隣の所有地に自宅の一部が建っているのですが・・・（長文です）

こんにちは。
過去の質疑応答を調べたのですが、ピンと来るものがなかったので
質問させて頂きました。

現在、じいちゃんの代から（30年以上前）の土地建物に住んでいるのですが、最近になって土地の一部が隣に住んでいる親戚の物だということが分かりました。
8年前にじいちゃんと父が同時期に他界し、今まで何も確認せぬまま過ごしてきてしまいました。

事の発端は、数日前から隣の親戚に、
「ここの土地の一部はうちで貸しているから忘れないように。」
としばしば言われるようになったことです。
母に確認したところ、「裏の畑の一部のことでは？」と言っていたので、あまり気にしませんでした。
ところが一昨日、家の庭で隣の親戚が土地を指さして何やら話しているのを目撃したため、不安になって法務局で確認をしました。
すると、家の西側に面した土地が（道路に面した部分が2.3m、奥行が21.31m、面積が58.54m2）確かに隣の所有地になっていたのです。
ちなみにこの土地の半分に家、もう半分に庭がある状態です。

おかしなことに賃貸契約、所有権設定をしているわけではなく、なぜか自宅の一部が隣の所有地にかかった状態で建っています。（なぜ今まで隣の親戚が黙っていたのかは不明ですが・・・。）
これまでは母が年に5,000円、隣に土地借地料として支払いをして来たようですが、隣が所有している部分が結構広いことが判明したこと、祖父・父の他界による付き合いの減少、将来増築・改築にあたっての不安などから、これからの対策を教えて頂こうと思った次第です。
（隣の親戚から、何かクレームを言われたわけではありません。）

質問事項としましては、

(1)隣の親戚から、「土地を使うから建物や庭木を撤去してくれ。」と言われた場合、即座に応じなければならないのか？

(2)現在、庭として使用している部分に将来家や小屋を増築する場合、どういった手続き・交渉が必要なのか？

の２点です。
乱筆乱文に付け加え、長文で申し訳ありません。
どうぞよろしくお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： pasocom 回答日時： 2009/06/15 16:41

(1)一定期間（30年以上の間）その土地に済んでいた場合、地主が土地を明け渡せ、と要求しても「居住権」と言うものがありますので急に立ち退いたり、建物を撤去しなければならない、ということはありません。

そこに住み続ける権利があるのです。
ただし、相当の猶予期間を設けた場合、たとえば建物を立て直す場合などには借地を返還しなければなりません。庭の部分については地主の強い要求があれば「即座に返還しなければならない」場合もあるでしょう。
(2)建物を新たに建てる（新築）や増築の場合には役所に「確認申請」を出さなければなりません。その場合に自身が所有していない土地ならば、地主の承諾書（借地契約書）などを添付する必要があります。そうでないと建設が許可されません。

この回答へのお礼

早速のご回答、誠にありがとうございます。

「居住権」というもので即時退去はないようですね。安心しました。
建物は築23年でまだまだ大丈夫だとは思いますが、建て直す時にはやはり返還が必要なんですね。なぜ最初から土地を買い上げるなり、避けて建てるなりの対策を取らなかったのかが不思議です。

増築時には一度話し合いが必要なようですね。その部分だけさけて建てるという方法も考えたのですが・・・。あとからクレームを付けられるのも面倒ですしね。ありがとうございました。

お礼日時：2009/06/15 18:58

No.5 回答者： akak71 回答日時： 2009/06/16 13:05

居住権などと言う権利はありません。

30年なんてどこにも規定はありません。

借地権があって、
賃料不払いで契約解除されると、
建物を撤去しなければなりません。

賃料を支払っていれば、
借地権があるので、
ほぼ永久に建物は使用できます。


この場合の時効取得の期間は、
相続発生後自分の物だと思ってから20年間です。

この回答への補足

ご回答、誠にありがとうございます。

「居住権」という権利はないんですか？
最初に回答された方とはまた違った見解で驚きました。
どちらが正しい見解なんでしょうか？？？

ちなみに借地権とか賃料とかそういったきっちりした契約自体は交わしておらず、ただの口約束で毎年5,000円支払っていたようです。
それもこちらとしては裏の畑の一部だという認識だったので、今回は本当に狐につままれたような気持ちです。
時効取得のこともネットで確認してみましたが、20年間にはまだ12年もあるので、そういった意味では触らぬ神に祟りなしなのかもしれませんね。向こうから話があるまでは様子を見た方がいいような感じではあります。

補足日時：2009/06/17 01:29

No.4 回答者： katyan1234 回答日時： 2009/06/16 00:28

いつから支払いが停止しているのだろうか？８年前なら時効は難しいか？後は庭の一部でしょう。

まあ立てることは不可能ではないが・・・
やめましょうね、土地代が安すぎるから当然値上げしてきちんと契約書を交わしましょうという話になりますよ。

この回答へのお礼

早速のご回答、誠にありがとうございます。

確かにこちらからアクションを起こすと、あまりいい方向にはいかないような気がします。
このままの状態でも問題はないのですが、なにせ人の土地の上に自宅があると分かってから、なにかしら落ち着かなかったものですから・・・。
子供の代になる前になんらかの対策を取りたかったんです。
いずれ話し合いになると思いますが、土地を買い上げるか、建て替え時に返却という内容になるかと思われます。

少しづつ相手の出方をうかがいながら、慎重に進めていこうと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2009/06/16 10:18

No.3 回答者： sfx1208 回答日時： 2009/06/15 20:52

双方合意で、契約書を作成するなら、行政書士に依頼すれば可能です。

法的に、問題を解決して合意での場合には、やはり弁護士に双方で相談に出向いて作成するのを薦めます。

この回答へのお礼

早速のご回答、誠にありがとうございます。

書類の作成は行政書士さんで行ってもらえるんですね。
トラブル回避のためにプロに頼むのが一番いい方法なんでしょうね。
明日、法務局で登記の経緯を確認した後、改めて母と話し合ってみようと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/06/16 00:00

No.2 回答者： explicit 回答日時： 2009/06/15 18:21

法律は困った時の解決手段に過ぎないので、クレームをご心配されるより、身内なので将来問題が起きないようにするのがベストですね。

今の状態は使用貸借という状況にあります。身内なので好意で貸してくれている訳です。年数が経つと事情が変わったりしますので、使用貸借契約だけ結んでおいた方がいいというのが質問の回答です。
そうすればご心配のことは起こりません。

この回答への補足

早速のご回答、誠にありがとうございます。

確かに好意でお貸し頂いている状態です。はっきりとした経緯や状態確認がないために、こういううやむやな形が続いてきたんだと思います。

本当はきちんと書面化しておくのがベストなんでしょうね。ただ、身内とはいえ金銭に関わることはなにかと腹の探り合いになりやすいので、そういった意味では波風を立てるよりそのままの方がいいのかなとも思います。
甘えにも聞こえますね。すいません。

ちなみに「使用貸借契約」というのは当人だけで作成するものなのでしょうか？それとも作成をどこかに依頼した方がいいのでしょうか？
重ね重ね質問して申し訳ありません。
よろしくお願い致します。

補足日時：2009/06/15 18:59