事実婚夫婦のマンションの名義分割とローン

Question

事実婚8年目。ダンナには子供が2人居ますが、無事成人し、学校卒業後の独立を期に、二人で新しい暮らしをするべく、2年後完成予定の新築マンション購入契約中です。
二人の年収は同程度ですが、所得のほとんどが可処分所得のツマがローンを組み、頭金はツマのマンションを売った金額を充当。
追って、引越後に、ダンナのマンションを売って、ローンを前倒し返済の計画。
ダンナのマンションはローンが若干残っていますが、既にツマが前倒し返済資金を出しており
実質半分程度がツマの持ち分。ただし、名義の分割手続きはしていません。
新築マンションの持ち分は、出資比率で勘案して、ツマ３／４、ダンナ１／４とする予定。
ローンの審査はツマ一人で通るのですが、持ち分の分割は「他人」の同居では出来ないと、マンションの営業マンに言われました。
入籍をして、夫婦としてローンを借りるよう勧められましたが、ツマ（私）は、資産口座や資格など諸々の、持っているモノ全ての名前書き換え手続きの煩雑さが耐えられないのと、名前への愛着が強く、別姓婚が法的に認められるのを待ちたい気持ち。
ダンナに「入籍しろと言うなら同じ条件なのだからツマの籍に入れば？」と言ってもムリ。とのこと。
ムリはお互い様なので、結局入籍はしない。
戸籍上の夫婦でなく、同居人で名義の分割はどのようにしたらいいのでしょう？
そして、現在は二人ともマンションを持っていてそれぞれの世帯主としての住民票があるので、それぞれの勤務先から住宅手当をいただいてます。
同居人でも、それぞれが費用の負担をしているのと、管理費修繕積み立てなどの経費は月々掛かるので、それぞれ住宅手当は継続してもらいたいと思ってますが、シェアハウスなど、他人の集まりの場合「世帯主」ってどういう定義なんでしょうか？
それぞれがそれぞれの割合での世帯主というわけには行かないのでしょうか？

oyazi2008 · Accepted Answer

税法上の持分の割合は、出資割合ですから「婚姻関係」は問題とはなりません。
住宅ローンを利用するから、金融機関の貸し付け条件で2親等以内の親族以外の共有持分や収入合算が出来ないという事です。これは金融機関であれば、同一の条件です。

＞ダンナのマンションはローンが若干残っていますが、既にツマが前倒し返済資金を出しており
実質半分程度がツマの持ち分。ただし、名義の分割手続きはしていません。

本来はここで贈与があったとされますから、バレるとまずいですよ。この金額をＡとします。

＞頭金はツマのマンションを売った金額を充当。この資金をＢとします。

Ａは仕方ないので、借用書を作成し貸し借りして、返済を受けることにするしかないでしょう。金利は最低限住宅ローンの低金利程度にしてください。将来売却して返済するような形態で作成しておけば良いでしょう。そうすればローンの内入れ時にも貸した金の返済を受けるだけですから問題ありません。

Ｂと手持ち資金、住宅ローン借り入れ分で新しいマンション代金100％にはなるのですよね？
そうであれば、妻持分100％です。

問題は、ダンナの売却資金から新しいマンションのローン返済へ充当する分がＡの金額を超える場合ですが、これも贈与となりますから、本来はお考えの様に持分をダンナに持たせるのが税法上は問題ないのですが、住宅ローンの縛りがありますから、それは出来ずに一応、借りたことにするしかありません。
元金据え置きで金利だけ支払うような契約にして、ローン完済時には、出資分ダンナへ登記することは可能です。とにかく住宅ローンの残債がある限り、ダンナの持分登記は出来ません。（銀行にバレれば、一括返済か？婚姻して戸籍謄本提出の2択です）

尚、取得資金は権利が動き、登記事項で判明するので、税務署にも買った事実は把握されますが、銀行への内入れなどの行為は、把握されません。しかし借用書や返済の実績の証拠は残しておいたほうが無難です。

税務上の扱い（お互いが出資した割合での持分登記）、戸籍や住民表などの扱い（持分等関係なく自由）、銀行などの融資条件等（上記の縛り）、全く異なりますから混同されないようにしてください。

jhayashi · Answer

まず住民票部分
会社からの住宅手当は会社の規定なので　会社しだい。
同一住所で世帯を分けることもできますので　それぞれが「世帯主」
になります　（２世帯住宅、シェアハウス）

それぞれ別世帯なので同居人欄に名前は載りません。
役所で質問された場合も　同棲なり２世帯な旨を伝えれば問題ありません
（同じ住所に登録があるから　書き間違えも含め　質問される場合もある）

会社規定の住宅手当はこれで対応できます。
（同一の会社に勤務の場合　同じ住所の書類を２枚見るわけで・・・知らんｗ）
あとから１つにしたい場合　「世帯合併届」を出せば一緒にすることもできます。

住宅ローンですが　残念ながら基本的には、戸籍上他人を共有名義にするローンを貸してくれる銀行はないと思われます。
担保物件の持分所有者を連帯保証人にしないと借りれないとこがほとんどですが
その条件も　二親等以内と限定しています
長年取引のある銀行がありましたら　そちらに相談するとイレギュラーな対応の可能性が
すこ～しあるかもしれませんが　あまり期待は・・・

casablanca1946 · Answer

＞新築マンションの持ち分は、出資比率で勘案して、ツマ３／４、ダンナ１／４とする予定。
出資比率で登記するなら、なんら問題ありません。

＞持ち分の分割は「他人」の同居では出来ないと、マンションの営業マンに言われました。
これは全く意味不明です。
持ち分の分割と書かれていますが、実務では共有と言います。
共有者は、他人・同居等の条件はありません。
銀行からの融資に関することと勘違いしてるのかもしれません。

話は簡単で、お金を出した割合で登記すればいいのです。
戸籍・同居、一切関係ありません。
要するに、購入後に税務署からお尋ねという文書が来て、出資に関することを書き、それが整合性があれば、それで完了です。税務署のチェックはこのお尋ねだけです。

シェアハウス、同居はしてますが、生計は別でしょう。
また住民票も別でしょう。
ですから、それぞれが世帯主になってます。

casablanca1946 · Answer

お礼の言葉頂きました。

私は司法書士を４０年やってましたので、実務のみでお答えしてます。
税務署の対応も、実務のみです。
担当の税理士さんがどういう人か知りませんが、過去にさかのぼれば贈与の問題が出るかもしれませんが、贈与税は自己申告なので、過去の話は相談しない方がいいでしょう。

oyazi2008 · Answer

どうもご理解いただいていないようですが・・・・・・
不動産屋が＞ローンの審査はツマ一人で通るのですが、持ち分の分割は「他人」の同居では出来ないと、マンションの営業マンに言われました。

これは下で回答していますが、ローンを借り入れする限り親族以外の共有者持分を担保に供しての、住宅ローンは原則借り入れできないということを、言っているのですが・・・・・・
出資割合などに依らず、ローンを借り入れするなら、ダンナの持分登記は婚姻しない限り出来ないということです。

税理士に相談するより、銀行に条件確認すべき事項です。
念のため再度申し上げます。もし上記の条件で貸付するなら出資割合の登記で問題ないのですが。

事実婚夫婦のマンションの名義分割とローン

まず住民票部分

税法上の持分の割合は、出資割合ですから「婚姻関係」は問題とはなりません。

＞新築マンションの持ち分は、出資比率で勘案して、ツマ３／４、ダンナ１／４とする予定。

お礼の言葉頂きました。

どうもご理解いただいていないようですが・・・・・・

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