親の土地との借地権問題

親の持っている土地に家を建てて１５年ほど住んでおります。
借地契約など書面はありません。家は私が建て、私名義です。
借地料や地代等は親子関係からか当初から支払っておりません。
この度遠方への転勤に伴い家を売却しようと思っていますが、このような場合でも借地権の継承は出来るのでしょうか？
知り合いの不動産屋に聞いたところ、「地代も払って無く、契約書も何も無く、単に親子間の土地の貸し借りだから借地権としては成立していないのでは・・・」と言われました。
もし、借地権が成立していないのであれば、家はどう処分すればいいのでしょうか？
例えば、人に家を貸す事は出来るのでしょうか？
もう既に新しい住居も決まり引越間近で借地上の家のことが気がかりです。
よろしくお願い致します。
　　

No.3 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2013/03/19 11:38

はい、それは不動産屋の言うとおりで、法律上「使用借権」と言います。

ところで、建物を売却するには、建物の所有者だけの判断で売却できますが、その買主に対して土地の所有者から「建物を収去せよ」と言われれば応じないわけらはいかないです。
つまり、取り壊しの運命にある建物は現実的には売買の対象とはならないです。
売れないと言うことです
貸すこともできますが、同じです。
つまり、土地所有者が「建物を収去せよ」と言えば、建物の賃借人は退去しなければならないです。(仮に、期間中でも)
なお、売却の場合に、仮に、土地所有者の承諾があったとしても現実には買い手はないと思います。
何故ならば、「気が変わった」と言われればそれまでですから。
賃貸しの場合は、借りる者は居ると思います。
借りるのですから、とりあえず土地所有者を信用すると思われるので。

No.2 回答者： kamobedanjoh 回答日時： 2013/03/19 11:12

我が家も義母名義の宅地内に，夫婦共同名義の家を建てました。

親子間の土地貸借では，地代・契約書不要です。いずれ，相続により一部所有権を予約されているに等しいと見なされるからでしょうか？　親子の半同居状態で，相互に利便性も生じます。
我が家では，２家屋１所帯暮らしですから，多大な利益を相互に得ています。
その家を賃貸に出す又は転売する場合には，土地所有権者の同意が必要です。通常は借地に関する契約書の交換と，適正な借地料の支払いが必要になります。契約は口頭でも成立しますが，後日の紛争を避ける為に文書化が必要です。
建物はあなた名義でも，借地の使用条件が変更される為に，地主の承認なしには転貸も転売も出来ません。それが無ければ，地主から建物の撤去を求められても対抗できません。家屋売却契約の時点で，宅地借用目的を逸脱する為です。
先ずは親御さんの同意が必要です。
親御さんは，親子関係を信頼して同一敷地内居住に同意されたわけですから，他人との共同生活は念頭になかったと考えられます。
親御さんの同意があったとしても，借地の明け渡し条件は確定，明文化しておく必要があります。
売却後，建物移転が前提の売買契約であれば，借地権問題は生じません。

No.1 回答者： jaham 回答日時： 2013/03/19 10:43

地主（親）の承認が有ればなんでも可能です

既得権（借地権)を理由に地主（親）に強制することは無理でしょう