他人の土地に建物を立てて住んでいます。

父が義姉の子供名義の土地に建物（父名義）を立てて住んでいます。
いわゆる使用貸借ですが、最近この土地の登記簿を確認した所、1900万の抵当権が付いている事がわかりました。
以下についてお教え頂ければと思います。
　１．この抵当権が行使された場合、父はこのまま住み続けられるのでしょうか？
　２．土地の新所有者と借地権などの交渉をしていくのでしょうか？
　３．Noと言われたら立ち退きしなければなりませんか？
　４．立ち退き料は請求出来るのでしょうか？相場はどの位なのでしょ
うか？
　５．最後は愚痴に近く恐縮ですが、義姉の子夫婦は痛くも、かゆくも
ない事が気にいりません（土地所有者の強みといえばそれまでですが）。
元々自分達は別に土地を持って住んでいるので、不要に近い土地です。勝手に抵当権を設定した事などは、糾弾事項になりませんか？
よろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： -phantom2- 回答日時： 2009/01/19 20:30

＞１．この抵当権が行使された場合、父はこのまま住み続けられるのでしょうか？

新所有者の考え方次第です。

＞２．土地の新所有者と借地権などの交渉をしていくのでしょうか？

今後は地代を払うので土地を今までどおりの状態で貸してください。と新所有者と交渉することになります。

尚、当然ながら現在の父に借地権はありません。
借地権とは地代を払ってる場合に主張できる権利です。

＞３．Noと言われたら立ち退きしなければなりませんか？

そのとおりです。

＞４．立ち退き料は請求出来るのでしょうか？相場はどの位なのでしょ
うか？

出来ません。

無償で借りてるのですから、借主から主張できる権利はほとんどありません。

1900万の担保価値の土地をタダで借りてるということは、そこに何年間住んでるのか判りませんが、いままでに相当な金銭メリットを父は受けてます。つまりもう充分に得してるのです。

この上に立ち退き料を貰おうとは無理な話です。

また使用貸借の土地を返す場合は、借りた時の状態にして返さなければなりません。

原則として借りた時が更地なら、建物を父の負担で取り壊して更地で返すことになります。

＞糾弾事項になりませんか？

今回の問題点は父が使用貸借である、ということです。
タダで借りてるのに文句は言えませんよ。

自分の財産を担保にお金を借りた義姉の子は法律に違反などしてませんので、使用貸借側が文句をいうのは筋違いです。

使用貸借とは、本来は親子や親族などの固い信頼関係に基づき交わされる契約です。

逆に言えば信頼関係も無いのにタダで借りてはいけません。このような事態もありえますよ。ということですね。

No.3 回答者： Yuhly 回答日時： 2009/01/19 20:27

1. 「賃貸借」ではなく「使用貸借」であれば、第三者に対して対抗できません(対抗要件具備の方法がありません)。

従って、抵当権が行使された後、買受人(新所有者)が明渡しを請求してきた場合には、法的には明渡す以外ありません。買受人がお父さんの使用貸借を買い受ける前から知っていた場合であっても同じです。
なお、賃貸借()であれば、建物に父名義の登記がある以上は対抗要件が備わっていますので(借地法or借地借家法)住み続ける事ができます。

2および3. 前述の通りですので、明渡したくないのであれば頑張って交渉してください。

4. 使用貸借であれば、お父さんは買受人との関係では、原因なく土地を占有している者ということになりますから、立ち退き料請求はできません。むしろ、不法行為ないし不当利得として賃料相当額の請求を受ける可能性があります。

5. 基本的には所有権者が自分の土地に抵当権を設定したと言うだけですので、借主に何か言う必要はありません。従って、通常は何もいえません。
使用貸借契約に際して、お父さんと義姉の子夫婦との間に、抵当権設定等をする場合には必ず事前にお父さんと協議や通知をする、などの取り決めがあれば何か言えるかもしれませんが、それでも基本的に無理でしょう。そのような場合は債務不履行(契約違反)がありますが、それで直ちにお父さんに損害が出たわけでもありませんし。

No.2 回答者： atyaatya 回答日時： 2009/01/19 18:19

問題が起きるまで知らん顔です。

１・・住んでて構いません。居住権優先です。
２・・相手が言ってきてから・・・
３・・居住権がありますから、それなりの保障が有るかで判断。
４・・当然です。
５・・貴方の方が、人の褌で相撲を取ってて文句は無いでしょ。

と、言う事で、どなたもご自分は良い人で、周りはみんな悪人だなんて考えがありますが、冷静に考えれば、ご自分が一番到らなかったんです。速く手を打っておけば、何かしら解決策はあなた方に有利に働いたかも知れないからです。

義姉の子となれば、他人同様です、あなた方がどれだけその方たちとかかわりがあったかで、今回の問題も回避できたかもです。

貴方の考えと裏腹な期待に背いた回答になりました。で、腹が煮えくり返るでしょうが、貴方達が、世の中を甘く見てた報いです。

No.1 回答者： oska 回答日時： 2009/01/19 18:09

＞この抵当権が行使された場合、父はこのまま住み続けられるのでしょうか？

住むのは自由です。抵当権は、所有者と金融関係者間の契約です。
（所有者が借金返済不能などで）金融関係者が抵当権を行使した時点で、立ち退き要求があるでしよう。
現地主との契約書をご確認下さい。
この場合、建物の買取要求が可能です。
木造は、３０年過ぎると減価償却が終わります。

＞土地の新所有者と借地権などの交渉をしていくのでしょうか？

所有者が変われば、新たな契約を結びます。
新所有者としては、契約を結ぶか拒否するかは自由です。

＞Noと言われたら立ち退きしなければなりませんか？

現所有者との契約は「所有者が変わっても有効」です。
現地主との契約書をご確認下さい。
この契約書に従って、契約が終了します。
通常は「契約解除は、○月前に通知する」などの文言があります。
新所有者が「○月前に契約解除」を通知すれば、退去になります。
改正前の法律では対抗できましたが、今は不可能に近いですね。
色々と駄々を捏ねて居座る方が多いので、法律の改正があったのです。

＞義姉の子夫婦は痛くも、かゆくもない事が気にいりません

質問者さまが感じている通り「愚痴」に過ぎません。
地主側は、住んでいる人の事は「他人事」で「地代が入れば良い」のです。

＞勝手に抵当権を設定した事などは、糾弾事項になりませんか？

地主は「自由に抵当権設定が可能」です。
質問者さまは「何を怒っている」のでしようか？
賃貸住宅に住んでいる。大家が代わった。住民の了解を得ないで大家が代わったのは無効だ。糾弾する！と言っているのと同じです。

まぁ、現在の大家と父親との契約がどのようになっているのかが問題です。
昔は「口約束」で契約書が無い場合も多いです。
先ず「契約書の有無」「契約書の内容（特に契約解除条件）」を確認する方が大事ですね。
基本は「地主が変わっても、前地主との契約は継続して有効」という事です。