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祖父の代より借りている土地に家を建て居住中です。
現在両親との二世帯で住んでおり、契約は父親名義です。
更新は2~3回目で、最後に行った契約(平成14年)の終了期限が約10年後なのですが、
その時点で更新をせずに引っ越しを考えております。

建物自体は木造で非常に古く、老朽化が激しい状態です。
更新しない場合は、更地にして返却が必要とは理解していますが、その場合、
借地権を地主さんへ戻す事で建物取り壊しの費用と相殺、という事は可能なのでしょうか?

また、契約終了を待たずに、上記と同じ事を行う事は可能なのでしょうか?
是非ともアドバイス頂戴したく、何卒よろしくお願い致します。

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A 回答 (2件)

借地権の存続期間が満了し,その更新をしない場合,


借地権者が借地契約に基づいて建てた建物と土地の付着物は,
借地権設定者(地主)に時価での買い取りを請求することができます。
(借家法(旧法)第4条2項/現行法なら借地借家法第13条1項)

借地契約に,これに反する特約条項があったとしても,
それが借地権者に不利なものであった場合には,
その特約は無効になります(強行規定。旧法第11条/現行法第16条)。

なので更新せずに契約終了のときは,
そのまま引き渡しでいいんじゃないでしょうか。

逆に中途解約の場合には,地主の遺失利益も考慮する必要があり,
買い取り請求を認めるのは相当でないと考えられますので,
借地人が建物収去またはその費用を負担すべきではないかと思います。

「建物取り壊しの費用と相殺」と書かれていますが,
それは土地返還時に地主からなにがしかの支払いがあると契約に定められている場合で,
そういうものがなければ何ももらえませんし相殺もできません。

というか相殺をするには相手方の債務も弁済期が到来している必要がありますので,
やみくもにそのようなことを言うと恥ずかしい思いをします。
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この回答へのお礼

ご丁寧で分かりやすいご回答、ありがとうございました。
建物の買取って頂けるのであれば、現状のまま返還すれば良い=取り壊し不要
という点、非常に良く理解出来ました。

先方が建物はいらないから更地に戻してから返還を(契約書にはそう書いていませんが)と希望された場合は、取り壊しの費用と建物の価値での相殺は出来るのかどうかもご教示頂けたら助かります。

何卒よろしくお願い致します。

お礼日時:2013/09/10 14:52

全て契約内容次第です。



建物取り壊しの費用は誰が支払うのか。
契約の途中解約は可能なのか。

契約内容を確認してください。

この回答への補足

契約書には途中解約、終了時の取り壊しやその費用負担は一切記入はありません。

補足日時:2013/08/31 09:15
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Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q借地権を地主に売る場合について

60年以上土地を借りています。(家は自分のもの)しかし隣の家の火災により、自宅が類焼してしまいました。結局家は解体し今は更地の状態です。
借地期間はまだ10年程残っておりますが、家を建て直す費用がどうしても工面できないので借地権を地主に買い戻してもらおうと思っていました。
地主は買い戻してもいいという事なのですが、金額をとても低く言ってきました。
借地権の買戻しという販売価格の計算方法というのは
あるのでしょうか?

Aベストアンサー

まず、下記1~4の価格で大体の土地価格の「相場」がわかると思います。あとは、その相場をもとに売主の希望価格と買主の希望価格を調整しした価格の「借地権部分」が買取価格になります。(借地割合については#1の方の回答を参考にして下さい)

ただ、この金額はあくまでも目安であって、最終的には双方が「合意」した価格で取引することになります。

1.公示価格
通常の取引において成立すると考えられる1平方メートル当たりの価格を示しており、一般の「土地取引の指標」になっています。国土交通省土地鑑定委員会が、地価公示法に基づき1月1日現在で全国的に行われます。

http://tochi.mlit.go.jp/ba/owa/kekka30

2.路線価
毎年1月1日を評価時点として、その路線ごとに公示価格と同水準の価格の「8割程度」により評価した1m2当たりの標準的な画地の宅地の価額をいいます。

3.固定資産評価額
国の「固定資産税評価基準」により市区町村長が決定する評価額です。 土地の評価額は公示価格の「7割程度」とされており、3年ごとに見直されます。

4.取引事例
周辺の最近の取引事例と比較する方法です。取引のあった土地と比較して、土形、間口、奥行、利便性・・・等がどうであるかで相対的に価格を決める方法です。

まず、下記1~4の価格で大体の土地価格の「相場」がわかると思います。あとは、その相場をもとに売主の希望価格と買主の希望価格を調整しした価格の「借地権部分」が買取価格になります。(借地割合については#1の方の回答を参考にして下さい)

ただ、この金額はあくまでも目安であって、最終的には双方が「合意」した価格で取引することになります。

1.公示価格
通常の取引において成立すると考えられる1平方メートル当たりの価格を示しており、一般の「土地取引の指標」になっています。国土交通省...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q借りている土地の「借地権価格」と「売買価格」

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃1か月くらいの費用で、1年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか?との相談がありました。

価格は、路線価(60,000円)*130%=m2単価とし、これに土地面積(240m2)を掛けて土地総額(18,720,000円)を出しています。
(相手方不動産業者曰く、国土庁発表の時価らしい)

気になっているのはここからですが、
売買価格の算出で、先ほどの土地総額に借地権割合(30%)を掛けて借地権価格(5,616,000円)を出し、
土地総額から差し引いて売買価格(13,104,000円)を出しています。
当該地は、急な坂道途中の高低差のある土地ですが、バス・JR駅共に歩いて15分圏内にあります。
雪が降るとかなり神経を使うような土地ですが、比較的交通の便は良い所です。
この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

ちなみに、高低差があるので今は玉石積みですが、最近の建築条例では玉石積み不可の為、
新築する際にはコンクリート土留にやり替えなければならず、7,000,000円くらい掛かる土地です。
また、この敷地を更地にしようと思うと、解体費用が2,000,000円くらい掛かるようです。
その為、先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか?((2))

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃1か月くらいの費用で、1年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか?との相談がありました。

価格は、路線価(60,000円)*130%=m2単価とし、これに土地面積(240m2)を掛けて土地総額(18,720,000円)を出しています。
(相手方...続きを読む

Aベストアンサー

>この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA~Gで表記されています。
A:90%~G:30%までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

>先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか?((2))

はっきりいって論理がめちゃくちゃです。相手は意味さえ理解できない
と思います。
論点は土地評価が路線価×130%が妥当かどうか と、
それはそれとして、いくらなら買うかというだけの話だと思います。
相場観で買うというのなら、回りの土地の売買価格を調べればわかる
と思いますし、400万以上では買えないというのならそれで交渉
すればいいと思います。(笑われるかもしれませんが)

相手に事情があってどうしても現金が必要ということになれば指値は
きくと思います。
ただ、買わない場合借地料は値上げしてくると思います。
参考までに、借地料の相場は固定資産税の3倍程度までは、調停でも
認められます。

>この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA~Gで表記されています。
A:90%~G:30%までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

>先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円...続きを読む

Q借地権交渉について教えてください(その2)

先週、借地権交渉について教えてくださいと質問したものです。
http://www.okweb.ne.jp/kotaeru.php3?q=92863
その節はアドバイス下さった方、ありがとうございました。

アドバイス頂いたとおり、税務署で路線価などを調べ、今週末に弁護士さんの
ところへ相談にいく予約もいれました。それまで、勉強の為また教えてください。

借地人である両親が、借地権を地主さんに買ってもらうという交渉ですが、
借地権と底地権の割合は、5:5で、更地代の10%を、名義書換手数料(?)として、もらうといわれました。つまり、例)坪単価80万円で、坪数30坪、として、
  80×30=2400万円、のうちの10%、240万円を手数料として、
地主がもらうので、借地人にはいる金額は、960万円ということです。

確か、地主さんではなく、第3者に、借地権を売る場合、借地権の譲渡承諾料と
いう名目で、”借地権価格”の1割を地主に払うというのは調べました。
しかし、うちの場合は、地主さんに借地権を売るのに、地主は、「それが通例だ!!裁判の判例もあるんだ!1割の手数料は絶対、譲れない!」といってます。
そういう手数料って、存在するんでしょうか?

あとは、借地権と底地権の割合なんですが、地主さんには、5:5だといわれてる
んですが、路線価図には、6:4とありました。うちは、1回更新をして、あと3年後
ぐらいで、2回目の更新になる時期です。(40年以上すんでいます。)
地主が言うのは、「更新したころは、確かに6:4だったが、再更新があと3年後に
せまっているので、今は、5:5にさがっているんだ。」と主張しています。
この割合って、こんな決まりあるんでしょうか?
手数料と、借地権割合の変化(?)、この2点についておしえてください。

先週、借地権交渉について教えてくださいと質問したものです。
http://www.okweb.ne.jp/kotaeru.php3?q=92863
その節はアドバイス下さった方、ありがとうございました。

アドバイス頂いたとおり、税務署で路線価などを調べ、今週末に弁護士さんの
ところへ相談にいく予約もいれました。それまで、勉強の為また教えてください。

借地人である両親が、借地権を地主さんに買ってもらうという交渉ですが、
借地権と底地権の割合は、5:5で、更地代の10%を、名義書換手数料(?)として、もらうといわれまし...続きを読む

Aベストアンサー

この問題は非常に難しい問題だと思います。

monchan-man2さんのおっしゃること、私ももっともだと思います。
その上で、私は私なりの説明をさせて頂きます。


まず、ご質問にお答えする前に、地価の説明から致します。

一口に地価と言いましても、
A.実勢価格(売買価格)
B.公示価格(国土交通省発表)、基準地標準価格(都道府県発表)
C.固定資産税評価額、相続税・贈与税評価額(路線価)

などの種類があります。
上記の価格の関係は、おおよそAの価格の8~9割がBの価格。Aの価格の7~8割がCの価格というような関係になっております。

しかし、バブル崩壊後、大都市の地価暴落地域においては、Aの価格よりもCの価格の方が高くなってしまった地域もあります。

ですから、必ずしもA>B>Cの関係にあるわけではありません。単にそのような傾向があるというだけです。

お分かりかとは思いますが、基本的には、売買契約の場合、両当事者の合意によって価格も決まるわけで、「公示価格がいくらになっているから」とか、「固定資産税評価額や路線価がいくらだから」といっても、その価格でないといけないというようなものではありませんので、その点はお間違いのないようにお願い致します。

以上のことを前提に、以下、ご質問に対する説明を致します。


1.手数料について

地主さんがおっしゃる『手数料』というのが『借地権譲渡承諾料』としての意味であるとすると、借地人が賃貸人である地主に借地権を売るに際し、借地人が地主に対して借地権譲渡承諾料を支払うことを命じた判例というのは、私は知りません。向学のため、本当にそのような判例があるのであれば、是非教えて頂きたいです。純粋に。

『名義書換手数料(?)』なのだとすると、今回の場合、土地所有者がその地上の借地権を購入するわけですから、借地権は混同(民法179条)により消滅しますので、仮に借地権が登記されていたとしても、その借地権の抹消登記をすれば良いだけです。ということは、登録免許税は1000円です。
また、建物の所有権移転登記の登録免許税は、建物の固定資産税評価額の1000分の50です。
その他に、司法書士さんにお願いした場合でも、何らかの相談が必要になって、その相談料を含めたとしても、せいぜい司法書士費用として10万円はかからないと思います。

借地権譲渡承諾料というのは、借地権を旧借地権者から譲り受けた新借地権者が賃貸人である土地所有者に支払う物であるものと考えます。或いは、後のトラブル発生を未然に防ぐ意味からも旧借地人と新借地人の双方が平分して負担するものと考えても、今回のように借地権を譲り受ける者が土地所有者である場合に、旧借地人側が一方的に全額支払うというのは理屈に合わないと思います。

買主が地主であっても、通常の他の第三者に対して借地権つきの建物を売却するのと同じです。借地権の売主である旧借地人が負担するべきものは旧借地人が支払うのは当り前として、買主が支払うべきものは、今回は、買主=地主なのですから、地主さん本人の負担になるのが筋です。


2.借地権割合について

こちらも頭の痛い問題です。
今回の借地契約は、旧借地法の適用を受ける契約です。
あと3年で2回目の更新期を迎えるとのことですから、普通に考えれば借地契約締結時の契約期間(1回目)が30年、1回目の更新(『合意更新』同法5条1項)で更新した期間が20年ということで、現在までの契約の総期間は47年ということだと思います。
建物も当然それに見合った築年数が経っているものと思います。

旧借地法の規定によりますと、借地権の契約期間満了前であっても、建物が「朽廃」した場合には借地権は消滅する(借地法2条1項但書。新借地借家法においては同様の規定はありません)となっております。

この「朽廃」とは何かと言いますと、災害などを原因とするのではなく、自然状態において建物の形をとどめず、建物としての効用を全く失ってしまったような状態のことを言います。

現実には、木造家屋であっても、建物保存のための小さな修繕や、建物の構造部分に関するような大規模な修繕などを適宜行っておればかなりの年月もつものです。
しかし、判例の傾向としては、通常の修繕の場合には問題はないものの、大規模な修繕を施さなければならないような場合には、実際に「朽廃」の状態になったときではなく、その大規模な修繕がなされなかったならば「朽廃」の状態になったであろう時期に借地権は消滅するものと考えている傾向があり(大判昭和9年10月15日、最判昭和42年9月21日)、今回のご質問の建物の状態がどの様であるかによって、建物の建て直しに賃貸人が異議を述べない場合(同法7条。堅固建物の場合、当初の建物滅失後30年。非堅固建物の場合、当初の建物滅失後20年、それぞれ借地権存続)を除き、借地権そのものの価値に影響が出てくるものと思います。
大規模な修繕など必要なく、小規模の修繕を適宜行っていけば、まだまだあと20年間以上は十分使用に耐えうる建物であるとするならば、借地権割合の変更を認める必要はないと思います。

いずれにせよ、両当事者の合意によって売買は成立するもので、基準をどうするかによって今回の場合も数百万単位で金額が変わるため、どちらも安易に妥協はできないと思います。場合によっては、裁判所の調停や訴訟にして判決をもらう必要が出てくるかもしれません。

来週、弁護士の方と相談なさるそうですから、その時に十分ご納得のいくまでお尋ねになって下さい。
ご健闘をお祈り致します。

この問題は非常に難しい問題だと思います。

monchan-man2さんのおっしゃること、私ももっともだと思います。
その上で、私は私なりの説明をさせて頂きます。


まず、ご質問にお答えする前に、地価の説明から致します。

一口に地価と言いましても、
A.実勢価格(売買価格)
B.公示価格(国土交通省発表)、基準地標準価格(都道府県発表)
C.固定資産税評価額、相続税・贈与税評価額(路線価)

などの種類があります。
上記の価格の関係は、おおよそAの価格の8~9割がBの価格。Aの価格の7...続きを読む

Q借地権売却に伴う税金について

初めて質問させていただきます。

私の父の借地権を売却をする事になりました。
父と姉一家(父と同居)が義兄の相続した土地に家を建てることになり来年2月頃には引越しをする予定です。

下記2点についてお答えいただけたら幸いです。

(1)売却は地主から底地権を買い取り父の土地名義にしてから売却すると言う方法です。
借地権の売却に際して(地主の底地権買取のため)不動産さんが示したやり方では父86歳にして初めてローンを組み3900万円もの借り入れをします。
このやり方は一般的なのでしょうか。
不動産やからはこの方法以外は提示されていません。
私としては売却するのに借金?
なにやら釈然としないのです。
(2)この方法でうまく取引がいき売却したとして来週にもローンを組み父の名義になったものを来年買い手が付いて売却となるとおもいます。
その場合父にかかる税金はどうなるのでしょう。
60年借りていた旧借地法の借地です。
短期譲渡所得となるのでしょうか?

長文読んでいただきありがとうございました。
よろしくお願いいたします。

初めて質問させていただきます。

私の父の借地権を売却をする事になりました。
父と姉一家(父と同居)が義兄の相続した土地に家を建てることになり来年2月頃には引越しをする予定です。

下記2点についてお答えいただけたら幸いです。

(1)売却は地主から底地権を買い取り父の土地名義にしてから売却すると言う方法です。
借地権の売却に際して(地主の底地権買取のため)不動産さんが示したやり方では父86歳にして初めてローンを組み3900万円もの借り入れをします。
このやり方は一般的なのでしょうか。...続きを読む

Aベストアンサー

回答が付かないようなので、私のわかる範囲内でお答えします。

(1)借金をして底地を買い取ることが一般的がどうかはわかりませんが、底地の買取自体は通常の取引です。

(2)底地を買い取り、その後に土地を売却した場合の税金についてですが、I以前から所有している部分と、II今回買取した底地部分で分けて考えます。

 I 以前から所有している部分は長期譲渡所得となり、低い税率が適用できます。しかしながら60年前からの所有となると、取得価格はゼロに近い若しくは不明だと思われます。その場合は、売却価格の5%が取得価格とみなされます。すなわち95%が利益となり、その金額に対して税金がかかります。
このままでは多額の税金がかかりますが、居住用の不動産の売買については、買換え特例や3000万円の特別控除等の優遇税制がありますので、税理士若しくはお近くの税務署にお問い合わせください。

 II 今回、買取した底地部分について、5年以内に売却した場合は、短期譲渡所得になります。短期の場合は長期の場合に比べて税率が高いですが、短期で譲渡した場合は、今の時代値上がり益(底地の売却価格-底地の買い取り価格)はあまり考えなくてもよいかと思います。

主に税金部分について解答させていただきました。参考になれば幸いです。

参考URL:http://www.taxanser.nta.go.jp/3302.htm

回答が付かないようなので、私のわかる範囲内でお答えします。

(1)借金をして底地を買い取ることが一般的がどうかはわかりませんが、底地の買取自体は通常の取引です。

(2)底地を買い取り、その後に土地を売却した場合の税金についてですが、I以前から所有している部分と、II今回買取した底地部分で分けて考えます。

 I 以前から所有している部分は長期譲渡所得となり、低い税率が適用できます。しかしながら60年前からの所有となると、取得価格はゼロに近い若しくは不明だと思われます。その...続きを読む

Q借地権を地主が買い戻す時の価格について

旧借地権で更新期間がまだ15年残っていますが、両親が亡くなり、地主さんからは親の代で終わりだから買い戻すと言われました。
現在は価格の交渉中です。
不動産業者さんに計算してもらいましたが、地主さんが言ってきた買い戻し価格は安く、買い戻すと言った地主さんに資金はなく、話し合いが前に進んでいません。この間、地代は支払い続けています。
弁護士さんに相談した所、無いものは出せないから、内容証明等送っても、費用がかかるだけで価格の値上げは難しいとの事でした。
今後、支払い期日を決めてもらう交渉と共に、価格についてももう少し歩み寄った形にしたいので、書面にしようと思っています。
まったく素人の三人娘で対処しているので、地主さんの一方的なやり方に困っています。地主さんは間に専門家を入れたくないようです。
この後の進め方、価格や支払い時期など、アドバイスいただきたく、宜しくお願いします。

Aベストアンサー

最近の経済状況から考えると、今不動産は買い手市場なんです。
これは鑑定評価でも考慮されます。
買い手はこの案件ですと、売買代金を受け取るmaritinnさんではなく
売買代金を支払う地主になります。
(かといって必要以上にこちらが弱気になることはありませんが)
それは当然、市場に出した時に売れる金額を考慮するからです。
売主買主が限られる借地権売買も市場を無視できません。
ただでさえ市場性の低い借地権は、このご時世にどうなのかは
説明する必要もないと思います。
売れないとは決して言いませんが非常に売れにくいです。
私はハウスメーカーの出した金額に懐疑的です。
ハウスメーカーが出した金額じゃ買わないだろうしねw

市場全体の悪さを考えると「今後は売買価格を譲歩する必要はない」なんていうのは
どうなんでしょうか?
世の中、旧法の借地権のが多数です。そんなに特別ではありません。
借地「権」であれば皆強力です。
ただ、旧法だろうが新法だろうが売却の承諾料は必要です。
対地主への売買でもその話が出てくるでしょう
地主が介入権を使ってきたら?
その価格のがトータルで考えたら損になりそうだったら?
さらに非訟・裁判の手間・時間・費用がどのくらいかかるかを考えたら
私にはとても「譲歩云々」そんなイケイケ回答はできないです。
地代決めるのも非訟・裁判、売却の許可も非訟なんてのはどうしようもないときだけです。
関係ない他人・とことん揉めたことのない人はホント簡単にいいますがね。
その物件は、地主が変わらない限りずっとしこるわけです。
(少なくとも私は買主には経緯を全部説明してから売りますし)
ここでも市場性が下がるわけです。

結論として、「価格交渉が双方満足」できないのであれば
私は今売るべきではなくもう少し待つのがいいと思います。
市場性が悪すぎます。(私も今は買い一辺倒です)
maritinnさんも地代・建物の固定資産税を払っていて大変でしょうが
地主も土地の固定資産税を払っています。(敵も血を流してます)
借地権割合に応じて分けるか(分けてから売れば借地権を売るより市場性がいい)
地主と一緒に売って、代金を借地権割合で分けるのは検討されましたか?
できるならこれが双方にとって一番いい解決策です。
もし、どうしても売るのなら、物件所在も内容もわからないので
参考程度にしていただきたいのですが・・・
私ならば経験から相続税路線価の120パーセントであれば「検討」します。
地区によっては相続税路線価のが高いなんてこともありますしね
実勢価格より低いとはいいきれませんw
相続税路線価ってのは税務署が相続税を取るために勝手に決めてるものです。
市場とは基本的には関係ありません。
ただ、頭の堅い地主にはいい取っ掛かりにはなります。
お役所が出してる非常にわかりやすいものですからね。
「役所ですらこの金額っていってるのよ」ってことです。

最近の経済状況から考えると、今不動産は買い手市場なんです。
これは鑑定評価でも考慮されます。
買い手はこの案件ですと、売買代金を受け取るmaritinnさんではなく
売買代金を支払う地主になります。
(かといって必要以上にこちらが弱気になることはありませんが)
それは当然、市場に出した時に売れる金額を考慮するからです。
売主買主が限られる借地権売買も市場を無視できません。
ただでさえ市場性の低い借地権は、このご時世にどうなのかは
説明する必要もないと思います。
売れないとは決して...続きを読む

Q地代の相場の調べ方を教えて下さい!

持ちビルがあります。
地代の相場をどこで、調べたら良いのでしょうか?

信託銀行?不動産屋?

教えて下さい。

Aベストアンサー

「固定資産税の3倍」と言うのは、固定資産税が年間15万円ならば、地代は年間45万円です。
固定資産税が月額15万円ならば、地代は、月額45万円です。
「固定資産税の3倍」は目安ですが、4~5倍が実勢価格です。
しかし、今回は「持ちビルがあります。」と言うことなので、最早、貸しているのだと思います。
そうだとしても、一度に値上げは難しいので裁判所に調停の申立をすべきです。

Q借地上の建物の解体義務が借地人側にあるのはどういう時ですか

当方は地主側です。 父の代より受け継いだ借地を継承しております。 このたび、56年間居住されていた方が84歳になり、老人施設に引っ越したため、現在 空き家(現在、家の中の荷物の廃棄に娘さんが来ています。)となっています。当然解約され、建物を取り壊して更地にして退去されるものと思っていましたが、借地側の知り合いの不動産屋を介し、当方に「建物を買い取ってもらえないか?」との話が持ち込まれました。当方としましては、
「あまりにも古く、(阪神淡路大震災の影響もあり)買い取れない」と返答いたしました。
今後、建物の譲渡承諾・転貸しなどの申し出があった場合は応じるほかないと考えておりますが、
そこでお伺いしたいのですが、
 1,解体して、返還してもらう方法は借地人の方からの解約しかないのでしょうか?
   空き家状態が長引いても、地代が滞っていない限りは無理でしょうか?

 2,建物の譲渡承諾をする場合は、譲渡承諾料は請求できますか?
3,譲渡が成立したとして、新しい借地人から、建物を改築したいとの申し出があったときは、承諾   料など請求することは可能ですか? また、新たな借地人から、保証金のようなものは、
   いただけるのでしょうか? 今まで、何も請求することなくきていましたので・・・。
   又、更に、この場合は新規契約となり、平成になって施行された、新借地借家法の適用
   となりますか?
   以上ですが、よろしくお願いいたします。

当方は地主側です。 父の代より受け継いだ借地を継承しております。 このたび、56年間居住されていた方が84歳になり、老人施設に引っ越したため、現在 空き家(現在、家の中の荷物の廃棄に娘さんが来ています。)となっています。当然解約され、建物を取り壊して更地にして退去されるものと思っていましたが、借地側の知り合いの不動産屋を介し、当方に「建物を買い取ってもらえないか?」との話が持ち込まれました。当方としましては、
「あまりにも古く、(阪神淡路大震災の影響もあり)買い取れない」と...続きを読む

Aベストアンサー

民法の原則から言うと借地権が終了した場合は、借地人は「原状回復(=更地にして返す)義務」を負うという事になります。

しかし、借地借家法13条1項では「借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。」とされています。
(同法附則9条に「この法律の施行前に設定された借地権」につき同法13条1項適用を除外する旨の規定が無い〔同条2項・3項は除外する旨の規定がある〕ので、旧法借地権にも適用されます。)

この「地主の買取時価」は「材木代」ではなく「建物」として評価した価格であると解釈されています。

建物解体処分費用を払う必要が無いどころか、多少の建物代もいただける(老朽化していればそう多額ではないでしょうが)と、借地借家法で借地権者は手厚く保護されているのです。

建物買取請求権をされると、拒否できません。


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