義兄の借金のため、共有名義の不動産を処分
することになりました。
物上保証人になるとどんな影響がありますか?
”保証人”って言うのがとっても怖い響きで
抵抗があります。
名義変更をしようかとも思いますが
贈与税がかなり高くて返済予定の金額が減ってしまうとのことでした。
700万円位の評価格だとどの位になるのでしょうか?
何か良い方法はないでしょうか?

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A 回答 (3件)

♯2の回答者です。



>上記にある譲渡とは贈与税がかからないんですか?

貴方の質問の<上記にある譲渡とは>贈与ですか?売買ですか?を整理してください。
贈与なら、贈与税(義兄が一次、二次に貴方)、売買なら、貴方に譲渡所得税((売った金額-買った金額-諸経費)×税率)です。別途、どちらの場合も義兄に不動産取得税(県税)がかかります。

そうなんです、「譲渡」だけでは、対価の支払いがあったのか無かったのか等のことが判らないのです。余り表現が広すぎて‥‥‥。登記も、「譲渡」は勿論「無償譲渡」もだめです。
前回の回答で、売買の場合と贈与の場合を分けて回答しました。熟読してください。不動産は高価なので、その移動の原因で税金関係(納税義務者とその額)が変わってきます。

物上保証人になるときであろうと、売買や贈与であろうと、貴方の印鑑証明書とその押印が絶対必要に変わりはありません。今はですが‥‥‥。
けだし、世間で広く行われていることで、当事者の真意を確認する手段として、昔からこの方法が簡単・確実とされてきました(法律や慣習で)。もし心配なら署名・押印するとき、よくその書類を熟読すること、担当する司法書士に質問して名刺をもらっておくことでよいでしょう。

前回の補足説明です。
物上保証人は、その物限りの保証で、後は知りませんで結構ですが、一緒(別途でも)に連帯保証人になることは避けるのがよいでしょう。連帯保証人になると、義兄がその債務完済まで貴方にも責任が発生します。そうです、ほぼ、連帯債務者と同じになります。

前回の回答が長すぎたので、逆に判らなくしてしまったようですね。すみません。今回もですか? カミサンによく非難されるんです。(^_^ ) 

頑張って下さい。
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この回答へのお礼

とてもわかりやすく回答して頂きありがとうございました。
とても勉強になりました。
相手方から書類の捺印を急がされていますが
内容をよく確認して納得できた状態で
捺印しようと思います。
無知とは怖いことですね。
いろいろ教えていただき助かりました。

お礼日時:2003/10/13 10:10

お困りのようですね。

貴方が共有持分を失うことがあるかも‥を覚悟で、心配することはありません。前回答者とほぼ同じ答えでもあります

>物上保証人になるとどんな影響がありますか?”保証人”って言うのがとっても怖い響きで抵抗があります。

ここが、不明確です。A:未だ抵当権設定していないのか、B:義兄持分抵当権設定の登記は完了していて、貴方の持分の追加を求められているのか、C:既に、所有権全部(貴方の持分を含め)の抵当権設定は終わっているのか‥‥。

物上保証人とは、その物件(のみ)で保証することで、Cの場合は既に保証人になっていますので諦めるしかありません。AとBの場合は今からとなります、断ってもよいでしょうが、義兄や親族との関係により、その多くは承諾します。但し、このとき一緒に債務の連帯保証人を求められたら、こちらは拒否することをお勧めします。そして、通常の競売の場合、競落代金は先順位の抵当権設定等の債権から順に充当されます。

尚、競落代金×貴方の持分=の金額(原則)を、貴方は義兄に貸したことになります。これを保証人の求償債権といいます。

任意売買(通常の売買)とか、代物弁済が、抵当権設定→競売進行中でも行われることもあります。貴方の持分を残しては通常処分できない(買主が少ない)ので、この時も貴方の協力を求められるでしょう。前回答者のとおりですが、このときも、貴方の持分金額を義兄に貸したことになります。その分貴方にもらえるなら、主張してもよいですが最初から取引が成立しないでしょう。

次いで
>名義変更をしようかとも思いますが

あっさり貴方の持分を義兄に譲渡(贈与)し、あとは好きなように‥‥‥。
案として賛成ですね。但し、譲渡の原因を売買とし、売買契約書を作成し翌年確定申告もする。譲渡所得税がからないように調査(多分、取得額より売買代金が小さい?)しておく。その持分売買代金は、暫く義兄からもらえないでしょうが、それは了解とする。前記と同じく義兄への債権になります。
尚、屋上屋根ですが、親族特に夫婦や親子間は「みなし贈与」で税務署とトラブルになることあるそうです。公正証書で「代金支払い時期特約付きの売買契約書」を作成すれば、税務署了解するとのことです。税理士や関係者と相談してみてください。

>贈与税がかなり高くて返済予定の金額が減ってしまうとのことでした。
もし贈与のときなら、義兄が一時に贈与税を払わねばならないから?と解釈してよろしいですか?
上記の方法なら、贈与でないので贈与税の心配はありません。不動産取得税は(少額です)売買・贈与を問わず義兄に課税されます。

>700万円位の評価格だとどの位になるのでしょうか?
不動産全部の価格ですか?貴方の持分価格ですか?土地・建物どちらですか?その合計ですか?
土地の方は、所謂、路線価格(別名、税務署価格)で、昔は相当路線価格より高かったのですが、今は、路線価格の0.8から1.2と言われています。正確には、税務署にある1m2単価から計算します。無料で見せてくれます、計算も。予定の贈与額も教えてくれます。建物は、評価額を税務署価格とします。
700万円の贈与で112万円、350万円で26万円が贈与税額です。インターネットで計算できるホームヘージが数多くあります。贈与税で検索してみて下さい。
尚、居住用の不動産等でも、親や祖父母でない貴方からの贈与に特別な軽減はありませんのでご注意。
又、贈与税は、もらった人に納税の義務がありますが、その人が納税しないとき2次的に贈与した人に納税の義務が発生します。

関係者や親族とよく相談して頑張って下さい。「人は、人の中にいて人となる」と誰かの言葉が好きです。余計な言葉でした、ゴメンナサイ。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
説明不足ですみません。
まだ物上保証人にはなっていません。
1年以内にその共有の不動産を売却してその代金を借金の一部に当てると言う契約書の物上保証人の欄に署名と捺印を頼まれています
法律のことは何もわからないので心配でした。
共有の不動産に関しては差し上げるつもりでいたので
お答えいただいた内容からすると物上保証人に
なってもいいのかとも思いますが、実印押すのは
なんとなく抵抗ありますね。
不動産は土地だけです。700万円とは持分ではなく
全体です。
不動産を譲るだけでなく税金までも私どもで
支払うのは困ります。
上記にある譲渡とは贈与税がかからないんですか?
ほんとに無知ですみません。

補足日時:2003/10/10 21:20
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>義兄の借金のため、共有名義の不動産を処分することになりました。



と云うことなので、その不動産はmukamukaさんと義兄との共有のようです。
そして「物上保証人になるとどんな影響がありますか?」と云っておられるので、まだ、物上保証人となっていないようです。
物上保証人とは、上記のような共有の場合には、義兄が借金し、抵当権を設定するには、義兄の持分権だけに抵当権を設定すればいいわけですが、それでは担保価値が極端に低下するためmukamukaさんの持分も一緒に抵当権を設定します。
そのように義兄の保証人となったわけではなく抵当権の設定登記だけを承諾した場合を物上保証人と云います。
この場合、mukamukaさんは借金したわけではないので返済義務はありませんが義兄が返済しなければmukamukaさんの持分権も一緒に競売になります。そのうえでみますとmukamukaさんも返済義務があるようにも見えます。
なお、現在、mukamukaさんが物上保証人となっていなければ義兄の持分をmukamukaさんに移転登記できますが、物上保証人となっているなら所有権移転しても全部が競売となります。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
まだ、書類が届いただけで物上保証人になった訳ではありませんが、共有の不動産に関しては、譲るつもり
でいますので、上記のようなことであれば
物上保証人になってもさほど心配はないんですね。

お礼日時:2003/10/10 21:16

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Q物上保証の意味がよく理解できません

司法書士の 民法のテキストで
「物上保証」という用語が出てきたので
Wikipedia で調べたところ
「通常、抵当権は債務者の所有物に対して設定される。つまり、債務者=抵当権設定者となる。しかし債務者以外の者が抵当権設定者となって債務を担保する場合もある。この場合の抵当権設定者は債務を負わない(つまり自ら給付を実現する義務を負わない)が自己の不動産の上に他人の債務のための責任だけを負担していることになる。これは債務者以外の者の財産が責任財産となるという点で保証の関係に類似するため、こうした抵当権設定を物上保証(ぶつじょうほしょう)といい、このときの抵当権設定者を物上保証人という。

なお、保証人(連帯保証人)が担保提供する場合は、物上保証の責任だけでなく、保証人(連帯保証人)としての責任もあることは当然である。」

と説明文がありましたが、どう理解していいのか、さっぱりわかりません。
もう少し噛み砕いて、または具体例と挙げて説明していただける方がいらっしゃいましたら、
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

Aと友人Bがいて、Aが金を借りようとしますが、担保とできるようなものを持ってないとします。
金貸しは「無担保で金を貸すことなどできん」といいます。
そこでAがBに「お前の持ってる土地を担保にさせてくれ」と頼みます。
Bがいいよと承諾することを「物上保証」といいます。

Aが1,000万円借りて、トンズラしてしまっても、Bはその不動産を処分されるだけです。
不動産を売った代金で、1,000万円+利息が回収できない金貸しから
「お前、保証人になったんだから、残りも払え」といわれても
「物上保証人だから、知ったことではない」と言えます。

このときBが連帯保証人になって、その上に不動産まで担保に出していれば、不動産を処分しても回収できなかった貸付金について、金貸しから「お前が払え」といわれても拒むことができないのです。

Q親の土地に子の家を建てる場合の住宅ローン

現在私(妻)の親が一人で住んでいる親名義の土地&家があります。
その家を取り壊し、そこに私たち子世帯の家を新しく建てる予定です。(親は親名義のマンションに引越します)
土地の名義は親のままで変更するつもりはありません。

現金で建てることが出来るほどの貯蓄はないので、一部住宅ローンを組みたいと思っています。
頭金には私の昔からの貯金も入れるので、家の名義は夫と私の共有名義になりますが、私は現在専業主婦なのでローンの方は夫単独になります。

通常、親名義の土地に子の家を建てる場合、土地の持ち主である親がローンの連帯保証人にならなければならないことがほとんどだと聞いたのですが、親は「土地は勝手に使っていいが連帯保証人にだけはどんなことがあってもなりたくない」と言います。
なので、親が連帯保証人にならずにローンが組める金融機関はないかと探しています。
でもなかなか見つかりません。

親が連帯保証人にならないとローンは組めないものなのでしょうか?

Aベストアンサー

> いわゆる債務の連帯保証人というのは、債務者本人が返済できなくなった場合にその分を肩代わりしなければならないのは勿論ですが、そうでなくとも、債務者本人と同等に返済の義務を負うものなので、債権者が債務者本人ではなく連帯保証人に返済を求めることも出来るのではないのでしょうか?
> また、土地の名義人が連帯保証人になった場合は、土地だけじゃなく保証人のその他の財産も取られてしまうのでは?(勿論債務の額の範囲内でですが)
> でも、土地に抵当権を設定するという場合は、その土地を債務の担保として提供しますということなので、あくまで債務者本人が返済できなくなった場合のみ、その土地を取られてしまうということで、それとも、「土地担保提供」という場合も、上記「連帯保証人」と同等に返済義務を負うものなのでしょうか?

これはおっしゃるとおりです。
#2の回答で【連帯保証人】と書きましたが、確かにより正確に言うならば【連帯保証人】は正しくないです。
用語としては【物上保証人】です。
おっしゃるとおり、個人として保証人になっていない限り、それ以上、自分の財産に影響が及ぶ心配はありません。
土地以外の財産があってもそちらには影響は及びません。
担保提供した土地を失うだけで、さらに残りの借金があっても責任は及びません。

ですが、抵当権の設定がされていれば、債務者が返済しないときに、債権者はその担保提供された「物」から【優先的】に弁済を受けることができるのです。
特に担保提供がされている「物」が「土地」である場合、建物と合わせて競売にかけます。
その方が確実に債権の回収ができますから。
その際に、担保提供者である【物上保証人】は、「本来の債務者には他に資産があるはず。先にそちらを処分してからにしてくれ。」ということが事実上不可能なのです。
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「本来の債務者には他に資産があるはず。先にそちらを処分してからでなければ担保に出した土地を持っていくのは許さない。」ということを言えないということは、イコール「検索の抗弁権」がないのと同じなんですよね。
ゆえに、金融機関では、担保提供者はより連帯保証人に近いと捉え、担保提供者は連帯保証人になっていただく-という場合が多いのです。
尤も、別途、金融機関側と担保提供者間で「保証契約」を結ばなければ
、事実上の【連帯保証人】とはなりません。
事実を事実としてとらえるならば、住宅金融公庫やJAは確かに、私の知る範囲では、担保提供者はあくまでも担保提供者にとどまり、連帯保証人となることを求めませんね。

土地名義人との関係が「親子」でなく、かつ、「賃貸借」の場合には抵当権の設定をしなくてもいい場合もありますし(住宅金融公庫融資はこのパターンが設定されています)、「定期借地権」に対する「質権」の設定ですむ場合もありますが、土地名義人が「親」である以上、担保提供は必須条件となっていますね。

> いわゆる債務の連帯保証人というのは、債務者本人が返済できなくなった場合にその分を肩代わりしなければならないのは勿論ですが、そうでなくとも、債務者本人と同等に返済の義務を負うものなので、債権者が債務者本人ではなく連帯保証人に返済を求めることも出来るのではないのでしょうか?
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> でも、土地に抵当権を設定するという場合は、その土地を債務の...続きを読む

Q退職金が出ない会社は良くない会社なのでしょうか

私は今就職先を探してハローワークに通っているのですが
求人票を見ていると雇用 労災 健康 厚生などの
保険はしっかり入っているのですが
退職金がでないという求人票をよく見かけます。
辞めることを前提に就職先を探している訳ではないのですが
万が一辞めることになったとき退職金がでないのが不安です。
退職金が出ない会社は避けた方が良いのでしょうか?

Aベストアンサー

一般的に言うと、いいとはいえないと思います。
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質問者さんがどれくらいお勤めして退職する予定なのかわかりませんが、自分が職安通いしていた時はほとんどがそうでした。
ところで安倍晋三官房長官の著書、「美しい国へ」に興味深いことが書いてありました。

ある会社は退職金制度などの福利厚生を廃止し、その分を給料に上乗せしたそうです。(No.1さんがいっていたことですね)
とても有名な会社です。
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興味があったらぜひ読んでみてください。

話しが脱線しましたが、要するに求人表に書いてあることをよく吟味してから就職したほうがよさそうです。

Q「親の土地を担保に住宅ローン」できますか?

タイトルの通りですが、親の土地(大阪市内に30坪弱)を担保に住宅ローンを組むことができますか?
私は今の会社に入社して半年弱で当然のことですが住宅ローンは組むことがきません。(以前の会社では5年勤務)
そこで考えたのが、ローンが終わっている両親の土地を担保に融資が受けることができないかと思いました。もちろん親には相談します。

以下の2つの方法を考えています。
(1)今の親の土地に家を建て替え。2世帯住宅用に。
(2)新たに新築マンションを購入。2000万円前後の物件

親の土地を担保に以上のどちらかで家を購入しようと思っています。

このようなことはできますでしょうか?
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>希望の物件価格は2000万弱で、自己資金は約300万円ほどです。

となると自己資金は諸経費にほとんど消えますので、2000万100%ローンに近いですね。私はあまりそういう借り方はお勧めできませんが(頭金は最低2割以上にしなさいという目安があります)、経済的に損になっても持ち家が欲しいということでしたらそれでもかまわないでしょう。なおこの場合には一度取得したら相当年数は売却してもローンを完済できない債務超過状態であることは念頭に置いて下さい。

>今の会社は資本金が200億円ほどの一応大企業です。
>前の仕事のスキルは活かせています。以前の仕事では今と同じ業界で約5年間勤務しました

であれば勤続半年は重要なマイナスにならないと思われます。おそらく5.5年の勤続という形で審査を受けられると思われます。

それより全額ローンであることと年収が借入に対して少ないのがネックになるかもしれません。
今だと公庫のフラット35が安いけど(特にグッドローン経由)頭金2割ないと融資は受けられませんから、公庫は無理ですね。
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>希望の物件価格は2000万弱で、自己資金は約300万円ほどです。

となると自己資金は諸経費にほとんど消えますので、2000万100%ローンに近いですね。私はあまりそういう借り方はお勧めできませんが(頭金は最低2割以上にしなさいという目安があります)、経済的に損になっても持ち家が欲しいということでしたらそれでもかまわないでしょう。なおこの場合には一度取得したら相当年数は売却してもローンを完済できない債務超過状態であることは念頭に置いて下さい。

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辛辣なご意見もおありかとは思いますが、寝ても覚めてもこのことばかり悩んでしまい、辛い状況です。
よくご存知の方がいらしたら教えていただきたくよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

住宅ローンの物上保証人は担保提供者として個人情報を提供する必要がありますが、個人信用情報機関への照会は行いません。

「個人情報の利用に関する同意書」にその辺をちゃんと明記している金融機関が多いのですが、記載されていないでしょうか。
契約者と物上保証人で同一の同意書を使っている場合は、以下の例のように物上保証人は個人信用情報機関への利用・登録が対象外であることが明記されています。
http://mishima-shinkin.co.jp/rent/rent_housing_review.html
上記ページの「個人情報の利用に関する同意書」の第5条を参照

また、同意書が担保提供者専用のものの場合は、個人信用情報機関に関する記述はありません。
http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/collateral_provider_agreement.pdf


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