工事請負契約と土地の購入について

２００５年９月のことです。
まず、Ｅ社の営業担当者から土地の紹介を受けました。
その土地は分譲地で、更地、「建築条件なし」です。
建物のセットプランもない土地です。
その一週間後、見積もりをとりました。
建物の大きさは３２坪前後、総２階です。
その時、そこの営業担当者は、
「一週間後に建物の契約をしますので、その日の午前１０時に来てください。」ということでした。
そのとき私は「なんで建物の契約が先で土地の売買契約が後なんだ？事前審査もまだしてないのに？」
と思いました。
結局、私はＥ社を採用せず、１年余り後に別の土地にＯ社で建てました。
Ｅ社は４０坪未満では規格型プランで、４０坪以上は自由設計のメーカーです。
フランチャイズ系・代理店方式のメーカーです。

後でネット等で調べたのですが、どうしてもわからないことがあるのです。

１．規格型のプランにおいて、土地の売買契約を締結する前に
建物の工事請負契約を施主に対して締結させるケースはよくあることなのでしょうか？

２．住宅ローンを組む場合、事前審査の前に建物の工事請負契約を
締結させることは危険な手法ではないかと思いますが、どうなのでしょう？

これには住宅メーカーの営業担当者の待遇、一棟当りの利ざやが
関係しているのでしょうか？
契約に詳しい方は回答をお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： Neutralist#1 回答日時： 2008/06/17 20:09

1.本来は土地決定前での建築請負契約は空中契約などとも言われ、好ましい進め方ではありません。

しかしポイントはその営業マンが土地を売る仕事をしている不動産屋ではなくて、建物を売ることを仕事にしている建築業者の人間であることです。つまり順序よりも自分の成績を最優先させるが故に、とにかく契約優先という進め方です。

営業ノルマが厳しいことも要因の一つです。のんびりと土地契約を待っていたら、月内や期内の実績締め日に間に合わないから焦ってそういうことをするケースが多いです。決して誉められる行為ではありませんが、強引にそういうやり方をすることもたまに見受けられます。

2.通常は契約の中で「ローン特約」といってローン不承認の場合には無条件にて解除可能な条項が入ります。ですから最悪は白紙解除で、特に危険という程のことはないです。
又、ローンのことよりも、万一その土地の契約に至らない場合のほうが問題が大きいです。土地が無いのだから当然に解除と言いたいところですが、土地が無いのは最初からなので契約を解除させずに、そのプランや修正プランが収まる土地を探して建てさせようとすることもあるからです。
いずれにせよ営業マンの実績優先という手順で、消費者目線から見れば先走り過ぎでしかありません。他社と契約したあなたの判断は賢明だったと思います。

この回答へのお礼

詳しい回答をしていただき、ありがとうございます。
建物の仕様と価格の関係等は詳しくなっていましたが、
契約のことに関してはあまり詳しくありませんでしたので。

近辺に家作りを考えている人がいるので、
アドバイスの参考にさせていただきます。

お礼日時：2008/06/17 20:36

No.2 回答者： mahopie 回答日時： 2008/06/17 11:56

営業マンの考え方だけから考えれば、

(1)自分のコネと情報で土地を見つけてきた
(2)質問者が別のＨＭと契約すれば、自分の努力が無駄になる
(3)質問者の土地取得・建物建築の意思は固く、「冷やかし」ではない。加えて勤務先や年収情報と物件価格から見てローンについて特に心配するレベルで無い
(4)土地を見つけてもらった義理を感じているタイミングで請負契約を結ぶ事で、他ＨＭへの浮気も出来なくなる
(5)仮に土地購入が没になるか、銀行の事前審査が不可となれば、その時はその時と割り切る（直接コストは請負契約の印紙代だけ、もしかすると印紙無しで契約していたかも）
(6)営業会議で、契約数・レベル別成約見込み客数・手持顧客情報といった成績管理がされているなら、顧客への契約勧誘姿勢が強くなるのは通常どの業界でも見受けられる事例です。

ということで、
１．パターンは色々ですが、よく有るケースなのでしょう
２．質問者にとっては、契約をせかされる意味では「危険」ですが、業者・営業マンにとっては営業姿勢と割り切りの範囲でしょう。（一棟あたりの利鞘は関係ないですが、売上＝営業成果という考え方の会社ではありそうです）

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
今となっては、「これは建築業界に限らず、営業の世界全般でいえることなのかなあ」という思いです。
私自身、世の中のことに関してはツメが甘かったのかもしれません。

お礼日時：2008/06/17 21:00

No.1 回答者： noname#78261 回答日時： 2008/06/17 11:32

いろんなケースがあるとは思いますが、絶対家を買うとわかっている顧客から契約を早く結んで他に気を移して欲しくないということはあるとおもいます。

土地を所有するかどうかは契約にはあまり問題ではないのです。ローン付けまでに所有になっていれば担保がつけられますしね。

ローンもこの年収でこの会社なら問題ないとすぐに判断する場合もありますし。
規格プランで契約して落ちついたら変更を後からとりつけても変更契約だけでお客を逃す確率が減りますからね。

気に入った土地も紹介したんだから家ももちろんＯＫだろう。
よし、決まりだ。と思ったんでしょう。
つまりは、待遇というよりは営業がお客本位で考えるタイプではないということだと思います。

昔努めたＨＭはまず資金がＯＫかというところから確認しましたが、今のＨＭは必ずしもそうではないようです。早く顧客を抑えたい。という事だと思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
住宅業界の裏事情に関しては、情報収集をしてきたのですが、
このようなことは知りませんでした。

お礼日時：2008/06/17 20:46