建築確認における敷地面積求積図についてお聞きします

建築確認における敷地面積求積図を作成するにあたり、
全部事項証明の地積と、実測により求めた敷地面積が大きくずれる場合皆さんはどのようにしておられますか？
ちなみに、法務局には地積測量図はなく公図のみです。
また、敷地にも明らかに境界であるというような境界杭は存在しません。
このような場合、公図から求める方法がよいのでしょうか？
公図は1/600です。
皆さんよろしくお願いします。

No.3 回答者： sirousagi1 回答日時： 2009/09/07 10:01

その敷地が、市街化調整区域か市街化区域かで設計図書としての手続きの考え方は違います。

市街化区域は、（開発にかかる規模で無い場合）実測で三斜図を作成し、求積図と求積表を記載さえすればよいだけです。公簿の地積は無理に気にする必要もありません。「審査側は設計者の申請図書を信じる」という図式です。

市街化調整区域は、開発指導課への申請書類に係るので、地積測量図の作成になります。実際（市街化も同じ）、実測をすると「歩延び」があったりもします。
建築確認申請では、これを基にすればよいでしょう。

杭が無い場合には、隣接地権者との立会が必要で、敷地を確定しなければならないような場所なのか、それとも親の土地の中で「○○番地の一部」や「一筆」としたような場所なのかで、金銭のかかり方も違います。
前者は、測量会社を頼んで隣接地権者の協力を仰いだりもしますが、後者は、公図・公簿に大凡合わせて杭を入れる・・（市街化）なんてこともやれます。
市街化区域では、敷地の杭間距離を完了検査時に計ることもあるので、求積図・配置図と同寸法の位置に検査までに「杭や金属鋲」を用意する必要はあります。

ま・、この程度と考えていいと思います。（質問の内容から読み取っての参考となります）
実測だって、規模が大きくなければ、建物があってもスチールテープがあればそう難しいことでもないんです。けっこう公簿の地積ぐらいの値で計れます。

No.2 回答者： dr_suguru 回答日時： 2009/09/07 06:20

＞敷地にも明らかに境界であるというような境界杭は存在しません。

費用がかかりますが
土地家屋調査士に依頼して
境界立会いし、境界を決め
調査士に測量図を作成してもらいます。
調査士印が押印してありますから
実測図の面積を敷地面積とします。

No.1 回答者： explicit 回答日時： 2009/09/06 23:45

質問者さんの立場が分かりませんが・・・

例えば、質問者さんが依頼主だとすると、住宅ローンの借入れの問題があります。金融機関は実測値を重視しますが、登記簿面積より実測面積が大きければ、余り問題はないですが、逆だと地積更正登記を要求します。
また、依頼主が求める建物と建蔽率の問題から、地積更正登記が必要になる場合もあります。
さらに現在公図から求積することはないです。建築確認は、敷地調査の関係から実測面積のはずなので、地積更正登記をする必要があるのかないのかが出てくるだけとお考え下さい。