借地権について

Question

借地権についておたずねします。
現在、祖父の名義の土地に僕名義の家が建っているのですが、先日祖父が他界し遺産相続の整理にはいりました。祖父は多額の借金があり、財産とてらしても、割りに合わないので相続放棄する予定なのですがその場合、僕の家の借地権は認められるのでしょうか？
祖父には生前、土地の賃料として月々5000円支払っていましたが特別な書面も領収書もなく立証できるものがありません。どなたか良きアドバイスをお願いします。

matthewee · Accepted Answer

建物の所有権登記の後に、土地だけに抵当権が設定されたのであれば、たとえ土地が競売され、土地の所有者が替わっても、建物に借地権があると思います（※「思います」としか回答できない理由は後で書きます）。
もし、競売後に新しい土地所有者が現れても、法律的には、(1)地代の値上げと保証金の差し入れ、(2)建物を買い取りたい、(3)土地を買い取ってほしい、のいずれかを言ってくるだけだと思います。その場合でも、質問者さんには、建物の借地権があるわけですから、むしろ、強気の交渉ができると思います。この場合、借地権の存続期間について重要になってきます（借地借家法第３条では３０年とされています。更新も可能）。

さて、先入観を捨てて考えると、そもそも相続放棄が必要なのでしょうか。相続放棄はご祖父が死亡されてから３ヶ月以内に家庭裁判所に申し出れば認められます（民法第９１５条）。しかし、質問者さんが相続放棄をされれば、次の相続人にその権利は移っていきます。最後、法定相続人がいなくなるまで続くのです（最後は資産があれば、国へ）。
民法で定める「３ヶ月」というのは、相続を承認するか、放棄するかを考えるための「熟慮期間」と位置づけられています。この３ヶ月間に、(1)戸籍謄本等を取り寄せて相続人を確定され（養子や離婚後の実子も戸籍に記載されていれば相続人です）、(2)財産目録（全ての資産と負債を書き出します。手書きで十分です）を作成されてはどうでしょうか。なお、負債には、ご祖父が保証（連帯保証など）していたものも含まれる場合がありますので、お気を付けて下さい。

以上、何回かご返答をいただきながら回答してきましたが、結論として、ご祖父の相続を承認された場合はもちろん、相続放棄された場合も、建物の借地権はあると考えるのが妥当だと思います。
しかし、「借地」に関する法律問題は、法律専門家の中でも特に、人によって違う結論がでやすい分野です。過去に最高裁判所の大法廷(１５人の裁判官が全員出席)において、９人対６人で判決が決まったということもあるくらい難しいのです。住宅はとても大切な財産です。質問者さんに万が一、不測の損害を被ってほしくないというのが、上記で「思います」としか書けない理由です。
念のため、早い時期に、地元の弁護士さんに私の回答について“裏を取られる”ことをお勧めします。なにせ、不動産の登記簿も拝見せずに回答していますから。
市役所や弁護士会（都道府県単位であります）で無料法律相談が開かれることもありますが、有料で法律相談を受けられることをお勧めします（弁護士も真剣になります）。全く弁護士につてがなければ、弁護士会に聞けば、適切な弁護士を何人か紹介してくれることもあります。弁護士は一般に「飛び込み」の依頼を嫌います。相談者の素性や事案の内容がわからないからです。事前に電話予約をして下さい。そのときには、「相続と借地について教えてほしいことがある」と伝えるだけで十分です。そのとき持っていく書類は、以下のものでよいと思います。
１．市役所（町村役場）で、祖父の戸籍謄本＋改製原戸籍謄本＋除籍謄本（後の２つは存在しないかもしれません）、質問者さんの戸籍謄本。土地と建物の固定資産税評価証明書。なお、これらのうち郵送で取り寄せられるものもあります。
２．法務局で、土地登記簿謄本、建物登記簿謄本（両方とも先日取られたもので十分です）。
早い段階で、掛かり付けのお医者さんのように、掛かり付けの弁護士さんを持っておくと、いざというとき、依頼しやすくなります。弁護士の法律相談は、通常、３０分当たり５０００円～１万円が目安です。もし、質問者さんと相性が悪いなと感じられたら、法律相談だけ済ませて（相談料を払って）、次の弁護士を探しましょう。最初に適任の弁護士が見つかればとても幸運です。

最後にひとつだけ気になっていたことを書きます。地代の金額が妥当かということです。もし、土地の新所有者が現れたとき苦し紛れに「賃貸借ではなく、使用貸借（無償提供あるいはそれに近い極めて低い賃料）だ」と言ってくるおそれが考えられます。この場合、借地借家法で保護される「借地権」というものは存在しないことになります（借地借家法第２条）。固定資産税額の４倍の地代を支払われているので、著しく低廉な地代ではないと思いますが、この点はぜひ地元の弁護士さんにご相談下さい。
とにかく、法律問題は早ければ早いほど、解決手段が見つかるものです。この１～２ヶ月が勝負です。ご健闘をお祈りします。

matthewee · Answer

「早い段階でわかったので良かった」。その通りです。法律問題の場合、時効とか期限とかがあって、時間が経ってからご相談されても、プロの弁護士ですらお手上げということがあります。
さて、とても重要なことですから、念のため「日付」について再度確認させて下さい。
(1)祖父の土地に抵当権が設定された日付（□□年□□月□□日受付と登記簿に書いてあります）と、(2)質問者さんの建物の所有権保存登記の日付（同上）とどちらが先になされていますか。なお、建物登記の所有権は、質問者さんの名前で登記された日付をいいます（ご祖父やお父さんの名前では、別の問題が生じます）。(3)実際に建物が建ったとき（完成したとき）。以上の(1)(2)(3)の順番を教えて下さい。
なお、具体的な年、日付は書かないで下さい。質問者さんを特定する情報のひとつになりますから。

matthewee · Answer

「初心者です」と書かれていましたので、不動産登記簿謄本の簡単な見方を説明します。登記簿謄本は土地１筆ごと、建物１棟ごとに作成されています。
土地の場合、登記簿の中身は(1)表題部、(2)甲区、(3)乙区に分かれています。(1)表題部は所在、地番、地目、地積などが書かれています。(2)甲区には、所有権について書かれています。(3)乙区には抵当権、根抵当権など所有権以外の権利が書かれています。建物の場合は、表題部が違うだけです（地目、地積の代わりに、建物の構造、床面積など）。

さて、ここまでのご返答からまとめてみました。下記の事項について、最新の登記簿謄本でご確認下さい。
（１）土地登記簿謄本の甲区には、所有権としてご祖父の名前が記載されている。（既に権利の無くなっている人は斜線などで消されている）。
（２）土地登記簿謄本の乙区には、いっさいの権利が記載されていない。
（３）建物登記簿謄本の甲区には、所有権としてご質問者さんの名前が記載されている。（既に権利の無くなっている人は斜線などで消されている）。
（４）建物登記簿謄本の乙区には、ご祖父の名前はいっさい書かれていない。
もし、違っている点があれば、ご指摘下さい。とても重要な項目です。先入観を持たずに再度、原則に立ち返って考えてみます。

私見ですが、不動産、特に自宅の存否に関わる今回のようなケースは、匿名での相談だけで全てを解決するのは“危険”だと思っています。医療に例えるなら、匿名での回答というのは私を含め「救急救命の講習を受けた」程度の意見も混じっており、一般的な応急処置については答えられても、個々の複雑な事例には対応できないと思っています。一番大切な登記簿すら拝見することができません（もっと情報を提供してほしいという意味ではありません。ここは匿名での相談コーナーですから）。最終的には、専門医、すなわち不動産や相続を専門としている弁護士さん（質問者さんの地元の）にうまく引き継ぐことができれば、と思って回答を書いています。
そこで、ひとつお願いがあります。回答は当分、締め切らないで下さい。いつ締め切られるかと思うと、安心して回答できませんから。

matthewee · Answer

差し出がましいですが、土地、建物ともに最新の登記簿謄本を法務局でとられたらいかがでしょうか。土地１筆、建物１棟当たりそれぞれ１０００円掛かりますが、万が一、質問者さんの知らない事実が記載されていたら、対応も変わってきますから。相続放棄まで、ご祖父が亡くなられてから３ヶ月しか猶予はありません。
多額の借金＝抵当権の存在と短絡的に考えてしまったことを結構反省しています。
家は重要な財産です。最後は、質問者さんの地元のベテラン弁護士に相談されるのがよろしいかと思いますが、それまで、できる限り知っている情報は差し上げるつもりです。

matthewee · Answer

地代を月々５０００円支払っていた事実を再現していく案を紹介します（なお、この案については確信がありませんが、なされるべきだと思います）。
ご祖父が亡くなられても、地代は今まで通り、支払う必要があります。では、誰に支払うかですが、とりあえず最寄りの裁判所へ「供託」しておくという方法があります。相続人が決まれば、ご祖父の相続財産の中へ含まれることになるのですが。とにかく今まで通り、裁判所へ毎月５０００円供託していきます。毎月供託を続けていけば、それが既成事実となります。供託の手続きについては最寄りの裁判所にお聞き下さい。
なお、供託の目的は２つです。(1)祖父とはいえきちんと毎月地代を支払っていたことを立証するため、(2)地代は月額５０００円(固定資産税額の年額１５０００円の４倍)が妥当であると思っていることを示すため－です。単純に固定資産税額の４倍と主張されれば、不当に安い金額とはみなされないと思います。

matthewee · Answer

１．競売には２パターンがあります。(1)抵当権に基づく競売と、(2)抵当権がなく、一般債権に基づく強制競売です。“強制”といっても手続きは通常の競売と同じです。質問者さんのご祖父の土地は、強制競売の手続きとなります（裁判所による競売の場合）。
まず、債権者が裁判所に競売開始を申し立てます。裁判所が競売開始を決定すると、執行官と評価人に調査を命じます。執行官と評価人は、目的不動産について現地にて詳細な調査を行い，買受希望者に閲覧してもらうための現況調査報告書、評価書、物件明細書を作成します。この後、裁判所は，評価人の評価に基づいて最低売却価額を定め、入札期間を公示します（入札期間の公示、入札期間とも１～２週間程度と短いです）。最低売却価額は，これに満たない額では売却しないという最低限度の額です。入札者がいれば落札されますが、競売の落札率はそれほど高くはありません。最近は改善されましたが、２０～３０％程度の年もありました。落札されない物件は、最低売却価額が下げられて、再入札に掛けられます。何年も入札を続けている物件もあります。
２．質問者さんの敷地は、建物登記があれば、「対抗力のある建物がある」土地として評価人が土地価格を評価しますから更地に比べ相当低い評価額が出されると思います（評価書にもその旨書かれます）。たとえ、土地を買い受けても地代徴収権を得るだけですから、もしかすると、落札が不調続きになる可能性があります。
３．裁判所の評価人は、現地確認をする際に、地上の建物所有者である質問者さんに「地代として月額いくら支払っていますか」と聞くはずです（たぶん、事前に電話で訪問日時を聞いてくると思います）。このときには、「月額５０００円です」と答え、固定資産税は評価証明書（納税通知書に添付されて毎年４～５月頃に市町村から納税者に送られてきます）を見せて下さい。評価人は地域の賃料相場等で評価額を決めるでしょうが、現状の地代は月額５０００円であると評価書に書いてくれるはずです。なお、本物の評価人は、裁判所発行の「評価命令書（２枚程度です）」を持っていますので、提示を求めて下さい。
４．前記の回答で示した地代の例は、上限値とお考え下さい。もし、この水準で交渉に来られたら、裁判所の民事調停を申し出て、地代を決めてもらったほうがいいかもしれません（民事調停が不調なら裁判になりますが…）。また、評価人の書いた評価書は、裁判所で閲覧できますから、ぜひ見ておいたほうがいいと思います。地代交渉のヒントが得られると思います（閲覧するのは無料です。地裁によってはＨＰで一部公開しています）。
５．さて、相続放棄した場合、ご祖父の債権者は、土地を共有するより、強制競売を申し立てる可能性が高いと思いますが、底地（主に地代徴収権）の買い手は更地と比べ少ないと思います。競売が不調なら、競売を取り下げて、質問者さんに底地を買い取ってもらいたいと言ってくる可能性もあります。競売はとにかく、手間と時間が掛かります。どんなに早くても最初の入札まで２～３ヶ月、通常は半年くらい掛かります。また、落札者がいなければ、何年も塩漬けにされている物件もあります。値段交渉には評価人の書いた評価書を見ておくと参考になります。決して固定資産税評価額で購入しないで下さい（固定資産税評価額は更地価格の70％水準ですから高すぎます）。

matthewee · Answer

土地に抵当権がない場合について、所有権が祖父から第三者に移転した場合、地上の建物について登記されていることが必要です。建物登記があれば、借地権を主張できます。
なお、過去の最高裁判例で建物登記がない場合に、借地権が認められた事例がありますので、もし、建物登記がなされていないのであれば、再質問して下さい。ご紹介します。
「多額の借金」＝抵当権の存在と短絡的に考えてしまいました。抵当権がない場合を書かず、失礼しました。

matthewee · Answer

そもそも、孫である質問者さんは相続人なのでしょうか。もし、質問者さんのお父さん(祖父の実子とします)が相続放棄をした場合、質問者さんは、相続人になれません（民法第887条）。ここは、お父さんが既にお亡くなりになっており、質問者さんが代襲相続を放棄するということで話を進めます。
ご質問の趣旨は、相続放棄した場合、質問者さんは従来通り借地して家を使用できるかということだと思いますが、ここで重要なポイントがあります。

１.文面の中で「祖父は多額の借金があり」と記されていましたから、おそらく、祖父の土地には抵当権が設定されていると思います。重要なのは「土地登記簿謄本に登記された第１順位の抵当権と質問者さんの家が建った時点とどちらが早いか」ということです。
２.もし、土地に抵当権が設定された後に家を建てた場合、抵当権者は更地として財産価値を見ていますから、建物はその存立理由を失います。短期賃借権を主張しても、土地の場合５年間です（民法第602条）。競落され、土地の新所有者から請求されれば、５年以内に建物を取り壊して更地にしなければなりません（なお、競売手続に入っても１回目で必ずしも競落されるとは限りません。落札者が現れなければ、何年も掛かるケースもあります）。しかし、この場合も、あわてずにしっかり競落人である新所有者と交渉をすることです。新所有者は下記の(1)や(3)を言ってくるかもしれません。
３．逆に、更地にときに家を建て、その後、土地に抵当権が設定された場合（あるいは抵当権、根抵当権等が土地登記簿謄本の乙区にいっさい記載されていない場合）、質問者さんは家を取り壊すことなく借地を続けることができます。建物登記の有無は関係ありません(現実に建っていればよいのです。判例も同じ)。なぜなら、抵当権者は通常、実際に現地を確認することで、建物があるため自由に使用できない土地としてその土地の価値を把握しますから、抵当権者に不測の損害を与えることはないというのが判例の理由です。ただし、現在の地代がそのまま継続されることは難しいと思います。抵当権を行使して競売がなされ、競落後の土地の新所有者は、(1)地代の値上げと保証金の差し入れ、または(2)建物を買い取るから土地を明け渡してほしい、あるいは、(3)土地を買い取ってほしい（競落代金に利益を乗せてきますので値切りましょう）のいずれかで交渉してくると思います。
４．新しい地代については、地域によって取引慣行が違いますから一概にはいえませんが、ひとつの目安として、固定資産税額の３倍という線が考えられます。ただし、質問者さんの敷地は住宅用地の特例措置が適用されているため、税額は１／６(地積２００m2まで)程度になっているはずです。仮に、私が祖父の土地を競落したら、地代は固定資産税額１５０００円×３倍×６(住宅用地の特例がない場合)＝年額２７００００円（月額２２５００円）＋「保証金」を上限値として交渉すると思います（地代利回りは更地価格の２％～６％が標準です）。新所有者と交渉するときは、まず月額５０００円を主張したらいいと思います。交渉ですから。でも、目的外建物がある土地を競売で取得するのは、その後の建物所有者との交渉があり面倒ですから、たとえ土地が競売手続きになってもなかなか落札されないかもしれません。そのときは、質問者さんが自分で土地（底地）を安く競落するという選択肢も出てきます。
５．さて、相続財産として借地権価格が認められるかは、地域によって異なります。借地権が単独の財産として取り引きされる慣行のある地域（一般に東京や大阪の都市部）では、借地権の価額が発生します。一方、借地権の取引慣行がない地域においては借地権の価額は評価しませんので、借地権には財産価値を認めません。ひとつの基準として、お近くの税務署に電話されて、質問者さんの住所を伝えれば、借地権価格がある地域かどうか教えてくれます（税務当局がどう判断しているかわかります）。固定資産税額から逆算して質問者さんの地域の地価水準は３～６万円／m2くらいであろうと推計されますので、おそらく借地権価格はないものと思われます（借地権はあります。単独での財産価値がないということです）。

kaz1916 · Answer

再度お答えします。
地代については近隣相場と比較して余りにも廉価だと問題になりますね。　やはり話し合いが必要でしょう。　少し気になるのは、相続放棄とありますがあなた一人が法定相続人なのでしょうか？　祖父にはもう子供はいないのでしょうか、或いは孫も？

kaz1916 · Answer

建物の登記名義人があなたであれば借地権が発生していると考えて宜しいと思います。　
（土地に、借地権の登記がなされていればベストなのですが）

さて問題は別の所にあります。

借地権があるということは、底地権もあるのです。
これは祖父のものです。

つまり、その土地の価値は「底地＋借地権」の合計で成り立っています。　その割合は色々ありまして、（路線価図で確認できます：路線価については検索してください）例えば底地割合が４０％とするとあなたの借地権は６０％となります。

この４０％の底地権は相続放棄の際、祖父の財産として負債との相殺が行われ、競売等の落札者、或いは購入者の物になります。

そこでこの混乱を避けるためには、あなたが祖父の債権者代表（多くの場合、弁護士が出てくると思います）と話し合いこの底地を買い取る必要があります。

勿論、買い取らなくてもいいのですが後々面倒ですね。　地代は今後その新所有者に支払う事になります。

借地権について

建物の所有権登記の後に、土地だけに抵当権が設定されたのであれば、たとえ土地が競売され、土地の所有者が替わっても、建物に借地権があると思います（※「思います」としか回答できない理由は後で書きます）。

「早い段階でわかったので良かった」。

「初心者です」と書かれていましたので、不動産登記簿謄本の簡単な見方を説明します。

この回答への補足

差し出がましいですが、土地、建物ともに最新の登記簿謄本を法務局でとられたらいかがでしょうか。

地代を月々５０００円支払っていた事実を再現していく案を紹介します（なお、この案については確信がありませんが、なされるべきだと思います）。

１．競売には２パターンがあります。

土地に抵当権がない場合について、所有権が祖父から第三者に移転した場合、地上の建物について登記されていることが必要です。

そもそも、孫である質問者さんは相続人なのでしょうか。

再度お答えします。

建物の登記名義人があなたであれば借地権が発生していると考えて宜しいと思います。

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