土地の賃借料

大きな土地の賃借料（期間は25年）の交渉を考えておりますが、当方としては当然ながら採算ベースでの提示・妥結を考えています。
しかし、貸し手の手の内も考えて早く妥結したいことから、先方のコストも検討しています。
貸し手は、当該土地を他社から購入（金融機関から借り入れて）して、私どもに賃貸することとなっています。
貸し手のコストとしては、金利と固定資産＋土地管理費と思い、それらをまかなえるレベルの賃貸料を希望するものと思いますが、土地購入の元本まで考慮しているのかどうなのかが予測できません。
当該土地は、発展地域で、25年後も現在の土地の価値は落ちないと考えられる場所です。
とすれば、元本（土地）の回収を賃貸料で賄う積りかどうか（もちろん賄えたほうが貸し手には良い話ですが、そのレベルでは当方の採算が成り立ちません）
どう考えるべきかご教示いただければ幸いです。その他、思慮が足らないところも教えてください。

No.4 ベストアンサー 回答者： fujic-1990 回答日時： 2013/08/25 16:47

　不動産賃貸業を営んでおります。

　当然、元本も考えますよ。全額回収とはいいませんが。

　旧大蔵省の役人と記憶によると竜太郎大臣が、後先も考えずにバブルに向けて「総量規制」というミサイルをぶちかまし、「日本の土地は作れないから、絶対に値下がりしない」という大昔からの信仰をぶちこわして以来、「値下がりリスク」のない土地はありませんから。

　東北地方で、地震後に使用を禁止されて放置されている土地がたくさんあるのを見れば明らかではないですか？

　海岸を中心に、かなり内陸部まで使えない。海岸近くには、海水の下になっている土地もあるようですし、伝え聞いたところでは、国でさえ無価値と認めざるをえず、相続税がかけられない土地さえあるそうです。

　不動産のはずの建物は、軽々と「浮動」していきました。ああなると、価値ゼロどころか、片付け代のかかるゴミです。

　どうして「25年後も現在の土地の価値は落ちない」と言えるのでしょう？

　東電以上にリスクを軽視しすぎだと思いますが、地震や津波は絶対に起きない地域ですか？

　また、地代に元金返済分が含まれていないなら、その土地を買う人・会社は一体どこから返済分の資金を持ってくるのでしょう？

　25年間、元金は返済しないつもりでしょうか？

　失礼ながら、質問者さんが倒産したりして地代を払えなくなるリスクや、逆に大発展して移転しその後誰も借りないリスクとかは？


　私の体験を言うと、例えば銀行から「当行から資金を借りて、当行に隣接する土地を買って、当行に駐車場として貸してくれませんか」と頼まれたことなど、何度も土地の購入と賃貸を勧誘されたことはあるのですが、採算に合いませんでした。

　銀行に対しては、計算書やリスクに対する考え方を書面にして、「これが私のそろばんですが、ここはおかしい、そんなことは考えなくても確実に返済できるのに、という点があったらご指摘ください。喜んで資金を借りて土地を購入し、貴行にお貸しします」とお願いしましたが、「間違ってはいません」との回答でした。

　貸す側のそろばんは、借主や不動産仲介業者のそろばんとは違います。

　わざわざ土地を買って、質問者さんに土地を、安く貸そうという人・企業の気持ちが私には理解できません。

　そんな地主は、そのうち破産するんじゃないかと思いますね。そうなると、債権者（競落人）と質問者さんのケンカになります。

　破産なんて誰も望まないので、よほど高い地代を取ろうと思っているか、何年後かに質問者さんを追い出して自分でその土地を使う計画があったりするんじゃないか、と思うのですが？

　あるいは、売主に三拝九拝されて、買わざるを得ないとか、質問者さんはご存じ出ないなにか巨大買収計画が存在するとか。

　質問者さんとしては甘い見通しを立てて交渉に臨み、そこで厳しい現実に直面すると挫折することになります。

　ここで厳しい予想を立てて、それを覚悟で交渉の席について安い値段を言われればハッピーなわけですから、ここは私を信じて、そうとう高額な地代を要求されると思ったほうがいいと思います。
　

この回答へのお礼

わかりました。
貸し手の論理としてのご助言、大変参考になりました。"貸す側のそろばんは、借主や不動産仲介業者のそろばんとは違います。"ということをよくかみ締めて、よく考えて対応していきたいと思います。

お礼日時：2013/08/25 21:04

No.5 回答者： testman199 回答日時： 2013/08/25 17:36

>海岸の準工業用地で10万平米程度の土地なのですが、感覚的には運用益（％）はどの程度でしょうか？

#3ですが
こんな土地なの！？
運用益10%取ってもよいかもしれません

この回答へのお礼

どうもありがとうございます。参考にさせていただきます。

お礼日時：2013/08/25 21:41

No.3 回答者： testman199 回答日時： 2013/08/25 10:40

＃１さんと考え方は同じですが

土地を買って長期賃借などとてつもなくハイリスクです（しかも借金）。
国債などと比べられるレベルじゃありません。
運用益として3～5%は取るべきでしょう。

この回答へのお礼

なるほど、そのハイリスクという貸し手の感覚が分かっておらず大変参考になりました。
どうもありがとうございます。

お礼日時：2013/08/25 15:49

No.2 回答者： k-josui 回答日時： 2013/08/25 09:21

＃１です。

10年国債の応募者利回りが0.75%程度の時代ですから・・・
運用益といってもローリスク運用であれば、せいぜい1％程度ではないでしょうか。

この回答へのお礼

明快なご教示くださり大変ありがとうございました。

お礼日時：2013/08/25 09:28

No.1 回答者： k-josui 回答日時： 2013/08/25 08:28

> 貸し手のコストとしては、金利と固定資産＋土地管理費

仮に購入資金が1億円だったとしましょう。
その1億円の運用益がこの計算には落ちているでしょう。
　　　　
賃貸料で購入資金を回収するかどうかは、その貸し手の考え方次第でしょうが、常識的に運用益が出なければ他の投資を考えますよね。
仮に25年後売却して、同じ値段で売ると仮定しても、その25年間、1億というお金が寝ている訳です。
常識としてそんな事はしません。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。
金利と固定資産＋土地管理費＋α（運用益）
ということですね。
なるほどありがとうございます。

海岸の準工業用地で10万平米程度の土地なのですが、感覚的には運用益（％）はどの程度でしょうか？
（参考にすべきＵＲＬがないかと探してみましたが思うように見つかりません）
これを考慮して、（借り手）土地賃借料＝（貸し手）金利＋固定資産＋土地管理費＋α（運用益）にて
私どもの賃借料を設定しなければと考えております。

よろしくお願いいたします。

お礼日時：2013/08/25 08:47