義兄の借金のため、共有名義の不動産を処分
することになりました。
物上保証人になるとどんな影響がありますか?
”保証人”って言うのがとっても怖い響きで
抵抗があります。
名義変更をしようかとも思いますが
贈与税がかなり高くて返済予定の金額が減ってしまうとのことでした。
700万円位の評価格だとどの位になるのでしょうか?
何か良い方法はないでしょうか?

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A 回答 (3件)

♯2の回答者です。



>上記にある譲渡とは贈与税がかからないんですか?

貴方の質問の<上記にある譲渡とは>贈与ですか?売買ですか?を整理してください。
贈与なら、贈与税(義兄が一次、二次に貴方)、売買なら、貴方に譲渡所得税((売った金額-買った金額-諸経費)×税率)です。別途、どちらの場合も義兄に不動産取得税(県税)がかかります。

そうなんです、「譲渡」だけでは、対価の支払いがあったのか無かったのか等のことが判らないのです。余り表現が広すぎて‥‥‥。登記も、「譲渡」は勿論「無償譲渡」もだめです。
前回の回答で、売買の場合と贈与の場合を分けて回答しました。熟読してください。不動産は高価なので、その移動の原因で税金関係(納税義務者とその額)が変わってきます。

物上保証人になるときであろうと、売買や贈与であろうと、貴方の印鑑証明書とその押印が絶対必要に変わりはありません。今はですが‥‥‥。
けだし、世間で広く行われていることで、当事者の真意を確認する手段として、昔からこの方法が簡単・確実とされてきました(法律や慣習で)。もし心配なら署名・押印するとき、よくその書類を熟読すること、担当する司法書士に質問して名刺をもらっておくことでよいでしょう。

前回の補足説明です。
物上保証人は、その物限りの保証で、後は知りませんで結構ですが、一緒(別途でも)に連帯保証人になることは避けるのがよいでしょう。連帯保証人になると、義兄がその債務完済まで貴方にも責任が発生します。そうです、ほぼ、連帯債務者と同じになります。

前回の回答が長すぎたので、逆に判らなくしてしまったようですね。すみません。今回もですか? カミサンによく非難されるんです。(^_^ ) 

頑張って下さい。
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この回答へのお礼

とてもわかりやすく回答して頂きありがとうございました。
とても勉強になりました。
相手方から書類の捺印を急がされていますが
内容をよく確認して納得できた状態で
捺印しようと思います。
無知とは怖いことですね。
いろいろ教えていただき助かりました。

お礼日時:2003/10/13 10:10

お困りのようですね。

貴方が共有持分を失うことがあるかも‥を覚悟で、心配することはありません。前回答者とほぼ同じ答えでもあります

>物上保証人になるとどんな影響がありますか?”保証人”って言うのがとっても怖い響きで抵抗があります。

ここが、不明確です。A:未だ抵当権設定していないのか、B:義兄持分抵当権設定の登記は完了していて、貴方の持分の追加を求められているのか、C:既に、所有権全部(貴方の持分を含め)の抵当権設定は終わっているのか‥‥。

物上保証人とは、その物件(のみ)で保証することで、Cの場合は既に保証人になっていますので諦めるしかありません。AとBの場合は今からとなります、断ってもよいでしょうが、義兄や親族との関係により、その多くは承諾します。但し、このとき一緒に債務の連帯保証人を求められたら、こちらは拒否することをお勧めします。そして、通常の競売の場合、競落代金は先順位の抵当権設定等の債権から順に充当されます。

尚、競落代金×貴方の持分=の金額(原則)を、貴方は義兄に貸したことになります。これを保証人の求償債権といいます。

任意売買(通常の売買)とか、代物弁済が、抵当権設定→競売進行中でも行われることもあります。貴方の持分を残しては通常処分できない(買主が少ない)ので、この時も貴方の協力を求められるでしょう。前回答者のとおりですが、このときも、貴方の持分金額を義兄に貸したことになります。その分貴方にもらえるなら、主張してもよいですが最初から取引が成立しないでしょう。

次いで
>名義変更をしようかとも思いますが

あっさり貴方の持分を義兄に譲渡(贈与)し、あとは好きなように‥‥‥。
案として賛成ですね。但し、譲渡の原因を売買とし、売買契約書を作成し翌年確定申告もする。譲渡所得税がからないように調査(多分、取得額より売買代金が小さい?)しておく。その持分売買代金は、暫く義兄からもらえないでしょうが、それは了解とする。前記と同じく義兄への債権になります。
尚、屋上屋根ですが、親族特に夫婦や親子間は「みなし贈与」で税務署とトラブルになることあるそうです。公正証書で「代金支払い時期特約付きの売買契約書」を作成すれば、税務署了解するとのことです。税理士や関係者と相談してみてください。

>贈与税がかなり高くて返済予定の金額が減ってしまうとのことでした。
もし贈与のときなら、義兄が一時に贈与税を払わねばならないから?と解釈してよろしいですか?
上記の方法なら、贈与でないので贈与税の心配はありません。不動産取得税は(少額です)売買・贈与を問わず義兄に課税されます。

>700万円位の評価格だとどの位になるのでしょうか?
不動産全部の価格ですか?貴方の持分価格ですか?土地・建物どちらですか?その合計ですか?
土地の方は、所謂、路線価格(別名、税務署価格)で、昔は相当路線価格より高かったのですが、今は、路線価格の0.8から1.2と言われています。正確には、税務署にある1m2単価から計算します。無料で見せてくれます、計算も。予定の贈与額も教えてくれます。建物は、評価額を税務署価格とします。
700万円の贈与で112万円、350万円で26万円が贈与税額です。インターネットで計算できるホームヘージが数多くあります。贈与税で検索してみて下さい。
尚、居住用の不動産等でも、親や祖父母でない貴方からの贈与に特別な軽減はありませんのでご注意。
又、贈与税は、もらった人に納税の義務がありますが、その人が納税しないとき2次的に贈与した人に納税の義務が発生します。

関係者や親族とよく相談して頑張って下さい。「人は、人の中にいて人となる」と誰かの言葉が好きです。余計な言葉でした、ゴメンナサイ。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
説明不足ですみません。
まだ物上保証人にはなっていません。
1年以内にその共有の不動産を売却してその代金を借金の一部に当てると言う契約書の物上保証人の欄に署名と捺印を頼まれています
法律のことは何もわからないので心配でした。
共有の不動産に関しては差し上げるつもりでいたので
お答えいただいた内容からすると物上保証人に
なってもいいのかとも思いますが、実印押すのは
なんとなく抵抗ありますね。
不動産は土地だけです。700万円とは持分ではなく
全体です。
不動産を譲るだけでなく税金までも私どもで
支払うのは困ります。
上記にある譲渡とは贈与税がかからないんですか?
ほんとに無知ですみません。

補足日時:2003/10/10 21:20
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>義兄の借金のため、共有名義の不動産を処分することになりました。



と云うことなので、その不動産はmukamukaさんと義兄との共有のようです。
そして「物上保証人になるとどんな影響がありますか?」と云っておられるので、まだ、物上保証人となっていないようです。
物上保証人とは、上記のような共有の場合には、義兄が借金し、抵当権を設定するには、義兄の持分権だけに抵当権を設定すればいいわけですが、それでは担保価値が極端に低下するためmukamukaさんの持分も一緒に抵当権を設定します。
そのように義兄の保証人となったわけではなく抵当権の設定登記だけを承諾した場合を物上保証人と云います。
この場合、mukamukaさんは借金したわけではないので返済義務はありませんが義兄が返済しなければmukamukaさんの持分権も一緒に競売になります。そのうえでみますとmukamukaさんも返済義務があるようにも見えます。
なお、現在、mukamukaさんが物上保証人となっていなければ義兄の持分をmukamukaさんに移転登記できますが、物上保証人となっているなら所有権移転しても全部が競売となります。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
まだ、書類が届いただけで物上保証人になった訳ではありませんが、共有の不動産に関しては、譲るつもり
でいますので、上記のようなことであれば
物上保証人になってもさほど心配はないんですね。

お礼日時:2003/10/10 21:16

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Christmasman

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その保証が債務者の意思に反しないものである場合と,
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Q所有権移転の印鑑証明有効期限について

所有権移転の印鑑証明有効期限については不動産登記法施行規則第44条から発行日の3ヶ月以内のものを添付すると認識してましたが、先日ある業者から「土地の所有権者から承諾書をもらっていれば、その印鑑証明が承諾日の3ヶ月以内の日付であれば1年経ってようと、10年経ってようと所有権移転はできる!!」と言われました。果たしてそんなことできるのでしょうか?同様に抵当権の設定も問題ないと言ってましたが、どうも信用できません。役所などの嘱託登記ではなく一般の登記です。登記において印鑑証明の期限が無いパターンはあるのでしょうか?どなたか教えてもらえないでしょうか?

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>先日ある業者から「土地の所有権者から承諾書をもらっていれば、その印鑑証明が承諾日の3ヶ月以内の日付であれば1年経ってようと、10年経ってようと所有権移転はできる!!」と言われました。果たしてそんなことできるのでしょうか?同様に抵当権の設定も問題ないと言ってましたが、どうも信用できません。

 ご質問者が疑問をもたれているとおり、その業者の発言は間違いです。所有権移転登記も抵当権設定登記も共同申請が原則ですから(不動産登記法第60条)、「承諾書をもらっていれば」という発言で既に間違いであることが明らかです。
 所有権登記名義人が登記義務者として登記権利者と共同して申請する場合は、市町村長等が作成する印鑑証明書を添付しなければならず(不動産登記令第16条1項、第18条1項)、その印鑑証明書は作成から3ヶ月以内のものであることを要します。(不動産登記令第16条3項、第18条3項)
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>登記において印鑑証明の期限が無いパターンはあるのでしょうか?

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>先日ある業者から「土地の所有権者から承諾書をもらっていれば、その印鑑証明が承諾日の3ヶ月以内の日付であれば1年経ってようと、10年経ってようと所有権移転はできる!!」と言われました。果たしてそんなことできるのでしょうか?同様に抵当権の設定も問題ないと言ってましたが、どうも信用できません。

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Aベストアンサー

昨日は、舌足らずの回答で申し訳ないです。
事件が事件だけに、回答するほうもかなりの責任を持ってしなければいけないと思い、気持ちを落ち着けてきました。

さて、今回のケースは、民法の「弁済による代位」という問題です。条文では、500条、501条、502条です。

この「弁済による代位」というのは、主たる債務者(Aさん)に代わって第三者が借金を肩代わりしたときに出てくる問題なのです。

第三者が債務者に代わり弁済(担保権の実行も弁済にあたる)した場合、その肩代わりをした第三者は、債権者(Y)の持っていた担保権や保証債権を行使できるようになるというのがこの「弁済による代位」という制度なのです(499条、500条)。

そして、今回のE・Fさんは、物上保証人なので500条の「弁済をなすにつき正当の利益を有する者」にあたり当然に債権者の権利を取得することができます。

だだし、気を付けなければいけないのは、融資をした銀行と「代位権不行使特約」が結ばれているかもしれないことです。

民法の条文は、公序良俗に反しない限り特約で排除できる場合があり、「代位権不行使特約」も有効なのです。
この特約があると代位権の行使はできず、連帯保証人(B・C・D)への求償はできません。
銀行は、取引の都合上、融資の際にこのような特約をすることが多いらしいので注意してください。

では、B・C・D・E・Fの各人がどれだけの負担を負うのか考えてみます。
今回は、具体的な担保物の価額や特約の内容、担保権の実行でどれだけの金額が弁済されたのかがわからないので、担保権の実行により6000万円全額の回収がされ、E・Fの担保物の価額が3:2の比率であると仮定して説明します。

まず、今回の場合、民法501条但書5号が適用され、6000万円が5等分されます。そして、連帯保証人B・C・Dの負担分はそのまま1200万円となります。
続いて残りの2400万円はE・Fの担保物の価額の比率で負担が割り付けられます。
すなわち、E1440万円、F960万円の負担となります。
そして、E・Fは自分の負担額以上の分を3人の連帯保証人から求償できるのです。

しかし、先にも述べたように、これはあくまで仮定であり、6000万円の全額が弁済ができていない場合には一部弁済による代位として502条が適用されますし、特約で負担額の比率を変えることができるなど、「弁済による代位」の問題はとても複雑なのです。

現在の僕のレベルでは、ここまでの説明が限界です。

契約書を見ないと具体的なことがわかりませんし、手続が複雑なので必ず弁護士に相談してください。

そして、迅速な対応をしてください。
なぜなら、今回のような場合、求償されることを予想して連帯保証人が行方をくらますことがあるからです。
これは5人の人間関係にもよりますが、いくら求償できるという判決が出ても、肝心の相手が逃げてしまっては意味が無いのです。

昨日は、舌足らずの回答で申し訳ないです。
事件が事件だけに、回答するほうもかなりの責任を持ってしなければいけないと思い、気持ちを落ち着けてきました。

さて、今回のケースは、民法の「弁済による代位」という問題です。条文では、500条、501条、502条です。

この「弁済による代位」というのは、主たる債務者(Aさん)に代わって第三者が借金を肩代わりしたときに出てくる問題なのです。

第三者が債務者に代わり弁済(担保権の実行も弁済にあたる)した場合、その肩代わりをした第三者...続きを読む

Q会社設立時の印鑑証明書

会社設立時の印鑑証明書

会社設立時の設立時取締役の印鑑証明書は、有効期限は3ヶ月と聞いたのですが、どこかに条文が有るのでしょうか?探しても見つからないので、ご存知の方がいましたら教えてください。

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宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

>会社設立時の設立時取締役の印鑑証明書は、有効期限は3ヶ月と聞いたのですが、

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弊社(甲)との契約締結先(乙)の社長交代に伴って業務契約書の連帯保証人の変更に関する契約を結ぼうとしているのですが、甲・乙・連帯保証人の「乙」と「連帯保証人」の住所・氏名・印鑑を「乙」と同じものとして問題があるでしょうか?

また、「連帯保証人」は法人格でもよいのでしょうか?

やはり、「連帯保証人」=個人の住所・印鑑とすべきでしょうか?

Aベストアンサー

乙とともに契約を保証するのが連帯保証人ですから、乙と連帯保証人を同じ者にしてしまっては、保証人の意味をなさないと思います。
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金融機関に相続のため、印鑑証明や戸籍謄本、除籍謄本を提出したところ、有効期限が切れているため受付してくれませんでした。法律のことは全くわからないのですが、こういった書類には有効期限があるのでしょうか?

Aベストアンサー

良い回答も悪い回答もありますね。

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遺産分割協議書は、何度でも作り直すことができるので、遺産分割協議書の日付から余りに日数が経っている場合も、「新たな遺産分割協議書が作られている可能性が少なくない」と判断されるかも知れません。

戸籍謄本 (及び戸籍全部事項証明書など類する書類) は、相続の開始より後の日付でなくてはいけません。また、戸籍というものは内容どんどん追記されるものなので、あまり古い書類だと受け付けてもらえないかも知れません。

除籍謄本 (及び改製原戸籍謄本など類する書類) は、戸籍謄本等とは違い、日付は影響しません。これは、戸籍が除籍となった後はその内容が変更されない (追記されない) ためです。つまり、戸籍が除籍となった直後に取得しようが数十年経ってから取得しようが、内容は同じです。時々、戸籍謄本と除籍謄本の性質の違いも知らずに一緒くたにして考える人がいますが、それは誤りです。

良い回答も悪い回答もありますね。

まず、これらの書類自体に有効期限は存在しません。

印鑑証明は、厳密に言うと、遺産分割協議書と同じ日付のものが有効です。ただし、あまり厳密に扱うと不便なので、日付が少々ずれていても認めてくれることが多いと思いますが、それでもあまりに差があると (例えば3ヶ月を超えて日付に差異があるなど) 大抵は認めてくれません。

遺産分割協議書は、何度でも作り直すことができるので、遺産分割協議書の日付から余りに日数が経っている場合も、「新たな遺産分割協議書が作ら...続きを読む

Q債務名義(支払督促)と物上代位

確定した支払督促で、抵当権や先取特権の行使と同じく、債務者が支払っている賃貸住居の家賃への物上代位は可能でしょうか?
★抵当権や先取特権は物権だから物上代位ができ支払督促のような金銭債権には担保されるもの
 がないから無理なのでしょうか?

以上、お判りになる方、御教示お願い致します。

Aベストアンサー

>確定した支払督促で、抵当権や先取特権の行使と同じく、債務者が支払っている賃貸住居の家賃への物上代位は可能でしょうか?

 上記の文章をそのまま読むと、御相談者(債権者)が債務者(店子)に対して金銭債権を有しているが(債務名義あり)、その債務名義をもとに大家が店子に対して有する賃料債権を差し押さえるということができますかという意味になってしまいます。
 そうではなくて、御相談者(債権者)が債務者(大家)に対して金銭債権を有しているが(債務名義あり)、債務者が第三債務者に対して有する賃料債権について、その債務名義をもとに差押えすることはできますかという意味ですよね。それなら、よくある債権執行ですから、当然できます。
 ちなみに、物上代位は抵当権等の担保物権の効力として認められているのであり、抵当権等の実行に債務名義を要しないのと同様に物上代位も債務名義を要しないという点が、一般債権と違う点の一つです。


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