土地問題について

土地の問題についてお聞きしたいのですが、
私の祖父は土地を持っており、その土地を無償で娘（私の伯母）に貸しておりその上に伯母と伯父は家を建てました。
その家に伯母と伯父、そして祖父も一緒に暮らしていたのですが（約20年）、2年前に伯母が亡くなり伯父は土地は自分のものだといっています。家を建てる時に契約書も交わしておらず、祖父も娘にという事で無償で貸していた形なのですが、伯母がなくなった以上
祖父のもう1人の子供である父ともめているのです。
今でも伯父がその土地を無償で使っているのですが、
私達にすると早く出て行って欲しいのです。
祖父が今年に亡くなり、土地問題が伯父と父の間で起こってしまいました。
伯母が亡くなった時の遺産相続は父も祖父も全くもらっていません。
この状態で、伯父に出て行ってもらえるという事は出来るのでしょうか？又祖父の遺産は伯父に行ってしまうのでしょうか？
無知なものでお教え下さるととても助かります。

No.7 ベストアンサー 回答者： yam_3 回答日時： 2001/05/18 10:28

ＡＮo＃４の続きです

・伯父さんが亡くなった後の使用貸借契約
原則的には使用貸借は借主の死亡により終了します（民法５９９条）。伯父さんの再婚した配偶者は土地の使用貸借の権利を相続しないので、その配偶者は立ち退かなくてはならないことになります。

・今後の対応について
土地についてお父さん名義に相続登記をした上（勿論伯父さんの同意等不要です）で、伯父さんと、現在の使用貸借契約を見直して、賃貸借契約にするとか、将来のこともふまえて、土地を相当価額で買い取ってもらうとか、話し合いをもつべきでしょう。
解決を先送りにしても、将来禍根を残すことは明らかです。弁護士等の専門家を中に入れて交渉するのも有効だと思います。初めから訴訟をしかけるのは得策ではありません。親族間の不動産に関する争いは、裁判になると、必要以上に時間と金と労力を要するものだからです。

・他の回答に関連して、僭越ながらコメント・・

時効取得の要件である自主占有の有無は、占有の権原により外形的・客観的に定められるので、被相続人と同居していた本件では他主占有と考えられ、時効取得の成立は考えにくいと思います。また、贈与契約があったとも考えにくく、たとえ伯父さんが贈与を主張しても立証困難だと思われます。

本件では伯父さんは、おじいさんの相続人にはならず、よって寄与分もありませんし、土地が共有となることもありません。

弁護士費用は委任契約に基づき依頼者が負担するものです。敗訴した側が負担する裁判費用（原告が国に支払った手数料等）には、弁護士費用は含まれません。尤も、損害賠償請求訴訟などでは弁護士報酬相当額も請求額の中に含めて相手方に請求したりすることはあります。

No.10 回答者： noname#571 回答日時： 2001/05/21 10:28

心残りなので、最後にまとめてみると、土地は父に全所有権がある。

祖父が亡くなった時点で使用貸借は終了しているので、伯父は土地の利用権を伴わない不法占有者になっている。
では、新の所有者たる父はどのように行動を起こすべきか。
１、話し合って和解の道をさぐる。土地は父のものだから、土地を買い取るか、出て行くか決める
２、交渉決裂した場合、登記簿が祖父名義であれば、相続の登記をして父の所有権が確定するように移転登記を行う。その上で、民事訴訟に移り、所有権に基づく妨害排除請求権を行使する。この際、伯父が建物買取請求権（借地借家法14条）を抗弁として行使することは予想できます。この建物買取請求権は建物所有者の一方的意思表示のみで成立すると解されているので、拒否はできません。適正価格を鑑定してもらって買取ることになります。まとまった金がない場合やそんな家なんかいらない場合など買取りたくない場合でも、借地権がないにもかかわらず無権原で占有していることは明らかなので、地代相当分の損害賠償を請求できますが、将来、不動産賃借権の時効取得の原因の一つとなるので定期借地権契約を結ぶなりして期限を切ったほうがいいです。その建物を善意の第三者に譲渡されないような対策は取らなければ、第三者に地上権を時効取得されてしまう可能性があるからです。

No.9 回答者： noname#571 回答日時： 2001/05/18 18:21

死亡時間の先後をまちがっていました。

申し訳ありません。
伯母さんが亡くなられてから、被相続人たる祖父が亡くなられているのですね。私の回答は撤回させて頂きます。混乱を招くような書き込みをして申し訳ありませんでした。
使用貸借契約についてはyam_3さんのおっしゃる事が正しいです。

yam_3さんへ
話は当議題とはずれるのですが、境界確定業務をしている際に、最初は口約束だけで借りていたというにもかかわらず、使用貸借であったため、最初から自主占有の意図があるんだともめた件がありました。講学上は、最初が自主占有か他主占有かで決定するのですが、固定資産税を払うなどの自主占有を認めるような状況があれば、話が変ってくると思うのです。もっともこの事例においては先に伯母がなくなっているから、伯父さんが20年前から固定資産税を払って、自主占有及び平穏・公然性を占有開始時期と現在の占有を立証しなければ悪意取得は認められないということですね。

文脈からしても寄与分はまちがいです。この時期からして、勉強が手薄になっていた商法・両訴訟法に頭を抱えながら、つい、寝る前コメントしてしまいました。許してください。受験生は勉強に専念します。

No.8 回答者： noname#571 回答日時： 2001/05/18 10:49

まず訂正させてください。

寄与分（民法904条の２）－＞特別受益（民法903条）
言い訳になってみっともないのですが、朝４時頃だったので眠かったんです。許してください。
寄与分は、被相続人の財産になっているが、その財産を作ったのは相続人なので、その分、相続の対象から除き、取り分は多くなります。
特別受益分は、生前から贈与を受けているので、その分、相続の時は取り分は少なくなります。

aminouchiさんへの返事ですが、まず、死亡の時期ですが、被相続人たる祖父が最初に死亡した場合
相続人が２人として、ご存じのとおり、伯母、父に1/2づつです。さらに伯母が死亡して２次相続が開始され、伯母に配偶者以外相続人がなければ、全財産が配偶者たる伯父にいきます。
次に被相続人より先に伯母が死んで、後に祖父が亡くなった場合は、伯母の財産が相続され、伯父が2/3、祖父が1/3に配分されます。
その後、祖父が亡くなったとしても、祖父の財産は伯父には行きません。すべて父に相続されます。
最後に祖父と伯母のどちらが先に死亡したか不明の場合には相互に相続はされないものとなります。（民法32条の２）

もちろん、おっしゃる通り所有権の存否を争う抗弁事由はたくさん考えられます。詳しい事実関係が分からないので推測でしかないのですが、質問に約20年ほど土地を占有されているとの記載がありました。最初から所有の意思をもって自己所有地として占有を開始したときは所有権の時効取得が考えられるし、使用貸借が前提なのですが、相手が使用貸借ではなく、賃貸借であって、ちゃんと安いけど、賃料を払いつづけていたよとか、負担つき贈与契約で、祖父の面倒を見る代わりに賃料が免除されていたなどの事情が存在しら、不動産賃借権の時効取得も主張できると思います。事情の詳細が分からないので、悪い方の考え方を提案させて頂きました。楽観視していて後で痛い目に合うよりはいいと思いましたので。

それから、おっしゃる通り、弁護士費用は相手に負担させられないという意味で自分で支払うつもりなら、問題はありません。ただ、弁護士費用は高額になります。できれば、弁護士に依頼せず、本人訴訟をすることをお薦めします。弁護士代理の原則（民訴法54条）から訴訟代理人は弁護士でないとできませんが、準備書面は司法書士でも作成できます。よって、相談だけ弁護士に頼み、訴状等は裁判所に行って本人訴訟だと言えば書き方を教えてくれると思います。これで費用が節約できると思うのですが、一番いいのは仲良く和解できる事だと思います。後々にシコリ残さずにすみますし。

これでよろしかったでしょうか。専門家という欄には一応マークしましたが、私は土地家屋調査士兼一級建築士です。私の事務所には司法書士が２人ほどいます。縁あって民法や民事訴訟法の勉強はさせて頂いているのですが、まだ受験生にすぎません。

No.6 回答者： aminouchi 回答日時： 2001/05/18 06:10

えーと、sein13さんにおたずねしたいのですが、

祖父にあたる方の相続人は、相談者の父と伯母と推定され、その相続が
発生する前に伯母がなくなっているという場合にでも、伯母の配偶者に
法定相続権が発生するのですか？
しかもこの場合、伯父伯母間に子供はいないということですから、子供
（孫）を通じての相続も発生しないと思うのですが・・

相続以外でこの伯父さんに所有権が発生する理由は、いくつか書かれて
おりますが、その場合でも所有権に疑義ありとして争う余地は充分にあ
るように素人の私には思えます。なお、弁護士費用が出る出ないという
のは相手方に負担させることができるかどうかということであって、自
分が支払うつもりであれば無関係なのではないでしょうか？

横からの質問で失礼ですが、細かい具体的なことではなく、原則をお教
え寝返れば幸いです。よろしくお願いいたします。

No.5 回答者： noname#571 回答日時： 2001/05/18 03:46

無償で賃貸借しているので、使用貸借（民法593条）が成立しますね。

ただ、最初から無償で借りているから、この土地は自己のものだと伯
父伯母が思いこんで占有されていれば、所有権の時効による取得を援
用される可能性があります。祖父が亡くなられてから１年間、固定資
産税を誰が払っていますか。

遺言がなければ、法定相続分の主張が伯母、父の双方にあります。
二次相続になるので、伯母の持分のさらに法定相続分が伯父にいきま
す。４番目の方がおっしゃっていたように、相続関係図がないと、遺
産分割の登記もできません。もっと詳しい情報がいります。

ちなみに、建物の所有者が伯父・伯母であったとして、土地を無償で
借りていたことに生前贈与と同じく寄与分が認められる可能性があり
ます。そこで、遺産分割協議が有利に進む可能性があります。

しかし、土地が伯父と父の共有になったとして、伯父は所有権に基づ
いて建物を建てている事になるので、建物収去土地明渡請求はできな
いことになります。

結局は、土地の所有権は共有になるけれども、共有持分に基づく地代
請求ができるだけになると思います。伯父さんに出て行けとは言えな
いでしょう。たぶん。

詳細な額について、双方で合意できなければ、裁判所で確定してもら
うしかありません。近くの司法書士事務所に相談してもいいのですが
訴訟になりそうなら、弁護士事務所の方がいいです。しかし、弁護士
を雇っても、不法行為訴訟でなければ弁護士費用はでません。この場
合もでないと思います。

No.4 回答者： yam_3 回答日時： 2001/05/17 10:27

・建物の登記名義人は誰か。

・土地の使用貸借契約について、特約はあるか。
・土地について死因贈与契約等はなかったか。
・伯父さんと伯母さんの間に、子供はいるか。
・お父さん、伯母さん以外に、おじいさんの子供（養子縁組も含めて）はいるか。
等、お話の内容だけではわからない点もありますが、原則論として、アドバイスさせていただきたいと思います。

１．伯父さんに土地の明渡しを請求することの可否。
原則的には、貸主の死亡で使用貸借契約は終了せず、貸主の地位（権利と義務）は相続人に承継されます。本件では、お父さんは相続人の一人として貸主の地位を承継するので、一方的に明渡しを請求することはできないと思われます。

２．おじいさんの遺産相続について
伯父さんが養子であるとか、遺言により贈与を受けているとかの特別の事情がない限り、伯父さんが相続財産を得ることはありません。おじいさんの配偶者（既に亡くなられているようですが）、子供達、伯母さんに子供がいればその子供達（代襲相続人）が相続人となります。

・今後の対応について
おじいさんの不動産について相続手続が未了と思われますので、司法書士に依頼して必要な手続を済ませたほうがいいでしょう。土地の使用貸借の問題や遺産分割協議等も含めて、おじいさんの相続について全面的に相談にのってくれるはずです。

以上、参考にしてください。

この回答への補足

お返事ありがとうございます。
建物の名義人は伯父にあります。
伯父と伯母の間には子供はいませんでしたが、今伯父はまた結婚しています。
祖父の子供は私の父と、異母の伯母だけです。

もし、このまま伯父に立ち退きをしないでいると、伯父が亡くなった後立ち退いてくれるのでしょうか？
すみませんがお教えください。

補足日時：2001/05/18 04:05

No.3 回答者： aminouchi 回答日時： 2001/05/17 06:44

さきほど回答したものです。

うっかりしていましたが、その伯父さんと叔母さんにはお子さんがおありでしょ
うか。もし、お子さんがいらっしゃる場合には、土地の権利は一部、そのお子さ
んに渡ります。（多分、この場合だと1/2ですね。）

そうなると話はまったく変わってきてしまいますね。出ていってもらうのは、
難しくなるでしょう。
下のＵＲＬは相続の割合についてのものですが参考にしてください。

参考URL：http://www.fpstation.co.jp/souzoku/qa/qa_14.html

No.2 回答者： toa 回答日時： 2001/05/17 06:13

その地域の法務局または出張所に土地の住所番地（番地はしっかりと書く）

を書いて申請すると
だれの名義かわかります。回覧は500円標本をもらうと1000円だったと思います
また出ていってもらうというのは、話し合いで解決できない場合は裁判で
解決したほうが良いのでわと思います。

No.1 回答者： aminouchi 回答日時： 2001/05/17 06:09

遺産相続は原則として、お亡くなりになった方の配偶者に半分、その子供に

半分です。子供が何人もいる場合はその子供の数で割った分が子供一人あた
りの取り分となります。

さて、お話の場合を確認しますと
伯母さんの方が祖父さんより先にお亡くなりになった。
かつまた、祖父とその伯父さんの間に養子関係はないものとします。
判らないのは、家の所有権がだれにあるかですが、これは建てた人にあるも
のとします。

とすると、伯父さんの権利は家に関するものだけで、土地の所有に関しては
まったくありません。土地に関わるものとしては、家を建てたということに
よる借地権ですが、これも地代を払っていませんから「使用貸借」となって
権利としてはただちに明け渡しを求められても抵抗できない程度のものです。

問題の土地の所有権はあなたのお父さんにあるはずですが、登記を調べてく
ださい。まだ、「相続による所有権移転」がなされていないなら、どなたか
専門家に依頼して、権利を確定してから伯父さんと交渉を始めるべきでしょ
う。もし、なんらかの形で伯父さんの所有であるかのようになってしまって
いるようならば、それに対して異議を申し立てて裁判で争うことになると思
います。

親戚（縁戚）同士で争うのはつらいことかもしれませんが、伯父さんに出て
いって欲しいとおもっている以上、裁判などでの争いは避けられませんね。
お話の限りではmami79さんの側に権利があり、有利なようですから、できる
だけ早く専門家と相談して、法的に決着をつけた方がよろしいでしょう。

この回答への補足

伯父と伯母の間には子供はいませんでした。
伯父は伯母の死後、また結婚したのですが、もしこのままほっといていると、
伯父が亡くなった後には立ち退いてくれるのでしょうか？
またその結婚した人ともめてしまうのでしょうか？

補足日時：2001/05/18 04:11