土地売買の際の境界明示

売買仲介について経験が浅い為、教えてください。

土地の売買で調査をしております。
該当地は昭和53年に業者が開発をしたうちの一宅地で、
そのときの測量図は法務局にありました。
隣地所有者は三者います。
現地で境界標を確認したところ、五箇所中三箇所はありましたが二箇所は無く、
あった三箇所のうちの一箇所(隣地との境界)は位置が違っていました。
測量図よりも隣地側にあるので、こちらが広くなってることとなります。
現状は敷地自体はブロックで区切られており、ブロックで区切られている位置は測量図の通りでした。
途中で位置を変えてしまったのか…？

公簿売買で行う予定で、測量図と登記簿の地積は同じでした。
確定測量はやらない予定です。

お聞きしたいのは、一般的に土地売買の場合は引き渡しまでに必ず隣地所有者に立ち会って境界の確認をし、
確認書に署名捺印をもらわないといけないでしょうか？
それと、位置が変わってしまってることはこのままにせず、
測量図通りに戻した方がいいのでしょうか？
全て買主がそれでもいいということであれば、
特約にそのことを記載すれば大丈夫でしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2012/09/06 12:56

業者です。

境界に限らず、売買時に現況雄姿として引き渡す契約を業者でない買主と交わす場合の判断基準は、後日紛争が起こる可能性があるかどうか？です。仲介料を受領した後の紛争など時間が取られ、経費がかかるだけで何のメリットもありません。経験が必要ですが社員であればベテランなどに意見を仰いだ方が良いでしょう。

今回の様に「境界が見当たらない」「現状と法務局備え付け測量図が不一致」の場合、買主売主双方が良いと判断しても、将来接する隣接地の所有者から何らかのクレームがあれば買主は対応せざるを得ません。念書でも取らない限り必ず、ケツを仲介業者に取らせようとします。念書など取るほど危ない物件ならば、尻込みして契約しないでしょうし。

また、ブロック塀などというのは工作物に過ぎず境界とは関係がありません。大規模な地震が来れば倒壊する恐れもあり、その時に境界を復元できるのはズレタ法務局の測量図のみとなります。
法的に境界の明示を定めらている様なことは、民法だろうが業法だろうがありません。
長々と前置きしてしましましたが

1、近隣の所有者も現状でのブロック塀を境界とする旨の認識があり、将来的に揉めることが予想されないのであれば、買主が現状でよいというならば、それでＯＫ。しかしプレートぐらいは不明箇所に打ち境界を明示しないと自治体によっては建築確認時に面倒です。

2、1で不安な場合は、やはり売主を説得して確定協議と測量は行った方が良いでしょう。売主に「境界がずれていて不明な箇所もある土地をあなたは買うか？」という事を問うて見てください。将来的に紛争になれば、売主も知らないでは済まない。費用が多少かかっても、スッキリした形で買主へ引き渡した方が、安心だと。

不動産の売買というのは、最初に不安事項があったり、懸念されたりした事案は、その場は何とかなっても、なぜか後日、現実の問題となることが多いのです。

あなたは仲介人で、物件の欠点に責任はありません。しかし欠点を知っていてそれが問題となる可能性を十分に買主へ説明せずに、契約すれば会社や主任者は責任を免れません。
その問題となる可能性を十分に説明したら、買うという消費者はほぼいないでしょうから、最初からあなたも安心できる内容の取引を選択するべきです。

質問者さんも業界人ならば、あなたは「その物件の現状で購入しますか？」私なら会社での買取なら価格が見合えばやりますが、自宅用地などとしてならば、売主の責任で境界は校正してもらいます。境界の紛争や揉め事は嫌というほど経験しましたから・・・・

また、その様なポイントをきっちり説明し、契約引渡しすることにより、売主や買主から思わぬお客さんを紹介されたりするものですよ。

No.4 回答者： skyyks 回答日時： 2012/09/07 09:16

>現地で境界標を確認したところ、五箇所中三箇所はありましたが二箇所は無く、

>あった三箇所のうちの一箇所(隣地との境界)は位置が違っていました。
>測量図よりも隣地側にあるので、こちらが広くなってることとなります。
>現状は敷地自体はブロックで区切られており、ブロックで区切られている位置は測量図の通りでした。
>途中で位置を変えてしまったのか…？

そもそも地積測量図が法務局にあり成果として使用できるが、現地と相違したままでの公募売買は基本的になじまないと考えますね。

公募売買は、本地及び周囲に測量図がなく、売り主も測量負担を渋るなか、土地利用範囲は比較的
明確で買主にとってお買い得な値段な場合で、売り買い双方が納得した場合ですよね。

>お聞きしたいのは、一般的に土地売買の場合は引き渡しまでに必ず隣地所有者に立ち会って境界の確認
>をし、
>確認書に署名捺印をもらわないといけないでしょうか？

この質問は非常に難しい質問なんです。
まず公募売買なら隣地と立会いしないし、測量なしで確認書へのサインは相手地主もめったにしないでしょう。
しかしながら、測量なしで、立ち会うこともいいですよ、法務局測量図と相違する位置の現況で確認書に署名捺貰うこともかまいません。この確認した境界点は双方が納得すれば有効です。
ただこのような測量図と相違する位置で承諾した境界点のことを所有権界といいます。
本地に公法上の境界線と所有権の範囲の境界線とが存在することになり、ことがややこしくなっていく
ことが多いです。結局、本人達では解決できなくなり、土地家屋調査士に問題の解決の依頼することになり、尚且つ、所有権界という新しい境界を作ったため、公法上の境界線との整合性を図るためにややこしい手続が必要となります。

>それと、位置が変わってしまってることはこのままにせず、
>測量図通りに戻した方がいいのでしょうか？
この問題意識があられるなら売主を説得し、土地家屋調査士を入れ測量図通りに戻すべきと考えます。
現況も測量図と一致しているようですから尚さらです。

今の旧新・隣接同士はよくても次世代に所有権が移るとき、このことが問題となる可能性多いにありです。売主は言葉は悪いですが売り逃げできても買主は困りますね。
安かろう危なかろうです。

>全て買主がそれでもいいということであれば、
>特約にそのことを記載すれば大丈夫でしょうか？
消極的には大丈夫です。
くれぐれも問題点の記載に遺漏なきよう契約書を作成してください。

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2012/09/05 16:54

全て買主次第ですね。

買主がそれで良いと言えば良いです。
公簿売買でも一般的な契約書には「隣地所有者立会の元で境界明示」などと書かれていますが、実際には立会はしないケースも多いです。
測量図通りに区画されているという事で、そう説明すれば良いと思いますが、境界票がないところ、違う位置にあるところについては、知ってしまった以上は説明するしかないですね。それで買主がどう言うかです。また、境界票を入れてくれ、とか言われた場合にも、売主が応じるかどうかですね。

No.1 回答者： black2005 回答日時： 2012/09/05 16:06

よくこんな業務上重要な事を、こんな場所で質問できるな・・・

プロならプロに聞きなさいよ

この回答への補足

事情があって聞けないからこちらで質問しています。
教えていただける方、よろしくお願いします。

補足日時：2012/09/05 16:45