土地を貸す時の注意点

Question

私の実家は5年前まで農業をやっていました。最近は両親が高齢な為、畑はそのまま（雑草状態）です。先月、20歳代の男性が（土地を貸して欲しい）と言ってきて、両親は口約束で貸してしまいました。そして貸した男性は、畑に柿の種を植えたと言う事です。私は口約束より書面で貸借をするべきだと思うですが、、、この件に関してアドバイスをお願いします。

Focke-wulfFW190 · Accepted Answer

土地の貸し借り（※農地・畑）について、回答させていただきます。
よろしければ、参考になさって下さい。

※「畑の貸し借り」について。
・前回答者様のご指摘のとおり、農地法絡みの土地賃貸借に該当します。
　特に注意をしなければならない点は、農業委員会の許可を受けずに貸してしまった場合でも、既成事実として、他人に畑を貸すという点で、小作権という「やっかいな権利」が生じてくる可能性が非常に高くなります。
　借主が、いつ、その権利を主張してくる可能性があるかどうかは不明ですが、畑を借りている事実を主張して、自分の権利を主張してきても不思議ではありません。
　その結果、畑を返してもらう際に、小作権という強い権利により、解約時に土地の一部、又は、それなりの金銭補償を求められるリスクを背負うことになります。
　最悪の場合、１年間～数年間に多少の賃貸料（相場として、ごく僅かな金額）を受け取っていたとしても、解約の際には、受け取った合計金額以上に、借主に支払わないと解約に応じてもらえないことが大半です。

※「柿の木を植える」について。
　質問者様が、将来、この畑をどのように管理なさろうとしておられるのか不明ですので、一概に言えませんが、原状回復して畑を返してもらうにしても、成長した木を取り除くには、かなりの労力を要すると、容易に想像できますよね。撤去作業に要する重機・伐採した木々の処分費用等々、借主負担で、撤去するにしても、手間とお金の掛かることに、こころよく応じてくれるとは思えません。

※「借主」について。
・一般的に、借主は、借りる際には低姿勢でお願いしてくることが、ほとんどです。
・これは、お金の貸し借りと全く同じだと思っておかれたほうが良いですよ。

※「最後に」
・畑の維持管理には、結構な管理費用・労力が必要であることは、御両親・質問者様も、よく御存じだからこそ、他人に貸して、負担を軽くしたいとのお考えで、「畑を貸してもいいのでは？」と思われたのだと思います。
・通常の宅地を貸す場合と異なり、農地法の適用が及ぶ可能性のあるケースですので、農地の貸し借りについての法律知識ナシに、書面化してしまうのは、自ら不利な契約を結んでしまうことなると思えてなりません。
・駐車場の賃貸契約と全く異なりますので、農業委員会に事前によく問い合わせて、契約しようとしている内容が、将来的に御家族にとって不利な契約になってしまうかどうかを、よく事前確認なさったうえで、借主さんと正式な契約を結ばれることをお勧めします。
・最悪の場合、畑を貸す契約自体を見直したり、破棄なさったほうが良いかもしれません。

tk-kubota · Answer

畑(農地)は、農業委員会の許可を得ないで貸すことはできないです。
借りる者の一定資格が必要です。
口頭で貸しても貸したことにならないです。無効です。
貸す前に農業委員会に相談してからにして下さい。

kamobedanjoh · Answer

１．使用目的，無論農業以外はダメですが，果樹等の栽培を認めるかなども含めて。
２．貸付期間，無制限では揉め事が残ります。数年毎の契約更改が必要です。
３．貸し付け料金。農地の場合は高くは望めませんが，条件としては欠かせない。
４．土地所有者からの通告による契約解除条項。
５．作業小屋などの施設設置に関する許認可条項。
６．農薬等の使用の可否。
７．解約時の原状復帰条項。
等の契約書が必要です。
口頭承認後でも，諸条件の設定交渉は可能かと思います。
農業を知らない若者は，年寄りにも出来る簡単な仕事かと誤解しています。
農業体験の確認。柿の種，発芽してから数年後に接ぎ木が絶対必要。そんな技術，２０歳代では持っていないかと思われます。桃栗三年柿八年。収穫確保まで１０年以上かかること，承知の上なのか。
可成りの長期間の貸し付けになります。もっとも，苗木栽培だけが目的なら，１０年程度での換金は可能ですが。買い取り先はあるのかが疑問です。
遅ればせとは言え，良く確認しておきましょう。

土地を貸す時の注意点

土地の貸し借り（※農地・畑）について、回答させていただきます。

畑(農地)は、農業委員会の許可を得ないで貸すことはできないです。

１．使用目的，無論農業以外はダメですが，果樹等の栽培を認めるかなども含めて。

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