母名義の事務所を買う？

お世話になります。

実父が起業した個人事業を、
昨年、私の旦那が借金と共に継承しました。
その時点で父は完全に引退し、
母は今でも事務員として働き続けているので給料を払っています。
今は他に従業員は居ません。

私自身は、今は全く関係ない会社で働いています。
正社員ながらも定時退社出来ていますし、
子どもの急病にも一定の理解を得られています。

それでも、母が引退する時には引き継ぐ事になります。
これは、旦那も、母も同じ考えですし、
私も、そのつもりで働いています。

あと1年半で上の子が小学校に上がるので、
それまでに私も個人事業を手伝った方が融通がきいて良いのでは？と思います。
しかし、母は年金を少しはもらえる年になったのですが、
長年続けてきた仕事で慣れているからと、本人は『まだまだ』と言っています。
その根底は、今もらえている給料が無くなったら・・・
という不安の為に辞めたくない様です。

さて、実家から徒歩5分程度の場所に倉庫兼事務所があり、
ここは母の名義でローン等はありません。
そこで、母からの提案がありました。
『いずれ自分たちの物になると思って、家賃を払ってもらえないか？』と。
つまり、給料代わりの収入という事ですね。

その時は明言を避けて話を流しました。
しかし、よく考えてみると損な話な気がしてきました。
いつまで続けなきゃいけないか分からない家賃と、母が死んだ時の相続。。。

であれば、母に、この事務所を売って貰った方が良いのでは？と思いました。

ただ、こちらも自宅のローンを抱えていますし、
まとまった貯金があるわけでもありません。
そこで、母へローンの様に月々払っていく事を思いつきました。

その場合の注意点に関する質問です。
（1）利息を払う必要は？払うなら、どのくらいが妥当？
（2）契約書を交わす場合、第三者の介入は必要？
（3）購入者は旦那(事業者名義？)にした方が良いのか？
（4）私たち夫婦の共有名義にする事は可能？
自宅は5割共有名義で連帯債務です。
（5）私の名前を入れると生前贈与になる？贈与税？
（6）価格の妥当性は求められるのか？何が基準？
母は一千万円はしないと言っていました。
（7）他に注意すべき事は？

ちなみに私には姉がいます。
姉は離婚後にマンションを買ったのですが、
いずれ母が一緒に住む約束をしています。
父は引退と同時に田舎へ帰った為、父母は別居中です。
引退・事業継承と別居は同時進行で話し合われたので、
その財産分与として父名義の事務所が母名儀に変わったそうです。
(旦那も当事者として裁判所へ出向きましたが、私は不参加)

情報が足らなければ補足します。
できれば、総合的に考えた結果として無理が無く、
母も納得できる方法を考えたいです。
なので、もし全く違う方法があれば、
列挙した質問に関係なくアドバイスして欲しいです。

長文で分かりずらいかもしれませんが、よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： hata79 回答日時： 2011/09/12 18:28

妻の母が所有してる不動産を、妻とその夫が買うという話です。

母が亡くなるまでまてば、相続で得られますが、法定相続人があいまい（母は父と離婚してますか？別居してるだけでしょうか）なので、いっそ今のうちに売買で所有権移転してしまうほうがすっきりする事案かもしれません。

（1）利息を払う必要は？払うなら、どのくらいが妥当？
　売買に利息はつきません。
　売買契約をするが、支払いは分割でというなら、高くて５％です。
　銀行から借りる場合の利息を参考にされると良いです。

（2）契約書を交わす場合、第三者の介入は必要？
　契約自身に第三者の介入はいりません。
　ただ、契約書を作るのが不安だというなら、行政書士等に依頼されたらどうでしょうか。

（3）購入者は旦那(事業者名義？)にした方が良いのか？
　誰の名義にするかと考えるのではなく「不動産購入のお金を払った人」の所有物になります。

（4）私たち夫婦の共有名義にする事は可能？
自宅は5割共有名義で連帯債務です。
　新たに不動産を買うのに、現在住んでる家の名義がどうなってるかは、無関係なんですね。
　（３）で述べたように「お金を払った人のもの」です。
　
（5）私の名前を入れると生前贈与になる？贈与税？
　売買ですから、贈与にはなりません。
　但し、売買契約を装っての贈与と税務署に判断されないように、分割で支払いをするなら、その返済記録を残しておいたほうがベターです。

（6）価格の妥当性は求められるのか？何が基準？
母は一千万円はしないと言っていました。
　土地が付いてない建物だけの評価をするなら、固定資産税評価額を参考にされるとよいと思います。
　土地と建物ではないですよね。
　もし、土地・建物を一緒にしての評価額なら、専門家に評価をしてもらうのが間違いありません。

（7）他に注意すべき事は？
　母から子（あなた）への贈与として名義変更をして、相続時精算課税制度を選択して、とりあえずの贈与税負担を少なくするというアイデアがあります。
　これを提案される方がいるかもしれませんが、一言「注意」。
　相続時精算課税は一度選択すると「撤回ができません。」
　そのため実際に「知らなかった」として困ってる方もおられます※。
　ここでは詳しく述べるスペースがありませんが「その制度って良いよ。それでいこう」という乗りでホイホイ選択してしまわないように気をつけることです。
　できたらではなく「絶対に」税理士に相談してから、慎重に選択するようにしてください。
　

※
贈与税は１１０万円の基礎控除があります。
つまり年間１１０万円までは贈与税がかからないのですが、相続時精算課税の選択をすると、その後発生する「母からの贈与」に基礎控除が受けられません。これは母が亡くなるまでです。
１１０万円までならいいとして５０万円貰っても５万円の贈与税が出るということです。

参考URL：http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

この回答への補足

早速ありがとうございます。
もう少し詳しい話を教えてもらえますか？

（1）売買契約をするが、支払いは分割でというなら、高くて５％です。
最初に書いたとおり、分割で考えています。
高くて5％で、低くするならどこまで低くして良いですか？

（2）行政書士
どこに相談したら良いか分からなかったので、有益な情報ありがとうございます。

（3）お金は私たち夫婦が払います。
現状、夫と私の収入差が無いので、
共同購入という事にしないと、税務署に目をつけられるかな？と思いました。
また、私が専従者になった場合も同じです。
特にその場合、会社のお金から払った事にした方が、
何かしら得になる事にならないかと思っての質問です。

（4）これを記載する事で、
夫と私の収入差が無いことを理解してもらえるかと思って書きました。
蛇足でしたね。

（5）売買契約を装っての贈与と税務署に判断されないように、分割で支払いをするなら、その返済記録を残しておいたほうがベターです。
この点を危惧しての記載です。
単純に、銀行振り込みの形跡だけで問題無いですか？

（5）土地・建物を一緒にしての評価額なら、専門家に評価をしてもらうのが間違いありません。
田舎なので、土地建物一式の価格と思います。
この場合の専門家というのは、どういった資格を持った方になりますか？

（6）相続時精算課税制度
これは、少し調べてみます。
贈与税も、素人には難しくて分かりずらいです。
参考URLあたりから、良く読んでみますね。

以上、もし再回答いただけるなら嬉しいです。

補足日時：2011/09/13 08:54

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました

お礼日時：2011/09/14 11:35

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2011/09/12 18:05

＞それまでに私も個人事業を手伝った方が融通がきいて良いのでは…

もちろん手伝うのは良いことですが、給与はもらえません。
もらえないというか、もらっても「生計を一」にする家族である限り、支払ったほうで経費とはならないのです。
唯一、経費にする方法は、あなたが会社勤めを辞めて夫の事業に専従するより他ありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2075.htm

＞母は今でも事務員として働き続けているので給料を払っています…

専従者給与または専従者控除ですね。

＞『いずれ自分たちの物になると思って、家賃を払ってもらえないか？』と…

払うのはかまいませんが、やはり「生計を一」にする家族である限り、払っても経費とはなりません。
あくまでも親への扶養義務として親の生活費を払うと考えるだけです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2210.htm

＞しかし、よく考えてみると損な話な気がしてきました…

損得の問題ではなく、親が生活に困っているなら助けて上げるのが子の役目。
特に困っているわけでなければ、払う必用は特にないでしょう。

＞であれば、母に、この事務所を売って貰った方が良いのでは？と思いました…

それはそれで良いですけど、事業の経理とは関係ありませんし、母に「譲渡による所得税」が発生します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm

＞（1）利息を払う必要は？払うなら、どのくらいが…

借金するわけでないのに、何で「利息」などという言葉が出てくるのですか。

＞（2）契約書を交わす場合、第三者の介…

事業の経費にはなりませんから、お好きなようにどうぞ。
どうでも良いです。

＞（3）購入者は旦那(事業者名義？)にした方が良いのか…

良いのかではなく、実際に金を出す人の名前。

＞（4）私たち夫婦の共有名義にする事は可能…

あなたも金を出すのならね。

＞自宅は5割共有名義で連帯債務です…

事務所兼倉庫の話と何か関係ありますか。

＞（5）私の名前を入れると生前贈与になる？贈与税…

ただでもらうなら、とうぜん贈与税の申告と納付が必用です。
嫁と姑の間に相続関係はなく、「生前」の枕詞を載せるのは間違いで、ただの「贈与」です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm

＞（6）価格の妥当性は求められるのか？何が基準…

母の「譲渡所得」による観点からは、不動産屋の時価が基準。
時価を大幅に下回る価格で売買すれば、下回る分は「贈与」と見なされます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm

「贈与税」の算定基準は、時価ではなく固定資産税評価額。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

＞（7）他に注意すべき事は…

夫の兄弟が大勢いて、母が死んでいざ相続となるともめにもめそうなら、今のうちに金を出して夫のものにしておくのも一法です。
しかし、相続でもめそうな雰囲気ではないのなら、あえて親子間での売買などせずに、死ぬまで放っておけば良いことです。

＞ちなみに私には姉がいます…

関係ありません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答への補足

分かりにくい文章で申し訳ありません。

母は実母であり、義母ではありません。
なので、私の兄弟(姉一人）の事を書き、夫の兄弟の事は書いてないのです。
また、相続や贈与についても、同じ観点から記載しております。

これを踏まえた上で、再度回答いただけるとありがたいです。

補足日時：2011/09/13 08:45

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました

お礼日時：2011/09/14 11:34