小規模マンションの管理費等について。

現在、初めてのマンション購入を考えています。

中古、新築含め１５件ほど見て回ってきました。
また、多額の住宅ローンを組むことになるので、
自分なりに、買ってはいけないマンションの本などを数冊読んで
勉強しました。

１００点満点のマンションがないのは理解しているのですが・・・
やっぱり、心配なので皆様のご意見を教えて頂きたいと思います。

大前提に、
現在夫婦のみの住居で、子どももいずれは・・・と考えています。
私（妻）は働いていますが、子どもができた時も考え、ローンは主人１本でと
考えています。
子どもは欲しいのですがなかなか授かりません。
授かってたら、きっと考えも大きく変わり、子ども中心の生活で
住むところの選択も変わるのかもしれませんが・・・
勤務地との距離や乗換えが優先事項になっています。

また、転勤の可能性もすぐにはなくても、４，５年先には可能性があります。
現在は社宅住まいで、便利な立地に８万円ほどで住んでいます。
この社宅費用もあと３年も経てば、倍の１６万円に値上がりします。

社宅費用が上がる寸前にマンションを探しても、
なかなかいい物件に出会えるのはないと思い、今探しています。
いい物件があれば、すぐにでも入居することは可能です。


いくつか見てきましたが、
この外観、この設備なら住んでもいいかなと思える物件に、
出会いました。
駅から徒歩７分の新築物件です。
既に大体の形が出来上がっており、実際の部屋にも内見でき、
日当たりや眺望も確認できます。（これが一番安心できる理由でもあります）
また、物件価格は５０００万円未満です。
4800万円～4900万円のものを選ぶかと思います。
私達夫婦にとっては、少し高めの値段です。
年間の支出割合？でいけば、２０％未満ですが、
現在の社宅費用も安く、旅行によくいく夫婦なので、
今回のマンションの値段は高めと感じています。
立地を中心にマンションを選ぶため、狭くて高い値段になっています。

ただ、心配なのは、２７戸と総戸数が少ないことです。
また、ディスポーザーもないのに、管理費が高いと感じる点です。
55m2の２ＬＤＫで、管理費と修繕積立金を合わせると約2万5千円ほどになります。
よくよく考えると、機械式駐車場が７，８台はあるみたいでした。
また、管理人も週３日、午前中のみという、少ない時間での対応です。
あとは、関連の会社に２４時間、いつでも電話して、困ったことに対応してくれるとのことです。


この物件、２ＬＤＫと３ＬＤＫしかないマンションですが、
３ＬＤＫは、ほとんどが6000万円前後で、一部6000万円越えの価格帯で、
なかなかお客様もいないとのことを、営業マンの方がおっしゃってました。
正直、３ＬＤＫに客があまりついていないような状況で、
駐車場が全部貸し出されるのかも疑わしいです。


そこで質問なのですが・・・
中古で買うときに、総戸数の少ないマンションは
やはり敬遠されますでしょうか？

規模にも寄ると思いますが、管理費の高いマンションって
どれくらいの値段から感じるのでしょうか？

私個人的には、１万円ちょっとでおさまれば、ＯＫと思えるのですが・・・
管理費だけで、１万円後半に近いと、毎月のローンに加算されるので、
げんなりしてしまいます。
これに、修繕積立金が加算なので、
築年数が経てば経つほど大変なような気がします。

皆さまのご意見や経験談等教えていただけると助かります。
宜しくお願い致します。

No.4 ベストアンサー 回答者： home147 回答日時： 2012/06/04 23:14

マンションの購入にあたって私ができるアドバイスは、マンションは購入の際に本当に重要視すべき点は、外観や間取り、利便性や眺望、などではなく、絶対にはずしてはならない最重要視することはそれ以外の面です。

私もマンションの購入の際には、管理費や修繕積立、駐車場費などがあり、マンション価格とこれら合計を他の物件と比較したりしましたが、このような行為は徒労だったとつくづく感じています。

戸建てにはなくて、マンションのみに存在する問題点は、
(1)　修繕費が購入当時安くても、修繕が行われる際に足りない費用は、一時金としてマンションのオーナーから徴収されることです。
ですから、今時点で廉価だとしても全くあてになどなりません。
修繕工事自体、管理組合(マンションを購入した時点でそのマンションの組合員になります。)の素人集団には、本当に必要な工事の提案なのか、工事価格が妥当なのか、工事が手順どおりに行われ、有意義なものになっているのかさえわかりません。

(2)　管理費ですが、一年更新で同じ管理会社に委託契約をすることになりますが、その際に何を再契約の根拠とするかが大切です。
マンションの出納全般に関して管理組合内に会計監査に長けている方がいらして、更にこれを精査するために協力いただけないといけませんし、これに不可解な点が発生していないかを確認しないといけません。
管理会社は会計のプロなので、どのような抜け道でも見出せることを忘れてはいけません。

(3)　それ以外でも、マンションに付属するあらゆる設備の修理や交換、新設などが、建物が大きいこともあり引っ切り無しでやってきますが、これに関しても知識がある方がいないと、管理会社の言い値で行うことになります。
これは既に社会問題化し始めていますが、これも修繕工事と同様で、管理会社の暴利行為のひとつです。(すべての管理会社が　　　そうだとは言いませんが、ご自分で調べてもわかると思いますが、このような欺瞞行為は氾濫しているのが現状です。)

(4)　この問題にさらに拍車をかけているのが、管理組合の無関心です。自分達の問題ですが、もともとマンションを購入した人たちは
他人との関係性を築きたくない方が多いため、情報交換や問題点発生時の話合いなどに非協力的です。これが仇なって、喫緊の問題がおざなりになり、反対に必要ない工事でも、組合内で熟議することに面倒くささを感じて惰性で賛成する人が必ずといっていいほど存在します。こうなるとマンションは議決権を各組合員が持っていることから、不要な工事も過半数などで決まっていってしまいます。(更に最悪なのが、そのマンションに管理会社の人間が一人ずつ管理組合員として住んでいる物件があります。　　
この管理会社社員兼、管理組合員は管理会社の提案した工事などに有利に働く発言するように教えられていて、それも仕事のひとつとされています。ですが他の管理組合員には管理会社の社員であることは伏せて住民のふりをしています。実際、大手管理会社で行われています。)
　
他にもまだまだマンション管理に関しては死角になっている部分がたくさんありますし、これは誇張して発言いるわけでもありません。
修繕費を多額に積立できていマンションは、一時金が発生しないからと安心はできず、その積立額を管理会社が知っているので、高額の工事見積もりをされ、常に標的とされることが多分にあります。

管理会社を管理する立場の者がいないため、やりたい放題ですし、管理組合が機能していないところは、コツコツと積み立てた修繕費などの費用を湯水のごとく使用されているのと同じです。

あなたが言っていた世帯数が少数の物件は、大多数の物件よりか物事がまとまりやすい傾向があるため、メリットと観ることができます。ですが注意は必要で、購入前に必ずそのマンションの議事録と閲覧させてもらうのは必須です。
ここに取り上げた問題点がこれを見ると一目瞭然です。管理組合が機能しているか、知識人が存在するか、あらゆることがわかります。

マンション購入は、購入前より購入後のほうが、とてつもない労力を必要とすることを肝に銘じてくださいね。
良い物件に恵まれますよう陰ながらお祈りいたします。

この回答へのお礼

とても参考になるご意見ありがとうございます。

いくつか調べているうちに、実は、マンションよりも一軒家に
心が揺らいだことも多々ありました。
それはご指摘いただいた内容の本を読んだりしたからです。

ただ、都心に住むという前提、転勤ありきと考えた際に、
とりあえず、まずはマンションかな？と思っていました。

でも、いろんな問題点がマンションにはあるのですね・・・(Ｔ＿Ｔ）
改めて、現実問題として捉えていかないといけないなと
考え直すきっかけになりました。

もちろん、戸建てであろうとさまざまな問題は生じるかと思いますが・・・
やはり多大なローンを組んで、一生に一度の大きな買い物だと思うと、
慎重に考えていかないといけないと思いました。

お忙しいところ、具体的な現実問題を指摘頂き、ありがとうございました。

お礼日時：2012/06/05 22:22

No.3 回答者： histrie22 回答日時： 2012/05/29 21:43

他の方も書かれていますが、５０００万円クラスの物件を検討される際に、

１万円後半の管理費を高いと感じられるのであれば、避けるべきではないでしょうか。

その物件に限らず「小規模」「機械式駐車場」の物件は、将来的に必ず「お金」で苦労します。

仮に時給７００円で平日の９時～１５時、休憩１時間、月２０日間勤務で管理人を雇うと、
１ヶ月で７０，０００円、それを２７戸で負担するので、管理人に掛ける費用だけで
１戸あたり月２，７００円の負担となります。
平日の３日間、午前中のみの勤務になるのも致し方ありません。

機械式駐車場も、メンテナンス費や修理費、将来の交換も含めると数千万円が必要です。
「使っていないのに負担するのか？」という人が出てくるのは想像に堅くありません。

基本的な「修繕費」に関しては、規模の大小にかかわらず一定額がかかると思ってください。
それを少ない人数で負担する訳ですから、１戸あたりの負担額は当然高くなります。

「管理費・修繕積立金の滞納」があった場合の影響も大きいです。

「お金」の事だけで言えば、いまのまま社宅に住み続ける方が、結果的には安上がりです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

みなさんおっしゃる通り、この値段の物件を考えていて、
管理費等で不満を言ってる場合ではありませんね。

機械式駐車場、メンテナンス費は、
やはり将来的に大きな負担になるのだろうなーと
理解しました。

大規模マンションやタワーマンションの滞納額の大きさも
先日仲介業者から聞いて驚いたところです。
そういう意味では顔の分かる小規模のマンションでは、
なかなか滞納もしづらい状況を作るのかもしれませんね・・・

○みふさんの港南エリアの有名マンションだと、
１００万円単位で滞納があると聞きました。
２０００戸の規模になると、額も比較にならないですね。。。

ご意見参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2012/05/30 00:45

No.2 回答者： ma_h 回答日時： 2012/05/29 11:35

不動産業者です

ご質問内容からするとむしろ管理費・積立金が低いと思います。
この金額で果たして足りるのか？甚だ疑問です。

なので、将来的には間違いなく管理費・積立金の値上げがあります。
って、言うか無ければおかしい。

酷な言い方で恐縮ですが、5,000万前後の物件を購入しようとしている方が月2万5千円程度の固定費を高いと言われるのはアメ車に乗りながら「燃費が～」と言っているのと同じです。

どこの場所の物件かは存じませんが、東京23区の駅近物件なら管理費・積立金がそれぞれ月1万円前後なんてワンルームマンションでもザラにあります。

もし、どうしても月々の支払額を抑えたいのなら

●もっと安い物件（管理費・積立金は変わらずとも物件価格が安ければ総額で負担減になります）
●もっと総戸数が多い物件（管理費・積立金は頭割ですから）

これで探した方がいいですよ。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

プロからのご意見ありがとうございます。
おっしゃる通り、この値段の物件を買うのに、
２万５千円の管理費でぶーぶー文句を言ってる場合ではないのですね。
主人は妥当だと言っていますが、
私自身が納得していないのかもしれません。

分かってはいるのですが・・・
実家では戸建暮らし。
今まで賃貸暮らしというのもあって、
管理費等の値段の高さを初めて知って、面くらってる状態です。

いくつも見てきたので、中には３万円位する物件が多いのもよくわかって
いるのですが・・・
中には新築でも、管理費が10000円位でおさまっているのもあって、
高い管理費に納得できません。
（ここはディスポーザーあり、総戸数80戸数）
修繕積立金は、特にどの物件も不満を感じないのですが・・・


管理費と修繕積立金は別ものと認識していたのですが、
管理費もいずれ上がっていくものなのでしょうか？？

自分のマンションに対する考えを改めないといけないなーと理解しました。
ありがとうございました。

お礼日時：2012/05/30 00:39

No.1 回答者： itou2618 回答日時： 2012/05/29 07:53

１４年前に戸数３３戸のファミリータイプ（３ＬＤＫ）中心のマンションを買いました。

ディスポーザーもないのに、管理費（＋修繕積立金）が２万５千円になりました。
管理人も週３日午前中のみです。
地下に機械式駐車場が全戸分ありますが、契約しているのは２０戸です。
駅が近いマンションだと、戸数の７割分の駐車場があれば十分なようです。
うちのマンションは中古で売りに出たのは、新築から２年目までで２戸だけで、あとは売りに出ていません。
管理費と修繕積立金は、入居したときから比べると、２割近く上がっています。
売出価格が高いと、買える人も、それなりの人ですし、全戸の住人の顔が見えています。
マンションの管理とかにも熱心な方がいて、資産価値維持のための日頃の管理や大規模修繕とかも、管理組合が管理会社を使って、きっちりやってます。
確かに高い買い物をしたなあ、と思いますが、それを上回る住環境を手に入れたとも思っています。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

とても規模の近いお話、参考になりました。
永住目的の強いマンションだからこそ、
売りがそんなに出ていないんですね。

小規模だからこそのメリットを改めて認識しました。
顔の分かる住人同士だからこそ、
快適な住居が存続できるのかなーと思いました。

管理費等は、１４年で２割もあがるもんなのですねぇ。
想像しやすくなりました。

詳しい情報ありがとうございました。

お礼日時：2012/05/30 00:31