土地賃貸契約について

Question

はじめまして、
長文で失礼します。
教えて頂けましたら 大変ありがたいです。

25年前 父が倉庫用地として、地目 畑 50坪程の土地を 個人の方から借りました。

当初の契約では地代として、一ヶ月70,000円でしたが、景気が悪くなり、地主さんに諸事情をお話し了解のもと18年まえから 1ヶ月40,000円にして契約を続行していただきました。
（この際契約書を交わさなかったのは悔やまれ所です。）

元々12坪程の軽量鉄骨、スレート張りの倉庫があり、土間もコンクリート床です。
契約中 地主さんの了解のもと 屋根とか、小屋を木造で増築して建てました。(約30坪程度)
25年間地代の延滞もせず 地主さんとも 懇意にさせて頂いていました。

今年に入って、地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりされたと７月に連絡が
ありました。
相続の関係で、息子さんが司法書士、弁護士、不動産屋と相談したら、今の地代が破格に安い価格で、70,000円が妥当な価格で、このまま使用するなら地代をあげたいの事でした。

こちらの考えとして、「今年中に増築した部分と 荷物を撤収しますので、その間は40,000円でお願いします」と電話でお話ししお断りも無く 一応は了承されたものかと思って 動いていましたが

11月に入って 先方から文書で送ってきた書類には
「上物建物全ての撤去が、最初の契約書の条件で、まして25年も使用してるし」との事。

悲しいかな当時の契約書は、13年前に死んだ父が結び、契約書も紛失しこちらの方はありません。

先方に契約内容を知りたいので契約書を見せてくださいとお願いしても、契約書のコピーをもらえません。

加えて
契約前に建てられていた 軽量鉄骨の小屋も撤去してくれない場合
70,000円から40,000円に値下げした時点より18年
先方が思われる相場の地代のと差額 分を過去にさかのぼって、18年×12ヶ月×30,000円の金額を支払う裁判も考えているとのこと

こちらも穏便な解決をしたいのですが
契約当初の契約書を見せてもらえない事も少し不信感を感じ、
差額の裁判まで言って来られ 驚いています。

こちらの増築部分を解体し 荷物も撤去するだけでは 解決にはならないものでしょうか？
また
契約書を見せてもらうことは出来ないのでしょうか？

賃貸契約などの事も全く分からず 色々調べていますが
皆様のお知恵拝借いたしたく こちらに質問させて頂きました。

この場合の良いアドバイスを教えてくだればありがたいです。
何卒 宜しくお願い致します

agboy2 · Accepted Answer

私の最も得意な借地がらみのご相談。長文になりますが、判らない部分はお尋ねください。

賃貸借契約の成立について、契約書の有無は関係はアリマセン。賃借人の立場から見ると、地代の支払いと地主がその地代を賃料として受領していることで賃貸借契約を主張出来ます。
同じように、書面によるものではないにしろ、地代を月額70000円から40000円にしたことに対して、賃貸人が何らの異議を申し立てなかったことにより、賃貸人は地代値下げに合意した、と主張出来ます。

この場合、借地上にある建物がどのような状態であったかと言う事は、地代値下げの根拠になった理由にはならないと思います。質問文では、その前後関係は不明ですが建物を増築しています。建物増築が地代値下げの根拠とはなり得ませんよね？

ですから、増築部分の撤去を地代据え置きの条件とするのは、あまり意味が無いと思います。

また、当初の契約開始から25年経過しているとのことですが、契約書に期間の記載が無い場合には、借地借家法に従い30年となります（30年で終了、と言う意味ではない）。

もし、契約書があり、契約期間が20年としていた場合には、契約更新による更新料の請求にした方が現実的だろうと思いますので、恐らく期間の記載なし、又は30年ではないかと想像してます。

弁護士が介在してようが、今回のケースは『賃貸借契約期間中における賃貸人の賃料増額請求』ですので、最終的には裁判で決着を付けるべき性質のものです。
差額賃料の請求も含めて、妥当と思える地代を司法の判断（不動産鑑定士による鑑定評価もあります）に委ねるかどうか？と言う事です。裁判費用は地主側負担ですから、その費用対効果を考えると、弁護士による文書攻勢で借地人である質問者様を納得させられたらメッケモノという事でしょうね。

こちらが穏便に行こうとしても、不穏なのは相手方ですから、今後は心して交渉・行動する事です。
ちょっとした地代の支払い忘れや、建物の用途変更は厳密に言うと賃借人による契約不履行や契約違反
となり、契約解除の正当事由になり得ます。この場合は賃料増額訴訟よりは訴訟費用は高くなりませんし、地主側が有利です。で、解約は引っ込める代わりに和解条件として和解金や契約条件（賃料）の変更と言う事で実質的な地主勝利で終わることがあります。

agboy2 · Answer

＃２です、連続で失礼します。
落ち着いて文を拝見したところ、『借地契約』だけで括るには少し苦しいかな？と考え、多少の訂正をしておきます。但し、質問文のような規模や経緯ですと、借家契約を主張する方が苦しいカモ知れません。

契約開始時には建物一棟の賃貸借契約である借家契約でスタートしたけれども、その後賃借人が無断増築して現在の建物になった、ということですね。

この場合『無断増築』は契約解除の正当事由にはなり得ます。但し、何を以て『無断』とするかというと、当時の貸主が、異議を申し立てた事実があれば『無断』とされるでしょう。逆に、そういった立証が無ければ、黙認していたとみなされても反論しようがアリマセンよね。先ほどの繰り返しになりますが、その状態で相続を受けた人は文句は言えませんね。

『黙って増築されて良いワケ無いだろう。常識的に考えろ！』などと言われても、『良くないと思ったら何かするでしょう、常識的に。良いと思ったから何もしなかったんでしょうね』と返せば良いのです。

さて、少し貸主の立場になって考えて見ますと、今までの質問者様に対するアプローチ方法としては、証拠になるような文書を残さずに行っており、その点は悪くないと思います。今後、上手く行くかはワカリマセンが。

後は、賃借人（質問者様）の動向に注意して、解約の正当事由になるような事をしないか見ていくことですね。
賃料の支払い忘れ（クドいようですが、これが確率が高い）
建物の用途変更または無断増改築（12坪と増築部分の両方）
その他賃貸借契約継続に関わる信頼関係の崩壊に繋がるような言動・行動（野卑な言動、地代を100円玉に両替して相手先に叩きつける、とか）

あとは建物が朽廃した時などは契約解除の正当事由になり得ますから、雨漏れや主要構造部分の劣化や腐食についての家主としての修繕義務は、賃料増額と絡めて交渉するなどが考えられます。ただ、それは12坪部分に限りますから、増築部分をこれから争うのはかなり難しいでしょうね。他に住むトコロが無くなり、当該土地の返還を受けて家を建てる必要がある、と言う場合には貸主有利にはなりますけれどね。

agboy2 · Answer

＃２です。老婆心ながら、地主の主張を解説しておきます。

＞年内に契約終了で構いませんが、契約前に建てられていた (地主さん所有の)既存建物と こちらが増築した部分を解体(ようは 更地にして)して返して下さい。

これは『賃貸借契約解除　建物収去土地明渡』訴訟になるでしょうね。訴えるのは自由ですが、裁判になった場合には、その事由が必要です。その事由が合理的かどうか、が判断基準ですね。最初の回答にお示しした賃借人の契約違反などは、契約解除の正当事由になり得ます。裁判所の判断で、あっさり棄却もあり得ますし、立ち退き料支払いを条件に認める事もあるでしょうね。
地主の主張に対して、裁判に依らず、そのまま従うのも自由で、この場合は『合意による賃貸借契約の解除』になりますから、一度合意してしまうと、その内容が公序良俗に反していたりいない限りはひっくり返すのが一苦労です。

＞既存建物を残すなら 差額分の請求訴訟おこしてもいいと思っています。
 差額分訴訟で負けるより、既存建物撤去のほうが 安く解決出来るんじゃ無いですか

これも、最初の回答にあるように『差額分の請求訴訟』とするのであれば、40000円の地代になったことに地主（当時）は同意していなかったことを客観的に証明する必要があり、質問文通りの内容では、それは不可能と言って良いでしょう。

事実関係から見ると、現在の地主を主張する人は、『月額地代40000円の賃貸借契約付きで土地を相続した者』であって、存在していない差額賃料債権は相続していないのです。今後の賃料については増額請求訴訟を起こすことは可能ですが、元の70000円に戻るかどうかも、周辺のここ18年間の地代相場の変遷や固定資産税額の上昇率などの裏付けが無いと難しいでしょうね。

今後の対応で、もし私なら、相続したと主張する人との間で覚書を結ぶことでしょうね。相続があったのは事実でしょうけれど、その人が相続したかどうかを確認できるモノ、例えば土地の登記事項証明書などは提示されたのでしょうか？

地代の支払いが持参払いであれば、帳面などで確認できますが、銀行振り込みだとすると口座は大丈夫でしょうか？

向後の憂いを避けるとすると、その相続を主張する人との間で、地代支払いの覚書を結ぶことでしょうね。『我こそは真の相続者なり！』という第三者が出現した場合に、その書面でもって対抗するためです。

恐らく、そうした提案をした場合には拒絶される可能性が高いと思いますが、その場合は地代の供託ですね。供託理由は『賃貸人が確知出来ない』または『地代の受領を拒否された』になります。
昔であれば、法務局に出向いたり、郵送（現金書留も）での手続きが必要でしたが、今ではオンラインでの供託が可能ですから、供託する側の手続きは楽になりました。
一方、供託された側は、被供託者（先代）と自己の関係性を示す書類や印鑑証明書まで用意して法務局まで出向かないとならないので大変な負担です。

恐らく、今の地主を主張する人は、生半可な知識で質問者様に交渉していると思いますし、書面に残さない限りは何でも言ってやろう、と言う考えなんだろうと思います。
この手の交渉は長丁場になる事を念頭に交渉・行動するようにして下さい。
因みに私も実家の借地関係の交渉中で今年で丸8年になり、最初の頃は郵送、現在はオンラインで地代を供託してます。

fnfnnis3 · Answer

地代や家賃って勝手に値上げも値下げもできます。
嫌なら供託するとかの手もありますが、
居住用とか店舗なら地上権も強いのですが、
倉庫では弱いと思います。

解らないのですが、今後はどうされたいのですか？
年内で撤収するなら、
地代は正式に値上げの通告を受けてからの分を70000円で払う。
受け取ってもらえなかったら、供託してください。
土地の状況は元の状態に戻す。もともと小屋があったのならそのまま。
更地だったのなら更地で返す。

滞納していたわけでもないのに「遡って値上げ」は有りません。

多分間違ってないと思いますが、専門家じゃないので１００％の自信はありません。
穏便に話し合いが無理そうなら、法テラスにでも相談しては如何でしょう？

土地賃貸契約について

私の最も得意な借地がらみのご相談。

＃２です、連続で失礼します。

＃２です。

地代や家賃って勝手に値上げも値下げもできます。

似たような質問が見つかりました

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング