セットバック破りについて

解決済

質問者：lock_on
質問日時：2013/10/26 09:55
回答数：11件

前面道路は２項道路で市が管理しています。市の所有部分の道路幅は３ｍです。私は建て替え時に市と協定を結び５０ｃｍのセットバックを完了しました。その時の道幅は３.５ｍになりました。

しばらくしてお向かいさんも建て替えを始め道路中心から５０ｃｍのセットバックを行い、前面道路の幅が４ｍになりました。しかし、驚いたことに家が建って確認検査が終わった直後、お向かいさんはセットバック部分にブロック塀を継ぎ足したのです！

よって道路は幅３.５ｍに戻ってしまっています。

お向かいさんの土地には市との境とセットバックの境を示す杭が打たれています。

お向かいさんのやっている行為には違法性はないのでしょうか？強制力をもって継ぎ足したブロック塀を撤去させるのは不可能なのですか？クルマの往来がやりやすくなると思ったのに相変わらず不便なままで困ります。

説明のため画像を添付しております。

よろしくお願いいたします。

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回答 (11件中1～10件)

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No.10ベストアンサー

回答者： mis975
回答日時：2013/10/26 13:39

道路内には建築物、工作物に関わらず突き出して設けることはできません。

よって明らかに違法行為です。

道路内に建築、築造できるのは、地下や公衆便所、ブリッジなど法に定められた範囲内で、
特定行政庁から許可を受けた場合のみです。（建築基準法44条：道路内の建築制限）

お向かいさんは完了検査後にブロックを突き出したのとのことなので、違反であることは承知の上ですよね。

いきなり撤去しろというとトラブルになりかねませんので、まずは役所に充分に相談してみてください。

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この回答へのお礼

どうやら違法である可能性が高いようですので堂々と行政に相談できそうです。

ありがとうございます。

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お礼日時：2013/10/27 12:39

No.11

回答者： oyazi2008
回答日時：2013/10/26 18:49

不動産屋ですけど、以前自社の商品を買ってもらった買主の隣家が同様の行為をして相談を受け、動いたことがあります。

直接文句を言うのは控えて欲しいということでしたから、下記の行動をしました。

1、まずは市町村や土木事務所などの建築確認の許可窓口に告知することです。書面が良いですし、写真付でこれは実名が無くてもかまいません。
現地調査をして、所有者に聞き取り、指導を行います。

2、出来れば建物施工業者や建物の申請建築士がわかれば尚良いです。許可権者の窓口で調査可能ですが、台帳に閲覧社名を書かなければなりませんから、調べたものはわかってしまいます。

建築業許可や建築士免許の許可権者の窓口へこれも告知します。
関わっているか否かによらず、事情聴取を受けます。（大概は施主が勝手にやったというでしょう）
ここで、建物施工業者がその工事も行っていた場合は、処分となりますから、施主に話しをして撤去となるでしょう。

3、登記事項など取得して、借り入れがあれば、貸出先の銀行へ、融資先が違反建築物件であることを告知します。写真付で融資条件の違反行為であると銀行のローン統括と保証会社に送りました。

どれが効果を発揮したかそれはわかりませんが、動いて1ヶ月強程度で解体されました。

どこにも良識が無く、自己だけ良ければという輩はいるもんですね～。

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この回答へのお礼

とりあえず市役所に相談することにしました。

詳しい説明をありがとうございました。

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お礼日時：2013/11/01 09:32

No.9

回答者： titelist1
回答日時：2013/10/26 12:57

No.8です。

塀は建築物に含まれているのかとの質問があったので回答します。

建築基準法では建築物に付属する塀は建築物です。道路に新たに塀を作って違反ではないと主張することは当然無理です。
お向かいは近隣住民と行政を馬鹿にしているのです。この事案は行政力が問われているのです。

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この回答へのお礼

「行政力」に期待してみますかね。

ありがとうございました。

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お礼日時：2013/10/26 14:55

No.8

回答者： titelist1
回答日時：2013/10/26 11:32

一度セットバックしてしまうと道路とみなされ、道路に新しく建築物を作ることはできません。

その意味で行政は撤去をさせる責任があります。
お向かいのような行為をするのはセットバックをしない例がたくさん見受けられることが原因でもあります。建築基準法は既存の垣根などを撤去することまで規定していないのです。建築許可を貰う時に撤去を納得しても、後で撤去しない者がいるのです。行政はそれを強制的に撤去させていないのです。
お向かいは抵抗すれば行政が塀を強制的に撤去できないだろうと思っているのです。放置するとそのうちに前面にもブロックを積み始めますよ。

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この回答へのお礼

説明不足でした。

お向かいさんは「既存のブロック塀を一旦取り壊すこと」により、セットバックを完了させたのです。その後、取り壊した部分を継ぎ足すことにより復活させました。

なお回答に「建築物」とありますが、ブロック塀は該当しますかね？

ありがとうございます。

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お礼日時：2013/10/26 12:19

No.7

回答者： atelier21
回答日時：2013/10/26 11:11

再

我利我利亡者でしょうが、許しがたき？とお思いでしたら

匿名で「通りがかりの者だが」と役所にTELしても取り合うと思いますが

但し、其の道沿いには他家にも同様な事例があるのでしょうか

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この回答へのお礼

建て替え周辺の家は全て後退しています。

この家だけがおかしなことをやっていることになります。

ありがとうございました。

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お礼日時：2013/10/26 12:39

No.6

回答者： detekoiya
回答日時：2013/10/26 11:01

建築指導課に通報したほうがいいと思いますよ。

そういうことする輩は調子に乗っていろいろやると思います。

こちらが不自由するから、ではなくて
違法行為ですから法的強制力を持って
指導できるはずです。

セットバック分は
市等に移管はしていないのでしょうか？

謄本上は所有地でも、公衆用道路等で
税金の免除などあれば
もうそれは自分の土地ではなく道路同然なのですが

私道や今回のケースみたいなので
勘違いしている（もしくは確信犯）な
おバカさんが多いですね。

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この回答へのお礼

分筆していないのであくまでも所有権はお向かいさんです。当方も同様。

先方が免税されているかどうかはわかりませんが、当方は免税されています。

ありがとうございます。

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お礼日時：2013/10/26 12:41

No.5

回答者： yyfront
回答日時：2013/10/26 10:57

市と協定を結んだと有りますので

前の方も協定を結んでいると思います。
市の条例により結んだものと思われますので
また、協定の中にセットバック土地の利用制限が
あると思いますので、条例違反ではないかと
市に相談されたらどうでしょうか。

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この回答へのお礼

やはり市の担当部署に相談することになりそうですね。

ありがとうございます。

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お礼日時：2013/10/26 14:52

No.4

回答者： nantamann
回答日時：2013/10/26 10:51

セットバックを条件に建築許可が下りたのでしょうからセットバック義務を果たさないなら契約違反です。

市はブロック塀を撤去させる義務があります。お向かいは別の見方をすれば市を欺いて建築許可を取ったのですから詐欺罪も適用できるかもしれません。いずれにしても市の責任は重大です。
お向かいはまともな神経の持ち主でないのは確かですが黙っていてはいけません。悪者に褒美を与えていることになります。

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この回答へのお礼

私もこの通りと思います。

力づけられる思いです。

ありがとうございました。

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お礼日時：2013/10/26 14:52

No.3

回答者： nobu1717
回答日時：2013/10/26 10:27

2項道路の指定を受け現実に開設されている道路を通行することについて日常生活上不可欠の利益を有する者は、当該道路の通行をその敷地の所有者によって妨害され、又は妨害されるおそれがあるときは、敷地所有者が右通行を受忍することによって通行者の通行利益を上回る著しい損害を被るなどの特段の事情のない限り、敷地所有者に対して当該妨害行為の排除及び将来の妨害行為の禁止を求める権利（人格権的権利）を有する。

とありますが、

2項道路は建築基準法上の接道要件に関する、想定上の「みなし道路」である。建築基準法そのものには、4メートル未満の道を具体的に拡幅させる規定はなく、建替えの場合に建築物を後退させる義務はあっても、既存の垣根やブロック塀等を撤去したり、道路を築造したりする義務はない

上の人格権的権利が認められれば撤去させることは出来るかもしれませんが、不便というレベルでは難しいと思います。

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この回答へのお礼

別のお礼にも書いた通り一旦壊してセットバック完了と見せかけて、壊れた部分を復活させたのです。

こんなことがまかり通るのなら世の中メチャメチャになってしまうと思います。

ありがとうございます。

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お礼日時：2013/10/26 14:51

No.2

回答者： atelier21
回答日時：2013/10/26 10:22

所有権と建築基準法義務が混同されているのかもしれない

建築課に是正方言わないと自らは行けないですね

セットバック分の税金は払っていないと思いますが

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この回答へのお礼

確認検査が終わってからセットバック部分を戻しているので「故意犯」でしょう。あまり関わりたくない人です。

ありがとうございます。

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お礼日時：2013/10/26 10:40

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Aベストアンサー

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（初対面で、でした。）

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Aベストアンサー

明らかに建築基準法違反です、と言っても道路の狭いとこはどこでもあります。

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(それにより困る家は我が家と最近隣に新築を立てて引っ越してきた2件です)

Aベストアンサー

>明らかに建築基準法違反なのですが罰則規定がないのが残念です。
いえ、違法建築事態に対しては罰則はありませんが、しかし、役所の命令に従わなければ罰則はありますよ。

建築基準法第９条にて、役所（特定行政庁で通常建築指導課です）は工事の施工の停止や除去、移転そのほかの命令を出すことが出来るようになっています。またこの命令に違反した場合には一年以下の懲役または３００万以下の罰金に処せられます。
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（道の向かい側がセットバックしないのにこちら側だけセットバックするのは納得できません）

よろしくお願いします

Aベストアンサー

>この場合も　南側の道の所は　セットバックしないといけないのでしょうか？
セットバックが必要な道路は建築基準法にもとづいて「指定された道路」です。
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そうでなければセットバックの義務はないです。

>セットバックしないで家を建てたんですが　今からセットバックさせる方法などありますか？

まずセットバックする道路なのかどうかですね。
２項道路なのにセットバックしないで建築は出来ません。建築確認申請が通りませんから。
建築確認申請が通っているのであればセットバック不用なのでしょう。

>（道の向かい側がセットバックしないのにこちら側だけセットバックするのは納得できません）
セットバックは指定された２項道路の中心から２ｍ行います。中心がどこにあるのかでセットバックする量はことなります。

ただこのセットバック、たとえば既存のセットバックを要する部分に塀がある場合、家の再建築ではセットバックを求められるには求められるのですが、塀を壊さずにそのままにするという業があります。
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セットバック部の工事費負担について教えて下さい。

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よろしくお願いします。

Aベストアンサー

こんにちわ。

今、検討されているということは、これから購入しようか迷っておられるのですね？
他の方がおっしゃっているとおり、そこに建物を建てようとしている建築主の費用負担になります。
敷地が高い側であれば、２項道路の後退ラインにある擁壁は、撤去しなければなりません。
根拠法令は、建築基準法の第４４条になります。

自治体によっては、塀や生け垣を撤去する費用の一部を補助するところがけっこうありますが、私は擁壁をセットバックするための費用の補助をする自治体があるとは聞いたことがありません。

65cmであれば、いわゆる１間半の２項道路と思います。
「瑕疵」のある土地とお考えになり、セットバックで新たに擁壁を作り直す費用を必要経費と計上したうえで、購入をご検討ください。

建物を建てる予定が無く、単なる青空の資材置き場や駐車場程度に使うのであれば、購入しても作り替えは不要です。
敷地が広大であれば、擁壁を撤去・後退後に、斜面にして法面保護で対応することも考えられます。

余談ですが、建築には既存不適格という言葉があります。
今回の内容は集団規定が適用される都市計画区域内についてですが、法の適用以前、あるいは都市計画決定以前からすでに存在する擁壁で、以降手が全く加えられていなければ、不適格に該当する可能性があります。
もしこれであれば、建築行為に際して擁壁自体には全く手をつけなければ、２項道路のセットバックは不要となります。

都市計画区域に編入された時点からすでに擁壁が存在しており、以降一切手を加えていないことが確実に証明されなければなりません。
場合によっては、お住まいの区域を担当する特定行政庁の既存不適格台帳に記載が必要です。

ただ、既存不適格の擁壁は、将来にわたって一切補修などはできません。
手を加えた時点で不適格は消滅し、敷地単位で違反擁壁・違反建築物となります。
手を加えようとする時は、あらためて全体を後退させて作り替えなければなりません。
早いか遅いかの違いです。

No.2様がおしゃっている、セットバックをしなくていい塀も、このパターンです。
ただ、どれも事例は極めてまれ、と思います。

狭隘道路の問題が解決しないのは、多くが確認申請では門・塀含めてセットバックする内容で申請をしておきながら、完了検査を受検せず、実際はセットバックをしない違反者が、あまりにも多いから。
自分のわずかな土地を道路用地に提供することを惜しみ、後退にかかる費用を惜しむから。

２項道路の概念は、救済です。
本来は４ｍ以上の幅員のものしか道路扱いをしないのを、後退を前提に道路とみなしているのだから、後退を拒めば建物は建てられない。

各人の順法精神の問題でしょう。
法が施行されてから、すでに60年ほど経過しています。
これ以降、都市計画決定以降に建てられた建築物は、既存不適格が無ければ、本来は全てセットバック済のはずですから、建物が建てこんでいる市街地では、あらかた４ｍ未満の道などは消滅しているはずです。

それと仮に既存不適格に該当しても、今の状態で擁壁自体の安全が確認できなければ、そのままほおっておかれることは無く、法第１９条を根拠に是正・後退を求められると思います。

セットバックした土地は、課税担当課に相談をすれば、登記地目は宅地のままでも、その部分だけ面積を算出し、現況地目を公衆用道路として、固定資産税の減免が受けられます。

自治体が後退用地の無償の寄付を受けるかどうかは、そこの状況によります。
今後、維持管理で手間や費用が発生しそうなら、自治体はタダでも引き受けませんから。
タダで寄付を受けるとしても、測量や分筆や登記の費用は、おそらく自治体側は負担しません。

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高額な工事費の理由は、セットバック部分が10メーター程の崖で、土砂を運搬するにも道路が狭くトラックが入ってこれず割増しになるとの事です。

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よろしくお願いします。

Aベストアンサー

セットバックの条件があります。
通常は道路の中心線より左右に２ｍずつ振り分けるもので、センターバックと呼ばれます。
特例は道路の反対側が河川や海などの水面やガケなどの場合です。この場合は自分の敷地側に一方的にセットバックすることとなりますが、ご質問の敷地の周囲はどのような状況なのでしょうか？
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皆様どうかご教授下さいませ。

Aベストアンサー

道路の所有者も法務局で調べることができます。
個人の所有であった場合、解決策としては、その道路を使用する住人同士で所有者から道路の持分を買い、共有の道路とする案があります。
これによって、お互い気持ちよく利用できると思います。

不動産屋は使用する権利があると言っていたのに、隣人には車の進入をされては困ると言われた件について。
本来なら、私道であっても道路なのだから、誰もが道路として使ってよいはずです。
しかし、私道の問題は非常にデリケートです。
自分が所有権を持っているのに、他人に公道と同じように使われると不快に感じます。
そこで、“使用権はあるが所有権はない”人は、その道路を徒歩や自転車で使用する権利は当然にあるが、車での通行は慎んでもらいたい、ということなんです。
考え方として、まぁ妥当かなぁという気はします。

法的には、道路の所有者は他人の通行を妨害できません。
妨害されてから解決策を見い出すよりは、今話し合うことが必要に感じました。

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Qセットバックした部分を市へ寄付した後も、塀は残ったままでも良いのですか？

新築用の土地を探しています。
現在検討中の土地はセットバックが必要な所です。
現在の道路幅は３メートルで、道路の反対側はすでに全員セットバックしていて道路も舗装されています。こちら側が１メートルセットバックします。

今回、検討中の土地がセットバックをすれば道沿いの家は全員セットバックしたことになるそうです。

それなら問題ないかなと思ったのですが、隣の家はセットバックしてあるというのに、駐車場と塀が残っています。車は３メートルの道路ギリギリまで止まっています。

色々調べましたら、「塀を１度壊したら、再び塀を作ることは出来ないが、既存の塀までは財産権があるので壊さなくても良い」という事がわかりました。（間違っていたらご指摘願います）

また、「全部壊して建物を建築しても、検査完了後に作ってはならない元の位置に塀をつくってしまう人もいる」という事もわかりました。
作ったもの勝ち、で行政は何もできないということも．．．。

セットバック部分はあくまでも私有地なので、既存の塀や新たに作った生垣や花壇などは問題ないという事みたいですが、セットバック部分を市へ寄付してある場合はどうなのでしょうか？

不動産屋さんが言うには、隣の家はセットバックしてあり、その部分を市へ寄付してあるとの事です。
これは違法ですね、と言っていますがこのような場合は財産権とかは関係なくて、市が撤去できたりするのでしょうか？

ちょうど角の家なので、今でも車は入れますがやはり後退してもらった方が良いなあと思っています。
私有地ならこのままでも仕方がないというか、こちらがとやかく言えるものではなさそうですが、市の所有する土地ならどうなのでしょうか？

現在市の所有になっていても、やはり既存の物までは撤去する義務はないのでしょうか？

結構古いお宅で、そろそろ建て替えかな？と思うのですが、また塀を残して建て替えをされて、また何十年もずっとこのままという事であれば、土地購入を考え直そうかと迷っています。

お詳しい方がいらっしゃいましたら、是非よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

細街路事業の担当と建築指導課に聞いてみるのがいいですよ。
これは行政によって決まりが違うので何とも言えませんが、
セットバックしたところに塀を残しておくのは建築基準法では申請時に撤去する図面になっているはずですので違法です。
検査済み証が出ないで最近では最悪ローンが下りないということもあります。
完了検査を受けずにまた検査済証がなく住むのも違法ですが、この塀の撤去は建築基準法違反で命令は出せてもそれに気が付くつまり違法性があると役所が気がつかなければいつまでも建てものは工事中で塀もそのままの可能性はあるのです。さすがに隣がたてば指摘できそうなものですが、今は確認審査機関が多様化したので露見するのは難しく、通報が手っ取り早いことになります。

さて、寄付の件ですがこれはいろいろです。
多くの市町村ではセットバック部分を測量、または分筆して、役所に寄付、または所有はそのままにして固定資産税の減免だけ受けたりすることができます。
今までの塀の解体に補助金が出ることもあります。役所に聞いてみましょう。

おそらく土地を寄付しても塀の所有権は役所にないので、役所が壊すのは難しいかもしれませんが、寄付したからには公衆用道路として提供するべきのですから塀を撤去しないで固定資産税だけ払わないということならちょっとずるいやり方ですね。もし、解体費用の補助金も出ていたならそれは悪質というものです。ま、状況がわかりませんのでこの辺は想像の域ですが。

役所に相談しないと塀がなくなることはないかもしれません。
少なくとも次回の建て替え時はなくすべきはずです。

強制撤去は非常に例が少ないので平気で塀を作る人もいるようですが、違法の摘発は年々増え、罰則も強化されました。
あとは善良な市民の通報です。