建築条件付土地の契約解除で違約金は払わなければなりませんか？

去年１２月にいわゆる『建築条件付土地』を売買契約した買主です。
この土地はＡホームというハウスメーカーが売主なのですが、３カ月以内に、物件の間取りや使用を決定し、建物の契約をして戴くというものです。
しかし、昨今の景気後退により今年に入ってからの所得が半減してしまい当初の資金計画では購入後の家計がかなり厳しくなることが目に見えてくるようになってしまいました。
そこで主人と相談した結果、住宅購入はもう少し先送りしようとなりました。
このことをＡホーム担当の営業マンにお話して、今回は白紙に戻したい
とお話したら「白紙にもどすのなら違約金をお支払い願います」とのことです。
契約書には３カ月以内に建物の契約が成立しなかった場合、お預かりした全額を無利息にて買主に返還すると書いてあるので理屈が合わないと思うのですが。

・土地の契約は昨年１２月中旬に締結
・その際に手付け金として３００万円入金済
・今回の白紙撤回は不景気による家計状況
・銀行ローンは事前審査で融資ＯＫの状態です
・建物の契約はしていない
・売主は手付け金の放棄を要求（３００万円）
・図面などで４回程打ち合わせはしている
・その土地は当時の更地のまま

※売主側は人や銀行が動いているので手付け金放棄して欲しいと言っています。
ご経験者のかたのご回答をお待ちしております。よろしくお願いします。

No.7 回答者： hkinntoki7 回答日時： 2009/02/27 12:02

　“契約書には３カ月以内に建物の契約が成立しなかった場合、お預かりした全額を無利息にて買主に返還する”のはローン審査が通らなかった場合の特約だと思います。

　質問者様の場合、銀行のローン審査は通過しているわけですから買い主の都合による解約になります。契約書に買い主都合により解約する場合は手付け金全額放棄という文言が載っていないでしょうか（載っていれば重要事項説明の時に説明を受けているはずです）？大体、契約書は売り主が作るわけですから民法上且つ公序良俗に反しない範囲で売り主有利の内容になっています。手付金放棄が載っていなければ余程の間抜けな業者さんか良心的な業者さんでしょう。
　なので買い主都合による解約の手付金放棄に当たりますので手付け金放棄は当然だと思います。
　質問者様に対するアドバイスとしては、
●弁護士事務所、法テラスや自治体の無料法律相談で手付け金の減額交渉が可能なのか確認する。
●奥さんが働くなどして返済目処を立て家を建てる。若しくは家自体を小さくする。
のどちらかです。ただし、注文住宅はオプション追加で標準プランから２割くらい上がりますので余裕を持った資金計画を立てる必要があります。
　ちなみに質問者様の不作為による遅延（建物の打ち合わせを中断するなど）では３ヶ月以内の建物契約不成立の要因には該当しないはずです。裁判をしたら負けます。

No.6 回答者： gorogoro23 回答日時： 2009/02/27 11:36

違約金というのは、手付き放棄（３００万）のことですか？それ

とも、土地×２０％または（土地＋建物）×２０％の本当の意味
の違約金ですか？
いずれにしても払う必要はありません。３月になったら手付きは
返してもらいましょう。
建築条件付土地は、土地と建物の抱き合わせ販売であるため、本
来は独占禁止法に抵触する販売方法なのです。しかし、そのよう
な販売実態やニーズがあるため、独占禁止法を適用しない例外的
なケースとして、３ヶ月以内であれば無条件で解約できることを
条件に認められたものです。
したがって、契約書に無条件では解約できないような記載があった
り、
ハウスメーカーが違約金を求めたりするのは、独占禁止法に違反す
る
違法なものです。
解約条件が無条件なのは、「買主にとって建物の設計が不十分な
場合」などのようなことを条件とすると、条件自体が主観的なも
のであるため、泣き寝入りする買主が続出し、上記の趣旨が骨抜
きにされてしまうからです。
また、金銭的なことは条件から除くような規定もありませんので
、「無条件」です。独禁法の例外は非常に厳格なものです。販売
者側に一見厳しいようにも見えますが、そもそも抱き合わせ販売
は販売者側にうまみのある売り方なのです。今回のリスクくらい
は折込済みのはずです。
大手ハウスメーカーなら由々しきことですね。

契約にないことは質問者さんは一切やる必要はありません。
裁判になっても普通に勝てると思います。だからこそハウスメー
カーは裁判を起さないはずです。

銀行ローンの通る通らないも無関係で、あくまでも質問者さんの契約意思のみです。

今回は事情が事情ですので、
「収入は減るというのはあるのはあるが、打ち合わせしても、お
宅のプラン、デザイン、間取りがどうしても、どことは言えない
が気に入らないのですよね。。だから契約できません。」等

他の回答者様のご意見にあるように、収入半減ということは、そ
もそも借り入れ自体ができなくなっているのでは？念のためまずは仮審査した銀
行とは別の銀行でも聞いてみてはいかがですか？

なお今回のケースの相談先は色々あるとおもいます。市町村の消費者相談、宅建協会
、県の相談窓口、国土交通省、公正取引委員会、等
「人が動いているので」…４回の打ち合わせはありましたが、違
約金を求められるほどのことでしょうか？建築条件付でない普通
の請負契約締結前でも多ければこれくらいの打ち合わせは行いま
せんか？工事の着手などないのですよね？

「銀行が動いているので」…常套文句です。動いたのは銀行でし
ょ。ハウスメーカーはほとんど何もしていないでしょう（FAXと
電話くらい）。

法律家ですが不動産以外が専門なので経験者にさせていただいています。

No.5 回答者： ma_h 回答日時： 2009/02/27 11:23

元業者営業です。

「建築条件付き売り地」はその殆どがご質問文にあるように「３カ月以内に建物の契約が成立しなかった場合、お預かりした全額を無利息にて買主に返還する」と言う様な主旨の記述がある契約です。

以下の回答はこのような「一般的な建築条件付き売り地契約」だと仮定しての回答です。
何かしらの「特約」があるようなら全く事情が変わりますのでご了承を。

「建築条件付き売り地」の契約はある種の「停止条件付き契約」です。
つまり「建築条件付売り地契約」とは、その土地を購入するにあたり、売主等との間でその土地に住宅を建てることを条件に土地売買契約を結ぶ契約です。この条件を「停止条件」といい、土地売買契約を結んでも停止条件を満たすまでは土地売買の効力は発生しません。
故に、土地売買契約締結後、一定期間内に住宅を建てる建築請負契約が締結されない場合、土地売買契約は解除され手付金など支払い済みの金銭は全額無条件で返還されるのです。

ただし、本来は建物について「検討に検討を重ねたが納得がいかなかった場合」適用されるものですので、ご質問者様の「景気後退により今年に入ってからの所得が半減してしまい」と言う理由での解約とは主旨が違います。
なので業者は「白紙にもどすのなら違約金をお支払い願います」と主張しているのでしょう。

あまり、感心しませんがご質問者様は一貫して「検討に検討を重ねたが納得がいかなかった」と主張するしかありません。
相手に「やっぱり買うのが不安になった」と既に言ってしまっているようですが、録音されていたり、書面がなければ「言った言わない」になりますので出るとこ出れば（裁判）「証拠がない」と言う事になるでしょう。（つまり、ご質問者様の「勝ち」です。）

しかし、繰り返しますが正直このよな「ごり押し」は感心しません。
これは私が不動産業者だから言う訳ではなく、成人が自己の責任において締結した契約が片方の「一方的な理由」で解約される場合、「何もお咎めなし」は民法上も認められていないからです。

その点は十分ご理解いただきたいと思います。

No.4 回答者： naocyan226 回答日時： 2009/02/27 10:48

『建築条件付土地』の売買は一定の期間内に家の建築工事契約が成立することを停止条件（または解除条件）として、土地の売買契約を結ぶことです。

契約書にその旨記載されている筈です。
この場合、工事契約が成立しない理由についての制限はありませんから、買主が如何なる理由をもって建築工事を成立させなくとも、土地の売買契約は白紙に戻されます。従って、ノーペナで手付金その他の返還を求めることが出来、販売者はこれに従わねばなりません。
銀行ローンの審査は関係ありません。これはこれでローンが成立しなければ、ローン条項で別の契約解除です。

販売者には気の毒ですが、そもそも『建築条件付土地』にはこのようなリスクがついた販売方法です。独禁法とかでそれだけ消費者を保護しているわけです。だからこそ、この販売方法が認められているのです。
遠慮なく申し出ましょう。返さなければ、面倒でも然るべき手段をとらねばならないでしょうね。

No.3 回答者： jazzelec 回答日時： 2009/02/27 10:01

追記です。

あと下がった給料の方でもう一度銀行審査をしてみては？ＮＧが出れば手付金が帰ってくるかもしれません。

参考までに。

No.2 回答者： takehagi10 回答日時： 2009/02/27 09:59

結論から言えば、建築条件付宅地分譲の場合、建物契約をしていない限り、ノーペナで解約できます。

ただ、売主の気持ちもわかります。もともと建築条件付宅地分譲というのは、土地の売主が、
建物も自分のところで建ててもらうことを前提に宅地分譲するために設けられた宅地販売手法であり、
買主が、土地売主の建物が気に入らなかったり、買った土地に買主の思うような建物が
建たなかったりした場合に解約できる、つまり、最初から建物の形がわからないので、
建つと思って買った土地なのに、ということが起こらないようにするために設けられた条件なのです。

ですから、売主としては、そうでない理由で解約するなら違約金を払ってくれ、というのは
趣旨としては正しいのです。彼らとしても、設計の打合せまで行って、建物の理由でない部分
での解約ではやりきれないでしょうから。

が、契約上はそうは書いていないのですから、ノーペナでの解約は可能です。いくら担当営業マンが
かわいそうな立場になるとしても、あなたが責任を感じる必要はありません。建築条件付宅地分譲
を使って分譲事業を行う場合に、ハウスメーカーが負うべきリスクなのですから。
もし、違約金支払を強硬に求められたのであれば、支払う根拠を明確に示してもらってください。
契約に何かそういう条項があれば抗弁できないかもしれませんから。多分そういう条項は
ないとは思いますけど、万が一ということもありますので。

No.1 回答者： jazzelec 回答日時： 2009/02/27 09:44

＞・土地の契約は昨年１２月中旬に締結

＞・その際に手付け金として３００万円入金済
＞・今回の白紙撤回は不景気による家計状況
＞・銀行ローンは事前審査で融資ＯＫの状態です

この状態で白紙撤回は自己都合（買主の勝手な都合）とみなされるので手付放棄が通常です。
銀行の審査がＯＫなのが決め手だと思います。

例えば、売買契約後に融資の申込をしてＮＧが出た場合なんかは白紙撤回、手付返還の対象になるでしょう。

業者側に落ち度が無ければ手付放棄は致し方ないです。

ただし、減額のお願いはしてみても良いかと思います。