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初めての土地探し中の者です。
セットバックについてお尋ねしたいのですが、
法律で定められているので4m未満の土地に接する場合セットバックが必要なことは理解したのですが、セットバックが必要な理由はいざというとき消防車とか?通れるようにするためとのことですが、自分の建物の前の部分だけセットバックして4mにしても、そこに行きつくまでの道が4m未満では、結局通ってたどり着けないのでは?と思ったのですが、そんなことはないのでしょうか。
検討しているハウスメーカーが、道幅4mないと、建材など運べないから建設不可と言われたのですが、その場合、自分の土地だけセットバックしても、そこまでの道のりが狭ければ結局建設不可にならないでしょうか・・・
初心者で、まわりくどい質問すみません・・。

質問者からの補足コメント

  • 質問の仕方が悪くすみません。自分はセットバックが必要な土地にセットバックすることは何の異論もないのです。ではなくて、自分だけしても、大手ハウスメーカーで建設できないのではこの土地自体購入の意味がないなと思ってしまい、土地選定の参考にしたかったのです。ほかの方がしてないことが悪いなどとは一切思っておらず・・・宜しくお願いします。

      補足日時:2023/12/12 09:41
  • 端的に言いますと、セットバックが必要とされる土地を購入して、ハウスメーカーを限定されることなく家を建てられるかという質問でした。セットバックの意義ではなく。。。

      補足日時:2023/12/12 09:43

A 回答 (8件)

これは気の毒にね。


一般人には紛らわしいし分かりにくいよね。
それなのにあたりの強い回答がついてしまって心中お察しする。


>自分の建物の前の部分だけセットバックして4mにしても、そこに行きつくまでの道が4m未満では、結局通ってたどり着けないのでは?と思ったのですが、そんなことはないのでしょうか。

現時点ではその通り。
ただ、セットバックするのはその土地だけじゃなくて、その道路に面している全ての土地。
全ての土地がいずれ建て替えの時には下がることになるので、ながーい目で見ればいつかは4m道路になる。
セットバックはそういう制度。
建て替えのタイミングはそれぞれなので、質問者が購入を検討している土地ではご近所さんたちがまだ下がっていないんだろうね。


>検討しているハウスメーカーが、道幅4mないと、建材など運べないから建設不可と言われたのですが、

大手メーカーはその辺は融通が利かない。
現況と建物の内容によっては4m未満でも引き受けができる。
でも大手全ての共通ルールということではないので、同じ大手でも他社ならその土地でも引き受けることもあるよ。


卵と鶏じゃないけれど、選ぶのは家が先かメーカーが先か。
質問者が特定のメーカーで家を建てたいという考えなら、そのメーカーの規定(4m超)に合致する土地を買うしかない。
特定のメーカーにこだわりがないなら、自分の希望条件と予算にあった土地を先に選んで、そこに建築可能というメーカーの中から選ぶ。


結局こんな感じになると思うよ。
納得できる家作りができるといいね。

ぐっどらっくb
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この回答へのお礼

まさに、お伺いしたかったことにお答えいただきましてありがとうございました。
長い目で見ればご近所さんも皆セットバックして4m公道ができあがるけれど、自分の土地だけだと大手ハウスメーカーはできないところがあるということですね。よくわかりました。今はハウスメーカーも特定のところを決めていないので、これから調べてみて、土地と相談してできそうなところに検討してみたいと思います。どうもありがとうございました。

お礼日時:2023/12/12 12:35

>自分の建物の前の部分だけセットバックして4mにしても、そこに行きつくまでの道が4m未満では、結局通ってたどり着けないのでは?と思ったのですが、そんなことはないのでしょうか。



良いのです。
いきなり、全てを4.0mにすれば文句が出るので、新築をしたり建替えたりした際に広げるという事なのです。セットバックして、4.0m以上確保してくれないと、建築許可を出しませんよ、、、という事です。
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卵が先か鶏が先か


或いは
隗より始めよ

と考えましょう
他の家は下がってないんだから、うちが下がっても意味ないだろう・・・
これを認めてしまえば

他の家が改築等の場合に下げたとしても、今度は貴方の家が原因で拡張できなくなりますし
貴方が下げなければ貴方のあとに建てる人だって下げなくなります

貴方のわがままを許容すると永遠に拡張できなくなります
まずはお手本を示してください
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接道に現状多くの人がセットバックしないで塀や建造物がある場合で


貴殿が家を建てる時は、セットバックをしないと家は建ちません。
運が悪いと人類が滅ぶまで、狭い道のままかもしれまません。

現状訳あり土地は
安いからと食いつく人もおります。
売る時も安いです。
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>セットバックが必要な理由はいざというとき消防車とか?通れるようにするためとのことですが


違う。
広義では昭和25年に現行の建築基準法が施行されたときに第42条第1項にある5種類の道で
「建築基準法の道路とは幅員4m以上」
と決めたわけで、それ以前の旧法よりも厳しくはなった。
で、厳しくなった理由が質問者の言うモータリゼーションの発達で最低4mの幅が無いと自動車の離合もできないし、大型の緊急車両の通行にも支障をきたす、はある。
(広さを求めたのはそれだけじゃないが)

で、質問のセットバック、これは同じ第42条第2項に定めたもので、戦後間もない施行当時の日本には4m未満の道路がたくさんあった。
ここで一律4m、としてしまうと今後再建築ができない土地ばかりとなってしまう。
ゆえ、
『今が幅員4m未満でも、特定行政庁が指定をした路線であれば、予定地側が「道路中心線から2m後退することで」幅員4mの道路とみなす』とした。
これは、その指定路線沿いで今後建築行為が続けばいつかは4mに拡幅されるだろう、との淡い期待もあった。
当時の建設省の官僚が悩んだ結果だろう。
最後の「みなす」
だから、二項道路はみなし道路とも呼ばれる。

わかる?
法の主旨は4m以上なんだが、未満の道(本来なら道路とは呼ばない)は、セットバックすることで建築基準法の道路と扱ってあげよう、の救済措置なわけ。
消防車を通すためじゃない。
接道不良の袋地となることを避けるため。
建築基準法第43 条第1項の接道義務を満たすため。
建築主の自分のため、だ。

二項道路の話はけっこう複雑で、そこの管理の問題も出る。
道路中心線から2mの位置が「建築基準法の道路境界線」となり、その内側には建築物や工作物は作れない。
自分の土地であっても使用の制限を受けてしまう。

これは憲法に定める個人の財産の侵害に当たるのでは?と、施行当時に最高裁まで争われ、違憲ではないとの結論も出た。
個人よりも公共の福祉が優先した例だ。

>自分の土地だけセットバックしても、そこまでの道のりが狭ければ結局建設不可にならないでしょうか・・・

建築基準法の接道義務を満たす、それだけだ。
質問者の疑問の全線が拡幅しないと意味無くね?は正論。
例、市街化調整区域の二項道路なんて地球の滅亡まで拡幅しないだろう。
調整ゆえ建築不可なんだから、道路以前の話だ。

それにセットバックで確認を取り実際はセットバックしない、あるいは完了検査が済んでから越境してしまう違反も散見する。

結論。
二項道路のみに接する敷地は欠陥なわけだ。
日常の利便も悪い、二項道路なんて未来永劫広がらない。
違反の実態を見れば無法地帯と同じ。
だが、それを踏まえてそこに建てたい人がいるわけで、あくまでも接道義務を満たす、このためのみにセットバック(みなし道路)があるわけ。

六項道路(六項指定)なんて1.8m未満だからね(笑
見たことないが、ど〜すんの?と思う。
六項指定は漁村などにあるそうけど。

>検討しているハウスメーカーが、道幅4mないと、建材など運べないから建設不可と言われたのですが

え?何そこのメーカー?
クルマが入れない段差や傾斜のある道路もあるよ。
竜飛崎の階段国道まではいかなくても幅4m以上あるがクルマは入れない道路法の道路って現にあるし。
その場合は人力メインとなるので工事費はかなり割り増しとなるが。
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ご存じの通りセットバックは、4m未満の道路を、道路中心線から4mになるように家の新築・改増築はセットバックが条件です。



セットバックの道路は4m道路と見なしますが、4mの道路になるまでは、たしかに大きな車は物理的にすれ違いや通りにくいかもしれませんね。

まあ、近所の家全部がセットバックになるまでの、4mの道路は何十年とかかりますから、それまでは道路幅は狭かったり広かったりで、道路幅が凸凹します。
または、近所の家全部がセットバックになる前に4m拡張工事が始まれば、土地の買収が始まれば、近所の家は、急遽、家の増改築になるかもしれません。まし、拒否すれば強制収用になることも有ります。



> その場合、自分の土地だけセットバックしても、そこまでの道のりが狭ければ結局建設不可にならないでしょうか・・・

セットバックの道路に面した家は、もし、新築・改増築の時はすべての家がセットバックが条件となります。
セットバックが条件で建築許可になれば、許可の取り消しにはなりません。

すなおに、ハウスメーカのいう事が信じられなければ、市区町村役場の建築許可の担当者に聞きましょう。

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セットバックした土地が、4mの道路のセットバック土地の買い取りまでは、nekonekowankoさんの所有の土地ですから、庭や車庫や家庭菜園などとして自由に使いましょう。

庭や車庫や家庭菜園などとして使う場合、境界線に何もないと、通行車両車すれ違いの停止広場になるかもしれません。
車のすれ違いの停止広場になるのがいやならば、家が完成したら何か道路境界の目印になるように、プランターとか、道路工事などの三角コーンとか、ブロックなどを置いておきましょう。(コンクリにしたり、境界が動かない様な塀などを作ると、道路拡張工事が始まった時に取り壊しに困るかも?)
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狭小道路に面している土地の場合、建築制限によるセットバックとして土地の所有権は維持されるものの使用権が制限を受けるケースがあります。


その場合は、同じ道路の反対側を含む狭小区画に面した近隣住戸も同様の制約を受けますが、その制約が発動されるのは、既存家屋の建て替えのときです。
建築条件は、あくまで家屋を建築する土地に関する条件なので、そこに至るまでのアプローチ道路は(公道なら)関係ありません。

もし、道路に面した部分が空地や庭など、建築物が存しない場合は、土地利用計画や区画整理計画によって、敷地を削られる場合(収用)もありますし、公用(防災計画など)に際して支障が無い状態であれば、建築を許可される場合もあります。
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>そこに行きつくまでの道が4m未満では、結局通ってたどり着けないのでは?と思ったのですが、そんなことはないのでしょうか。



たどりつけない、という点ではその通りですが、元々目的がそこではないのです。

日本の住宅はだいたい30年、遅くても50年程度で建て替えられるのが普通ですが1950年までは隣接道路に関する規定が無かったので、大都市を中心に狭い道路に面した住宅がたくさんあります。

これを住んでいる状態で道路拡張するのは莫大なお金と多大な手間がかかるので「建て替える時、新しく家建てるときは4m道路になるように土地をセットバックしてね」という法律になったのです。

なので実はけっこう建物が新陳代謝して、道路幅が広がっています。まだ広げてない場所もありますが、これから50年、100年経てば確実に道路幅が広がるわけです。

質問者様の生きている間に周辺道路が全部4m幅にならないかもしれませんが、行政のやり方とはそういうものなのです。
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