利自体が対抗力を有しない権利なので、移転しても対抗力を備えることはないために、仮登記によるのです。

設問の(保全)仮登記を、保全仮登記と読んでおられるよう...続きを読む

Q自己所有の土地と建物のうち建物だけ売却して土地を賃貸することはできるんでしょうか

住んでた古い家を貸してほしいと言う人がいます。〔市の過疎対策で田舎に住みたい人と家主を斡旋してるみたいです〕。でも貸すと貸主の責任が重いし、安値で売却しようと思っています〔売主の瑕疵担保、負わない特約付にして〕。
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結局何が言いたいかと言うと、自己所有の土地と建物のうち建物だけ売却して土地を賃貸することはできるんでしょうか?
至急教えてください。

Aベストアンサー

>自己所有の土地と建物のうち建物だけ売却して土地を賃貸することはできるんでしょうか?

できますが、土地の賃貸契約を結ぶことになると思います。

建物の賃貸は一般には1年以上の期間を設けなければなりませんが、建物を目的とした土地の賃貸は最低30年の契約にしなければなりませんので、一度貸した土地はまず返ってきません。建物よりも賃貸期間は長期になる可能性があります。


>向こうが5年くらいしてから購入したいと言っていますし

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Q所有権移転について

客先に機械を納入する契約で、売買契約書の条項に所有権移転について記載があり、内容は、物品を納入した時に所有権が移転するとありました。通常は売買代金金額の支払が完了と同時に所有権移転すると思います。仮に物品を納入した時に所有権が移転する契約書に押印した場合、その後、考えられるリスクは何が考えられるでしょうか?教えて頂けますでしょうか?

Aベストアンサー

#4 です。
「物品受領時に移転した場合、代金が支払われるまでの間(翌月末現金なり、手形なり)その間、もし倒産等した場合、所有権が移転した時は、物品が回収できなくなるのが心配で、何か良い方法はないかと模索しています。」
に対して。

一般的に売買契約が成立したときに、お互いに債権と債務が発生します。売主には目的物の引渡し義務と、買主は金銭の支払い義務です。売買が成立したときは、契約したとき所有権も一緒に移る、というのが通常です。
それは、売買契約の中身は売買と所有権移転の2つが同時に行われるからです。

売主は 買主に目的物を移転させなければならないし、と同時に 買主に対し金銭債権ももっています。

よって2つの、目的物に対する債権債務、金銭に対する債権債務、の2つの権利が発生し、分けて考えたほうがよいでしょう。
gdx さんは、目的物を移転してますので、なすべきことは なしたわけです。しかし、今度は 相手方が契約どおりのことをしなければ、債務不履行となりま
す。そして、期限後は、利息もつきます。

しかし、支払いがなされないままでおくと、時効あるいは、破産によってもらえるものも、もらえなくなります。
 そういう時は、自分の納めたものがまだ、倉庫にある場合取り戻すことが出来ます。先取り特権です。(民法303-341条)
他の債権者に対し優先して弁済を受ける権利です。これは、引き渡した動産に対して効力が及びます。現実には相手の協力が必要で、うまくいっていないようです。
 そこで、売買契約書に、所有権留保条項を入れておくと、当該動産に対し所有権留保の権利行使ができることになり、この権利にもとずいて仮処分等の手続きを行えるとあります。(「債権管理・回収の知識」・堀 著・商事法務研究会)

言葉足らずになりましたが 参考まで。

#4 です。
「物品受領時に移転した場合、代金が支払われるまでの間(翌月末現金なり、手形なり)その間、もし倒産等した場合、所有権が移転した時は、物品が回収できなくなるのが心配で、何か良い方法はないかと模索しています。」
に対して。

一般的に売買契約が成立したときに、お互いに債権と債務が発生します。売主には目的物の引渡し義務と、買主は金銭の支払い義務です。売買が成立したときは、契約したとき所有権も一緒に移る、というのが通常です。
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Q亡くなった御主人名義の土地建物を貸し店舗として貸そうとされています。

亡くなった御主人名義の土地建物を貸し店舗として貸そうとされています。

 知り合いの奥さんからの相談なのですが、亡くなられた御主人名義の土地建物をテナントとして貸そうとされているのですが、名義変更をせずに貸しても問題は無いのでしょうか?
 3階建ての建物で、1階部分を亡くなられた御主人が車の整備工場として使われていて、2階・3階部分を居住スペースとして使われていました。ご主人が亡くなられ、1階部分を使わなくなったので、テナントとして貸そうとされています。不動産会社の方からは問題ないと言われているようなのですが、大丈夫か心配で相談されているのですが、私も専門知識が無いので答えることができないでいます。
 なにかご存知の方おられましたら、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

法律上のあるべき論は一旦置いておいて・・・

不動産が相続されていない状態でも賃貸することは可能です。借りる側は登記名義が誰かなどは興味ないですから。
問題は『事業の主体』が誰かということです。賃貸して賃料収入を得れば、当然税務申告をしなければなりません。まさか亡くなった人の名前ではできませんよね。

不動産収入を税務申告した際に、相続手続きが未了で、ひょっとすると相続税も払っていないということが税務署にばれる可能性もあります。
結局、きちんと相続手続きして、新しい所有者の名義で賃貸業をするのが無難という結論になります。

Q始期付所有権移転仮登記と競売

ある競売物件(土地)について、贈与を原因とする始期付所有権移転仮登記が登記されています。
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裁判所の資料によれば、始期付所有権移転仮登記が本登記になれば、競売買受による所有権移転は喪失するとあります。
贈与ではなく、実際に相続したのですから、いまさら仮登記を本登記できるというのは理屈としておかしくないでしょうか?
これについて、どこかに解説があれば、ぜひ教えてください。

Aベストアンサー

>混同で消滅しているかどうか・・・というのは、どのようにすれば分かるのでしょうか?
 
 それは事実関係を調査しなければ何とも言えませんが、仮登記がされている土地に抵当権設定登記がされていますから、仮登記権利者がその土地を相続したとしても、この仮登記は混同により消滅しません。(民法第179条第1項ただし書き)
 その抵当権設定登記は、仮登記の後にされた物ですから、仮登記の順位保全効により、本登記がされれば、抵当権設定登記(買受人への所有権移転登記)に対抗できるので、その仮登記は何ら意味も持たないのではなく、非常に重要な意味を持つことになります。
 通常このような場合、銀行は仮登記の抹消を条件に融資しますから、その仮登記を見過ごして、資金を実行し抵当権の設定を受けたとすれば、それは、銀行のミスでしょう。

Q【所有権関係】所有権を持てる者について

 不動産の所有者となりえる者というのは限られていると推測していますが、法的にどう定義・解釈されているか教示ください。

 地元の人間や有志で、資金・労働力を出し合い空き地に物置を建築ましたが、所有権をどうすべきか考えています。
 できれば個人の共有名義でなく、○○管理運営委員会等の名前で所有できればと考えていますが、可能かどうかや条件等などあれば教示ください。

Aベストアンサー

既に回答があるように、所有権者となるためには、権利能力が必要であり、自然人及び法人は権利能力があります。権利能力については、例えば、下記サイト参照。

http://www.hou-nattoku.com/mame/yougo/yougo15.php

そして、最近、地縁団体にも法人格が認められるようになりました。例えば、下記サイト参照。

http://www.city.soka.saitama.jp/minnna/jiti/houjin.html

http://202.248.86.67/me/shimin/tishin/jitikai/houjinka.html

その地縁団体を法人化すれば、所有権者になれます。

Q一部抵当権付きの所有権移転登記について

持分の一部に抵当権の付いた不動産を相続したとき、その後売買で全部移転するときどうなりますか?

例えば、A名義の不動産について、
1 所有権一部移転 持分1/2 B
2 A持分全部移転 持分1/2. B←抵当権付
(Bが死亡し、Cが相続する)
3 所有権移転 (原因 相続) C

この状態で、CがDに所有権の全部を移転したいとき、Cは
① 「所有権移転」で登記できるのか?
② 抵当権付き持分とそうでない持分が分かるように、登記を分ける必要があるのか?

Cが一部のみを処分したいときには「C持分一部(順位2番から移転した持分)移転」とするとあったのですが、では全部するときは?と分からなくなってしまいました(泣)

ご解答よろしくお願いします。

Aベストアンサー

これって,昭和37年1月23日民甲112号通達の問題ですよね。

これがBからCへの所有権(持分全部)移転の原因が売買であるならば,抵当権が設定されている持分の移転と,抵当権が設定されていない持分の移転の2件の登記申請をすべきところですが,BからCへの移転が相続を原因とするものだとそのように2件に分けての登記が許されず,抵当権の付着の有無にかかわらず,所有権移転1件で登記申請をせざるを得ません。
その後,売買でCからDに所有権移転する際に,上記通達の問題をどうするんだろうというのは僕も考えたことがあります(実務家ならわかってくれると思うんだけど,『不動産登記申請MEMO』にも載っていない)。

で,調べてみるとその答えは平成11年7月14日民三第1414号回答のようで,どうも「C持分一部(順位1番から移転した持分)移転」と「C持分(順位2番から移転した持分)移転」の2件に分けて,CからDへの持分移転をすべきなのだろうと思うのです(後者に持分の「全部」・「一部」の記載がないのは,似たような事例で法務局にこうしてほしいと言われたことがあるからです)。
こうすることで,抵当権が実行され競落がされても「C持分(順位2番から移転した持分)移転」の登記が抹消されるだけで,「C持分一部(順位1番から移転した持分)移転」には影響しません。

というか,こっちを見ていただいたほうが理解が早いように思います。

ウィキペディア「所有権移転登記」
 https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%89%80%E6%9C%89%E6%A8%A9%E7%A7%BB%E8%BB%A2%E7%99%BB%E8%A8%98

誰がアップしてくれたのかわかりませんが,登記記載例があることで,非常にわかりやすくなっています。

ちなみに上記に示した登記の目的の記載方法は,あくまでも僕の私見ですので,もしも実際に登記を申請する場合には,事前に法務局に照会をなさってください。

これって,昭和37年1月23日民甲112号通達の問題ですよね。

これがBからCへの所有権(持分全部)移転の原因が売買であるならば,抵当権が設定されている持分の移転と,抵当権が設定されていない持分の移転の2件の登記申請をすべきところですが,BからCへの移転が相続を原因とするものだとそのように2件に分けての登記が許されず,抵当権の付着の有無にかかわらず,所有権移転1件で登記申請をせざるを得ません。
その後,売買でCからDに所有権移転する際に,上記通達の問題をどうするんだろうというのは僕も...続きを読む

Q亡くなった父名義の家について・・・。

12月20日に父が亡くなりました。
突然のことで頭が混乱している上に、この様な手続きを母に代わり私がすることになりお知恵をお貸し下さい。。

わずかですがローンも残っていたのもあり先日UFJ銀行へ手続きへ行きました。
現在その家へは母一人が住んでおり、兄は地方・私は市外に住んでいます。
最終的にはその家を処分して母も一人で不安なので私の住んでる地域へ引越ししてくる予定でいます。

1、これからどの様な手続きを進めて行ったら良いのでしょうか?
2、家を売却するにはどこに頼めば良いのですか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

お悔やみ申し上げます。

まず、亡くなったことを知った日の翌日から4ヶ月以内に、お父様の所得税を申告、納税する必要があります。例えば、お父様が年金をもらっていた場合です。詳しくは、下記のサイトを参照して下さい。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/2022.htm

次に、相続税の検討です。

土地、家屋の評価額の計算については、下記のサイトに記載されています。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4602.htm

時価よりも安くなるようです。

そして、質問者さんのご兄弟がお兄様のみの場合、法定相続人は、お母様、お兄様、質問者様の3人になります。そして、相続税の基礎控除額は、8000万円になります(5000万円+1000万円*3)。

従って、相続財産が8000万円以下の場合には、相続税の申告は不要です。

詳しくは、下記のサイトをご参考に。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4152.htm

また、相続税の申告が必要な場合には、その申告期間は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。詳しくは、下記を参照してください。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4205.htm

お悔やみ申し上げます。

まず、亡くなったことを知った日の翌日から4ヶ月以内に、お父様の所得税を申告、納税する必要があります。例えば、お父様が年金をもらっていた場合です。詳しくは、下記のサイトを参照して下さい。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/2022.htm

次に、相続税の検討です。

土地、家屋の評価額の計算については、下記のサイトに記載されています。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4602.htm

時価よりも安くなるようです。

そして、質問者さんのご兄弟がお兄様のみの場合...続きを読む

Q所有権仮登記に重ねて移転請求権仮登記は可能?

B名義の所有権仮登記について移転請求権仮登記がされている時、重ねてB名義の所有権仮登記に移転請求権仮登記をすることはできるでしょうか?
宜しくお願いします。

Aベストアンサー

 可能と思われます。

1番 所有権移転    所有者A
2番 所有権移転仮登記 権利者B
   余白
3番 2番仮登記所有権移転請求権の仮登記 権利者 C
   余白
4番 2番仮登記所有権移転請求権の仮登記 権利者 D
   余白

Q土地・建物の所有権分割に関わる費用について

事情があり親の所有する土地・建物の所有権分割(持分割合を親5、自分5の割合で分割)したいと考えております。

所有権を分割するにあたり、
1)事務手続き上、誰に相談したらよいか(勿論親には相談済です)
2)分割するに当たり必要となる費用
3)分割後、毎年必要となる費用
が具体的に分からなく質問いたしました。

因みに、親の所有する土地・建物の課税標準額は約3000万円です。
何方かご教示頂けないでしょうか。

宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

「分割」だけでは正確に理解できないのでもうすこし補足情報をつけ
て再質問したほうがいいかも知れません。

・建物は、2世帯住宅など区分所有が可能な建物は区分登記(分割?)
 できますが、そうでない場合には共有登記になります。

・土地は、物理的に2つに分けることができるのであれば、分筆登記
 します。そうでなければ共有登記になります。

権利をはっきり分けたいというのであれば、土地家屋調査士に先ず相談
してください。
親と共有で持分を半分もらうというのであれば司法書士に手続きして
もらいます。

一時的にかかる費用は、上の事情によっても変わってきますし、譲渡が
売買なのか、単純贈与なのか、生前贈与(相続時精算課税制度利用)
なのかによっても、登記費用や税金が変わってきます。
この辺の有利不利は、相続とも関係してきますから、親の財産状況や
他の相続人との関係もでてきます。
ケースバイケースの話もでてきますから、税理士やフィナンシャル
プランナーに相談するのがいいかもしれません。


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