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はじめて投稿します、大家初心者です。7年前に相続した物件の契約書が以前のままになっております(築古年一戸建て)。新しく契約書をつくらなければいけませんか契約書はそのままで、覚書として新しい条件を作成して送ったらよいでしょうか。数年前に借主が家賃の値下げを要求してきましたので今後の修繕費用は借主さんが出すという条件で家賃を下げ、口頭で約束しました。去年、ガスの部品が壊れたといってきましたので少額(1万)だったので何にも言わず支払いましたが、今後トラブルにならないためにも、きちんとしておきたいのですが、(1)個人で賃貸契約書を交わすことができますか、元の契約書を手本に作成しようかと思っておりますが、もし不動産業者さんにお願いしたらいくら位かかりますか (2)物件が遠方にあり行ったことがないのですか、借主さんが高齢のひとりぐらし方なので なにかあったらどうすればいいのか不安です。毎月の振込があれば無事だということですが。物件は大阪なのですが、保証人は九州在住のご兄弟(高齢)なので、後始末はできないし来てもらえないと思います。借主さんが亡くなった場合、荷物などはどうすればいいのでしょうか。 相談相手もいないのでずっと気になっておりましたが、わからずに結局何年もほったらかしになっておりました。よろしくお願いします。

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A 回答 (4件)

 大家しています。



(1)個人で賃貸契約書を交わすことができますか、元の契約書を手本に作成しようかと思っておりますが、もし不動産業者さんにお願いしたらいくら位かかりますか

 契約は出来ますが、何かの時には利害対立者が向き合うことになります。話にならないでしょう。不動産屋さんの費用は契約次第です。私のところは新規は家賃一ヶ月分、更新時には一万円です。管理は私の会社(実際は私自身)でしています。私の場合はそれぞれの物件を買った時お世話になった不動産屋さんにお願いしていますので、不動産屋さんも多額の仲介手数料が入ってウキウキの時の契約で、かなり安いと思います。(笑)

 (2)物件が遠方にあり行ったことがないのですか、借主さんが高齢のひとりぐらし方なので なにかあったらどうすればいいのか不安です。保証人は九州在住のご兄弟(高齢)なので、後始末はできないし来てもらえないと思います。借主さんが亡くなった場合、荷物などはどうすればいいのでしょうか。 
 
 これは非常に危険です。ちょっと発見が遅れれば『事故物件』です。価値が0どころかマイナスです。壊すしかなくなる?

 私の義父の物件では幸い発見が早かった(翌朝?)ので『事故物件』とはなりませんでしたが、『保証人』(息子!)は知らん振り。区役所も「大家さんの方で・・・・」です。結局義父がお寺に頼んで、その費用を負担させられました。道にでも放置したいくらいでしたね。(それじゃこっちの手が後ろに回りますが) 以後、義父のアパートやマンションは無論、私のところでも『独居老人』はお断りしています。

 法的には、荷物も勝手に処分は出来ません。義父の場合は、私が任せられましたが、友人の弁護士に相談して、「訴えるならどうぞ!」って全部業者さんを呼んで処分しました。銀行通帳は弁護士に預け、任せました。残高は法的手続きをしていたら確実に足が出るくらいでした。処分の費用(20万位だったかな)も義父が負担。『保証人』の息子も「私は関係ない。」ですから請求して裁判までしたら合いません。結局は「早く次の借主さんを入れるのに越したことは無い。」と諦めました。
 相手が訴えてきてくれれば全部の費用が取れたんでしょうが、無責任バカ息子は訴えても来ませんでした。このバカ息子は未だに親のお寺も知りません。(笑) 義父も亡くなりましたので、もし電話でもあったら義母が「〇〇弁護士に連絡してください。私には分かりません。」と言うことになっています。いくら請求されるか分らないのですから電話もしてこられないでしょうね。

 兎に角、『独居老人』というのは事ほど左様に危険なのです。
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この回答へのお礼

何度も読み返しております。ありがとうございます。早いうちに不動産屋さんに契約書を作成してもらうことにします。弁護士さんも不動産屋さんも知り合いがいないしこの先また問題が起きるかと思うとしんどいです。。振込が止まったら怖いけど見に行ってきます。ありがとうございました

お礼日時:2013/06/07 15:21

不動産業者です。



家賃の値下げは特約で良いと思いますが、今後の事を何らかの文書にした方が良いと思います。
賃貸借契約は、何時契約が終わるか解らないので売買よりも神経を使います。
日本は借地借家法という法律で借り主を保護しています。
言い難い事は、契約する前に言わないと家賃を受け取っているので契約後は難しいです。

ご高齢という事ですので終の住まいになるのでは?
孤独死が増えています。
第三者に入ってもらい、介護が必要になった場合や、もしもの時の事も具体的に話をし
文書に残す事をアドバイスします。

火事など大丈夫でしょうか?近隣に延焼する可能性はありませんか
金員を受け取っていれば貸す側にも責任が生じますので直接見に行って
その後の事も考え近隣の不動産業者に相談した方が良いと思います。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。さっそく行動を起こしたいと思っています。火災保険はこちらのほうで入っております。知り合いの保険屋さんにまかせっきりなので、内容も把握していません。。。いい加減ですね・・・ほんと すぐできることからやってみます。ありがとうございます。

お礼日時:2013/06/12 10:45

大家初心者(まだ8ヶ月)です。



(1)個人が直接契約する場合、普通借家契約であれば契約書がなくても口頭のみで契約可能です。ただし今後のトラブルの原因になるので不動産屋さんを通して契約した方がいいでしょう。不動産屋さんに払う費用はまちまちですが、私のところでは新規契約時は貸主負担なし、更新の場合は貸主負担は事務手数料として1万円です。ちなみに定期借家契約の場合は、個人が直接契約する場合でも書面による契約が必要です。

(2)入居者が自殺をした場合は、遺族や連帯保証人に損害賠償を請求できます。入居者が生命保険に入っていれば、その中から保証してもらうよう交渉することは可能だが、確実に保証してもらえる確証はありませんし、遺族が相続放棄をしたら何も請求することはできません。
他殺の場合は入居者に過失がないので、損害賠償請求は基本的にできません。唯一請求できるとすれば加害者に対してですが、多分無理でしょう。
残存家財については遺族等に処理してもらいますが、拒否されてしまう可能性はあります。その時は預かり敷金等でその費用を代弁します。(勝手に処分していいかどうかは私の勉強不足でわかりません。あしからず)

※物件が遠方にあるなどでご自分で管理ができないようであれば、管理会社に委託した方がいいのではないでしょうか。

※大家初心者としてお勧めの本があります。
「金持ち大家さん」になる! アパ・マン満室経営術
日本実業出版社 定価¥1500(税別)
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この回答へのお礼

お礼お遅くなり申し訳ありません。回答ありがとうございます。いろいろ難しいことだらけです。おすすめの本をさっそく読んでみます。素人が一人で考えて、悩んでいても何も解決しないですものね。ありがとう!

お礼日時:2013/06/12 10:33

オーナーをしています。


契約書を自分で作成するのはリスクがあります。
近年修繕費用の特約が認められるかの裁判も多発しています。きちんとした書式、法律を理解した上で行ってください。後でもめるとややこしいので、、、

今後の修繕費用は借主さんが出すという条件で家賃を下げ、口頭で約束しました。というのは、間違いなくもめます。私も似たケースがありました。

不動産会社によって契約者作成の金額は異なりますが、
そこまで手間がかかることもないので21000、31500円とかで話してみてはいかがでしょう?

高齢者がなくなった場合、後始末をしてくれる保険があります。家主が負担するのが基本ですがすんでいる方と相談してみてはいかがですか?
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この回答へのお礼

ありがとうございました。そういう保険があるのですね、一度調べてみます。いろいろと勉強になりました。自分ではわからないのでいままでやり過ごして、すごくいい加減なことでした。トラブルのもとになるのでプロに契約書をつくっていただくことにします。契約書はもっと高額だと思っておりましたので、不動産屋さんにお聞きするのもためらっておりましたが色々な面で安心しました。。前に進めます  わざわざありがとうございます。

お礼日時:2013/06/07 18:19

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借りたい人は安く借りたいそうですが、敷金・礼金等は無しにして欲しいとの事

個人同士で契約したとしてのトラブル等ありましたら、教えてください。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

不動産屋です。
これはすごい怖いですね。
>敷金・礼金等は無しにして欲しいとの事。
賃貸契約は滞納があっても借主側が強いです。
ローンと2重苦になりますよ。
更に退去の時部屋の中がめちゃくちゃにされて出て行かれたらどうするんでしょう。

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不動産屋です。
これはすごい怖いですね。
>敷金・礼金等は無しにして欲しいとの事。
賃貸契約は滞納があっても借主側が強いです。
ローンと2重苦になりますよ。
更に退去の時部屋の中がめちゃくちゃにされて出て行かれたらどうするんでしょう。

このおしえてHOMES君で皆さん少額訴訟だ、損害賠償だと結構簡単に言いますが、裁判で相手からお金を取るって、そんな簡単なことではないです。

ただ不動産屋からしてみればもう勝手にして下さいという感じです、
借主が親族なら別ですが、それ以外...続きを読む

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追伸
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Aベストアンサー

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Aベストアンサー

一般的に、他人に家等を貸す場合、なぜ不動産屋を通じて貸すのか、良く考えて下さい。
1.新たな借り手を見つけてもらう為。
2.賃貸借契約を法的に問題なく締結する為に。
3.賃貸借期間中にトラブルが発生した時に、解決して貰う為。
4.明け渡しの時に、問題なく明け渡してもらう為。
等々、貸す側・借りる側、双方共々、問題回避の為に不動産屋を間に入れます。
今回の借り手は、フリーで源泉徴収書が無い為不動産屋を介せないとの事ですが、源泉徴収書が無くとも、確定申告書が有れば収入証明が出来、それで不動産屋も良否を判断します。
それを、独自で貸す事は、前記2~3の問題を自分で背負わなくてはなりません。
・・・・・
賃貸借契約時のトラブルとして、
・契約書の内容等
・・・・・
賃貸借期間中のトラブルとして、
・家賃の未納問題
家賃の未納に関しては、信用保証会社等が有りますので、信用保証会社と契約すれば、未納の場合でも家賃保証をしてくれます。
保証期間及び連帯保証人の有無により手数料が異なりますが、保証会社との契約を条件に貸す事も良いでしょう。
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・賃貸建物の又貸等のトラブル
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・・・・・
明け渡し時のトラブルとして、
・原状回復させる時のトラブル
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・・・・・
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不動産屋を通じて貸したとしても、全てのトラブルを不動産屋が解決するとは言いませんが、貸主が解決する問題でも、不動産屋と相談しながら色々参考意見を教えてもらえます。

また、家賃を高めに設定したからと言って、不動産屋を介さずに契約するのは危険です。
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これらの問題を回避する為にも、不動産屋を介して賃貸借契約を締結するのが良いと思います。
無事、貸せる様になる事を心からお祈りいたします。
頑張って下さい。

一般的に、他人に家等を貸す場合、なぜ不動産屋を通じて貸すのか、良く考えて下さい。
1.新たな借り手を見つけてもらう為。
2.賃貸借契約を法的に問題なく締結する為に。
3.賃貸借期間中にトラブルが発生した時に、解決して貰う為。
4.明け渡しの時に、問題なく明け渡してもらう為。
等々、貸す側・借りる側、双方共々、問題回避の為に不動産屋を間に入れます。
今回の借り手は、フリーで源泉徴収書が無い為不動産屋を介せないとの事ですが、源泉徴収書が無くとも、確定申告書が有れば収入証明が出来、そ...続きを読む

Q不動産会社を通さず賃貸契約することの注意点について。

今の物件に住んで2年が経ちます。そろそろ更新の時期ですが、大家さんが「家賃を5.000円上げる」と言ってきました。拒むと大家さんが不動産会社を通さずに賃貸契約をしようと持ちかけてきました。

そこで教えていただきたいのは、
①メリットとデメリット
②その場合でも更新料は払わなければいけないのか。
 (更新の書類は不動産会社が作成しています)

です。よろしくお願い致します。


ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
補足を致しますと、2年前に大手不動産会社を通し、今の物件に住まわせてもらっています。
前の家に特に不満もなかったのですが、今の家のほうが広くて駅よりも近く、同じ家賃だったので、「5.000円安くしてくれたら引っ越します」と言うとその場で不動産屋さんが安くしてくれたので、引越し代はもちろん掛かりますが、長い目で見ると取り返すと思ったので、引っ越してきました。(おそらく大家さんに5000円なら下げていいと言われていたと思います。)

2年経ち、更新の時期で大家さんが最初「家賃を10.000円上げる」と言ってきました。
断ると今度は「じゃ、5.000円」と言ってきました。
それも断りましたが5.000円は譲れないようで。。(おそらく最初から当初の予定家賃である金額にしたかったようです。)

一応上げる理由は聞きましたがこれと言った理由はなく、こちらのほうが子供が増えたり大変だと思い、「借地借家法」を理由に断らせていただきました。
(周辺相場は明らかに下がっていたもので。)

すると「調停をする!」と言い出し、断る理由もなかったので受けたところ、今度は「不動産会社を通さずにやる!」と言い出しました。

おそらく不動産会社に支払う手数料を浮かせたいのだとは思いますが。。。

この不動産会社のお陰で借り手が見つかったというのに、『こんな不義許されるのかな?』と思いながら、俺には関係のないこと・・・と一瞬思い、いやいや、今まで何かあったら不動産会社に連絡して何かしてもらってたのに、凄く不安になりました。

不動産会社を通さないメリットとしてはその分家賃が安くなったり更新料を払わなくていいとうのがあると思いますが、どうも更新料は払わなければいけないみたいで。(更新の書類は不動産会社が作成してます)

あと、出る時に敷金が戻ってこない不安があります。
不動産会社があると変な見積書が出てくることはないと思うのですが、なんとなく一昔前の賃貸の感覚で、水増しした請求書、このリフォーム会社しか使わないみたいなことになりそうで。


そこでぜひ注意すべき点・これだけは言っておくべきこと等ありましたらアドバイスお願いします。

よろしくお願い致します。

今の物件に住んで2年が経ちます。そろそろ更新の時期ですが、大家さんが「家賃を5.000円上げる」と言ってきました。拒むと大家さんが不動産会社を通さずに賃貸契約をしようと持ちかけてきました。

そこで教えていただきたいのは、
①メリットとデメリット
②その場合でも更新料は払わなければいけないのか。
 (更新の書類は不動産会社が作成しています)

です。よろしくお願い致します。


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補足を致しま...続きを読む

Aベストアンサー

不動産会社というのは単に家主の代理人あるいは仲介人に過ぎません。
更新の契約の権限は家主にあるのです。

「不動産会社を通さずに賃貸契約をしよう」というのは手数料を不動産会社に払いたくないということ。
不動産会社が間に入らない場合に、あなたにとって気をつけなければならないのは、あとで言った言わないという水掛け論にならぬように、きっちりと文書化しておくことです。

更新の書類を誰が作成しようが、更新料というのは契約上できまっていることですので払わねばなりません(著しく不合理な費用ならば裁判で無効とされる)。

Q個人間で行われる正式な契約書の書き方

 個人同士でも契約の際に、正式な契約書の書き方ってありますか?。
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Aベストアンサー

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上記の項目が含まれていれば、フォーマットは特にありません。

また、契約の内容がお互いに実現可能な内容であることが必須です。

例えば、年収200万の人と「○○したら、1億払う」という内容の契約を
お互いに実現できっこないと判った上で結んだ場合には、
いくら証書が整っていても、その契約は初めから成立していない
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当方小さなアパート経営をしています。
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ある大学の学生さんでID学生カードと運転免許証を見せてくれました。

こちらは目が点になったまま話を聞いていましたが
どうやら、頼んだ不動産屋さんから「情報」を仕入れたらしく何号室が空いているのかも知っていました。
その人は親の印鑑証明やその他全て必要な書類は不動産屋と同じに揃えるので是非入居させて欲しいと言います。

そこで質問なのですが、その人曰く不動産屋さんを通さなくても「賃貸契約」は出来るというのです。

不動産屋さんを通して、初めて契約が成立するものだと思っていましたが…。
本当に不動産屋さんを通さなくても賃貸契約は出来るのでしょうか?
どうかご教示頂きたくお願い致します。

Aベストアンサー

 その学生さんとの間で賃貸借契約ができることは,#1のとおりです。

 入居者とトラブルが起こった時に不動産屋が中に立ってくれないというのも,#1のとおりでしょう。

 ところで,もうひとつ,ちょっと厄介な問題があります。

 というのは,あなたが,今頼んでいる不動産屋が1軒だけであって,契約をする時は,常にその不動産屋を通すという約束をしている場合,または,いくつかの不動産屋に出していても,その学生さんがその1軒から情報を仕入れて,あなたのところにやってきた場合には,その不動産屋の頭越しに契約をすると,不動産屋から,自分を通したものとして,仲介報酬を支払えと請求されることがあるのです。それも,賃借人からとる分も含めて(往復分)請求されることになりかねません。

 これは,民法130条という規定があって,ある条件(ここでは賃貸借契約の成立)が成立すると報酬の支払という不利益を受ける側であるあなたが,不動産屋の仲介を排除する(報酬を支払わずに済ませる)意図で,わざと不動産屋を通じない契約をしてしまうと,不動産屋は,自分を通した契約が成立したとみなすことができる,という規定なのです。

 これがありますので,仲介依頼を出している場合には,直接契約をすることは慎重にしなければなりません。

 その学生さんとの間で賃貸借契約ができることは,#1のとおりです。

 入居者とトラブルが起こった時に不動産屋が中に立ってくれないというのも,#1のとおりでしょう。

 ところで,もうひとつ,ちょっと厄介な問題があります。

 というのは,あなたが,今頼んでいる不動産屋が1軒だけであって,契約をする時は,常にその不動産屋を通すという約束をしている場合,または,いくつかの不動産屋に出していても,その学生さんがその1軒から情報を仕入れて,あなたのところにやってきた場合には,そ...続きを読む

Q賃貸マンション契約書って1万円もかかるの!?

こんにちは。

賃貸マンションを借りようと、
不動産屋さんと相談中なのですが、
見積書に、「契約書の書類作成 1万円」 とあるんですよ。

今のアパート借りたとき、こんなのあったかなー?
それにしても1万もするなんて・・・と内心思ってます。

これって必ず不動産屋さんに作ってもらうものなんでしょうか?
自分で何とか書けるような書類だったら、書きたいです。


情報おねがいします!!

Aベストアンサー

宅地建物取引業法34条の2でいう書面(媒介契約書)と、契約成立に係る書面(≒契約書。同法37条)を混同する方が多い。つい先日も、同様の勘違いがありましたね。媒介契約制度が出来て十数年を経ても、これらの関係が充分に理解されていないのは残念です。

不動産仲介業者は、どのような取引であれ、35条書面(重要事項説明書)と37条書面(契約書)の作成・交付義務があるのです。義務であるにも拘らず、一部の仲介業者は、その費用を請求する。果たして彼らは、賃貸人(家主)にも同じ様に契約書作成費用の請求をしているのか、大いに疑問とするところですね。そんな彼らの言い分を認めると、重要事項説明書までも作成費用の請求ができそうです。

専門家の方から37条書面(契約書)の交付は義務ではない、とする明らかに誤ったコメントがありましたので、後日の閲覧者のためにも、その間違いを指摘し、#5のアドバイスを補足しておきます。

Q親族との賃貸契約を不動産屋に頼みたい

親族との賃貸契約を不動産屋に頼みたいと考えております。

現在祖母所有のマンションに、祖母へ直接月10万円支払って住んでおります。
周辺相場よりはかなり安いです。
祖母とは特に賃貸契約は交わしておりません。
今まで会社の住宅手当を受けておりませんでしたが、受けないと損な気がして会社に確認しましたところ、手当てを受けるには不動産業者との賃貸契約書が必要とのことです。

こういう相談を町の不動産屋に持ちかけた場合、契約書の作成などしていただけるのでしょうか?
どのくらいの費用が不動産屋に対して掛かるのでしょうか?

教えてください。どうぞよろしくお願いします。

Aベストアンサー

会社がOKなら別にいいのですが・・・
なぜ親族間がダメなのかというと契約書だけで実際に支払っていない可能性が高い、もしくは家賃が近隣相場と比較して相応でない可能性が高いからです。またいったん支払った形にしても後から還元することも可能ですから。
作成については仲介料として両者あわせて賃料の1ヶ月分(+消費税)が上限です。
案内等の手間がない分安くしてくれというのは交渉ですが、逆に仲介者として捺印する以上は責任も発生しますので安くやるくらいならやらないという会社もあると思います。この手の依頼は住宅手当の不正取得の可能性があり、その片棒を担ぐようなことはしたくない、ましてや10万円程度の収入でトラブルに巻き込まれたらいやだと考える業者もあると思います。

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義理の親がアパートの賃貸経営をやっています。
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(1)宅建の資格だけで、契約や更新の手続きは可能なのでしょうか?
(2)賃貸アパートの契約や更新を無資格の大家さんがやる方法はありますか?

Aベストアンサー

業者してます。私自身も普段あまり意識していないことなので、ちょっと調べ直してみました。

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宅建業法第2条2項によれば、特にアパートやマンション等、貸借(賃貸)については、契約の代理もしくは媒介をしない限り宅建業にあたらず、宅地建物取引業の免許は不要、ひいては宅地建物取引主任者の資格も不要です。ということは貸主自身で募集すれば契約にあたっての重要事項説明すら必要ないことになりますね。契約更新なども同様です。

ただ現実としては他の回答にある通り、更新等をご自身でしようとすれば不動産業者からは軽んじられる可能性大で、トラブルなどについての助力も得られなくなりますので、そこの見極めは慎重にされるべきでしょう。


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