減価償却について

　築４４年の古い鉄筋の貸家（一戸建て）を相続しました。
数年前に２００万円以上かけて外壁の塗装や屋上の防水をしたため、原価償却費として毎年なにがしかが控除されていくようですが、
残り期間が４０年もあり、到底全部を償却するまで建物が持つとは思えませんし、いつまでも借りてくれるという保証もありません。
　そこで質問ですが、

(1)この減価償却というのを、このまま４０年以上も続けていく以外に、もっと期間を短くしたり、
あるいは、築４４年というのを考慮して、一度に経費として認めてもらうなど、なにか良い方法はないでしょうか？

(2)このままいくしかないとして、もしも借り手がなくなって空き家になった場合、残りの減価償却というのは　、全額パーになってしまうのでしょうか？

(3)また、老朽化により壊すことになった場合はどうでしょうか？


以上の件につき、ご存じの方、よろしくお願いいたします。


　

No.1 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2011/05/10 03:51

＞(1)この減価償却というのを、このまま４０年以上も続けていく以外…

基本的にありません。
ただし、

＞残り期間が４０年もあり…

これが適正なのかどうかの見極めが必要でしょう。

＞(2)このままいくしかないとして、もしも借り手がなくなって…

経費というのはそもそも「収入 = 売上」から控除されるものです。
売上がなければ経費は関係ありません。
ただ、青色申告をしていれば 3年間に限り赤字繰越の制度はあります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2070.htm

＞(3)また、老朽化により壊すことになった…

未償却残高が「廃棄損」という経費になります。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

早々のご回答ありがとうございました。
なるべく長く借りてくれる人がいることを祈りたいと思います。
壊すときには、廃棄損という経費になることがわかり、
ほんの少し、安心しました。

お礼日時：2011/05/11 14:25

No.2 回答者： fujic-1990 回答日時： 2011/05/10 05:05

　不動産賃貸業を営んでおります。

　うーん f(-_-; ・・・ 　雨漏りしてから、ぎりぎり雨漏り防止工事だけを他の仕事と分けて実施していれば、雨漏り防止工事代金は修繕費になったはずなんですがねぇ。そうすれば、減価償却しなければならない分はずっと少なくて済んだのだと思います。

　外側の塗装も、建築後１回とか気が向いたらというようなやり方でやると資産になって減価償却しなければならない（質問者さんがおやりになった会計処理は正しい！）のですが、４・５年に一度くらいに定期的にやると、経費になります。そういう通達が出ています。

　うちのマンションは塗装するとどうしても「資産だ」「減価償却の対象だ」と言われた（質問者さんの建物と同じ）ので、塗装はやめて・・・ 極秘ノウハウ・・・ で、堂々たる税務署公認の経費になりました。（コロンブスの卵ですが、税理士も感心していました）

　やってからではなく、ヤル前に、税務署や税理士の意見を確認することをお勧めします。時として、税務署とケンカするくらいの元気で話し合わないと、本音は聞けませんが。

さて（１）の答え　　ありません。あったら、私も聞きたいです (^o^;

（２）減価償却は・・・ 　たしか、義務でなないので、空室の年は減価償却しないことも許されたはずです。新たに部屋が埋まるまで減価償却を止めて先送りしておけば、損をしないで済むのでは、と思います。

（３）壊す前に、売ることを考えませんか？

　損して売っても、損益通算はできません。税務署に聞くと、「できますよ～」と言うのですが、損益通算できるのは、儲かっている物件を一緒の年に売って、それで出た利益と損益通算つまり差し引きできる、という意味で、他の家賃や給料と損益通算はできません。サラリーマンが自宅を損して売った場合より不利益になっています。

　一体誰が儲かっている物件を売るのか？　このあたりも、税務署のサイトをさらりと読んだくらいではたぶんわからず、調査に来たときを利用して、根掘り葉掘り聞かないと本当のところはわからないのではないでしょうか。

　が、それでも、壊すより売ったほうが損が少ないかも、です。ご計算ください。

　さてお尋ねの、コワした場合ですが、未償却の多額「除却損」が計上できます。個人の場合、3年だけ「損」を繰り越せます。

　なにか我々納税者のことを考えてくれているようでうれしくなりますが、実際には収入物件をコワしたので収入は激減します。で、除却損は3年間では使いこなせず、無駄になる場合がほとんどです。せめて、10年くらい繰り越しを認めてもらわないと役立たない感じがします。

この回答へのお礼

詳細なご回答ありがとうございました。
相続した一軒家で残すことが前提なので、売ることもできません。なるべく長く借りてくれることを祈りたいと思います。

お礼日時：2011/05/11 14:21