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地主Aから借地権者父Bが子C、Dと共に底地を購入予定です
資金は子Bが済む家をローンで建てるため多くの分を
これに依存します
ここで登記の名義人と借地権譲渡の贈与税で質問をさせて下さい
1.所有権移転登記の時の名義を 1) A→B 2) A→B,C,D,
3) A→C,D, の3パターンを考えました
売買契約は夫々に応じた形を考えています
2.税務署では夫々の持ち分に応じた贈与税がかかると申します
この時に住居用資産の3千万の特別控除がある事は申しませんでした
3.因って登記名義は A→B にして後は相続の時に繰り伸ばす事を
考え覚書として使用貸借を交わして置く選択を考えましたが
4.税務署で見せてくれた書類に「借地権の使用貸借に関する確認書」
があり 上記 3.のA→Bの場合にはこの確認書は不要との事
5.土地を購入しても子に使わせる場合上記の書類では未だ
Bは借地権者である点もわかりません
6.子Cは何れ空きスペースに自家を(或いは貸家を)建てる予定です
節税と相続の面倒を少なくする為に調べるほどに判らないことが
出てきますので上記の文面から状況を判断頂き宜しくお知恵を
願います
因みに大都市圏市街化区域D地区です
No.2ベストアンサー
- 回答日時:
1番回答者です。
補足を拝見しました。ちょっと混乱しております。(以下、数字の番号は質問者さんがつけたものです)1、2、4絡みで確認ですが
現在の借地権者はB(父:質問者さん)なのですよね?
土地購入資金の出所はCの住宅ローンなのですね?
将来空きスペースに自宅もしくは貸家を作るのはDなのですね?
だとすると、購入者は「C」でないとまずいです。
登記すると税務署に連絡が行きますから、BやD名義で登記すると、後日「購入資金についてのお尋ね」が税務署からBやDに届きます。
「Cから借りた」という形は、住宅ローンの制度上、まずいと思います。
住宅ローンで借りた資金は自分の住宅などの購入に使わなければならず、投資資金に使ったり転貸しは禁止のはずだからです。Cが銀行から「法律違反だから、すぐ全額返してくれ」と言われたら、全額をすぐ返さないといけません。
加えて、例えば契約書の内容(相当な利息の定め)や契約内容の履行状態(キチンと返済しているかなど)等々しだいでは、税務署が「借りたのではなくて、CからB・Dへの贈与だ」と見なす危険もあります。見なすとは、「反論を許さない」ということです。200万、300万の贈与ならともかく、1000万を超える贈与となると、贈与税も莫大になります。
質問者さんは借地権をお持ちなので、その分を(いわば現物出資のような形で)出すことで、実際には資金を出さなくてもCさんとの「共有登記」は可能のような気もしますが、そういうことが実際に可能なのかどうか、あるいは、いくらくらい出したことにできるのか(その土地の借地権の正確な価額)などは、とても素人にわかることではありません。
その土地の借地権の正確な価額(具体的金額)は、調査しないと税理士でもわからないと思います。土地土地によって違うからです。
リスクが非常に大きいと思います。バレなきゃいい、という進め方もあるのかもしれませんが、とてもお勧めはできません。
質問者さん(B)さんが、単独で資金を用意して、借地権があることを前提にした安い価格(Aと合意できればいくらでもいい)で買われることをお勧めします。当然、登記名義もBさんになります。
Bさんが資金を出して買った土地を、2でお書きのように子供に使用借させるのはかまいません。念書を交わすのはよいことです。
3でお書きのことは本問とは関係ないことと思いますが、余談ながら書けば、奥さんが相続を放棄してもしなくても、免税額は同じです。相続税の高い・安いで相続したりしなかったり、変える必要はありません。
5、買主と登記名義人は一致させるべきです。一致させないと、贈与と見なされたりする危険があります。危険というより、断定したほうがいいかな。
6、私にはご趣旨がわかりません。私としては、上記の通り、Bさんが単独で買われるのをお勧めします。
7、おそらく「借地権の使用貸借に関する確認書」というのは、質問者さんがその土地を買った後、質問者さんとお子さんたちとの間で書いて、税務署に出すことが必要になる書類です。
現在の、質問者さんとAさんの間の関係は、使用貸借ではありません(質問者さんの権利は地上権か賃借権な)ので、使用貸借の書類の出番はありません。
質問者さんがその土地を買って、子供たちに「使用借」させると、家が建っていてもその土地は「更地」扱いになって、相続税は更地並みに高いのです。
質問者さんがお子さんに「賃借」させると借地権が生じ、借地割合分、相続税も安くなります。が、質問者さんは賃料を受け取り、その分確定申告して納税しなければなりません。
で、それは「税務署様へ。 賃貸借ではなくて間違いなく使用貸借です。だから家が建っていても借地権は発生せず、更地並みの高い相続税を払うことに異議はありません」「使用貸借だから地代はもらいませんので、地代分の所得税納税はしません」という趣旨で出させられる書類であろうと思います。そうハッキリは書いてないかもしれませんが。
私らは「無償返還の届出書」というのを税務署に出させられていますが、それと同じものだろうと思います。
この回答への補足
ご丁寧な回答を丑三つ時に頂き恐縮です
考えを纏めてから数日後に改めてお訊ねします
尚、1、2、4絡みの事は今迄考えていた
事としては正です
ご返事が遅くなり申し訳ありませんでした
お知恵を頂き又色々調べましたら相続贈与に係る事は
税理士に相談する必要がある事が判りましたので
もう少し勉強をして年が明けてから改めて
不動産のカテゴリーで質問をさせて頂きます
たいへん有難うございました
No.1
- 回答日時:
わからないのは、
> 資金は子Bが済む家をローンで建てるため多くの分を
> これに依存します
という言葉の意味です。
Bは何時子供になったのでしょうか?『借地権者父Bが子C、Dと共に・・・ 』と書いてあって、Bは父親のはず。書き間違いだとすると、Cの間違いなのか、Dの間違いなのか(たぶんCだと思いますが)。
正しくはCだとしても、Dだとしても、ちょっと文の意味がわかりませんし。
もっと平たく書いていただけるとありがたいのですが、要するに、父上にはお金がないので、C(またはD)が家を建てるために借りたローンを、父が土地を買う資金に転用するということですか?
だと、住宅ローンとして成り立つのかどうかなど、別個の問題が生じます。
的外れな想定でいろいろ書いてみても意味がありませんのでスルーして、ザックリと私なら、という話を書きます。
相続をめぐる争いを大きくしないためには、関係者を極力少なくすることが重要です。よって、Dにはタッチさせないのがよかろうと思います。
つぎ、価格その他、現実市場の話と、税務署がする話とは別論です。どうしたって、噛み合いません。
そういう状況ですので、シンプルであることが最善であろうと思います。
ということで、私なら、父上がその土地を買う。Cさん(質問者さん?)は、その土地を相当の賃料(もしくは相当な権利金)を払って賃借する、その賃借権を登記する、という方式にします。
しっかりした権利にしておかないと、その土地がいくらなのか、それぞれどういう権利を持つのかなど、相続の時にDさんともめますから。
とりわけ、貸家などを作って家賃を取ると、その家賃を誰が懐に入れるのかなど、争いの元ですから。
それに税務署が加わってきます。
へたに複雑なことをして逆鱗に触れると(贈与税の)脱税扱いされかねません(税務署員の指示に従っていても、後年、別な税務署員から間違いだとされることは時々あります)。
ということでくどいですが、しんぷる・いず・ざ・べすと。
この回答への補足
夜遅くに難解な問題に回答を有難う御座います
混乱させて申し訳ありませんでした
B,Cの書き間違いが有りましたので訂正します
1.資金はC(子)(が正)が住む家を(父にお金がないので)Cの
住宅ローンでCの住宅建築費全部と底地の購入代金の多くを
使いたいという事です
即ちB(父=質問者)が購入資金の一部に転用予定という事です
*将来空きスペースにDが自家1棟又は+貸家=2棟を建築
2.一番単純な方法は A→Bで売買契約
所有権移転登記はB
BはC,Dに使用貸借させる(念のため覚書を交わす)
3.相続が生じたら法定相続人で相続
C,D2名 配偶者(妻)は相続放棄但し概算で相続税が高ければ
3名で相続(Bの土地家屋も相続対象)
4.税務署に土地の購入代金の出所を尋ねられた時の事を考えると
売買契約で買主はB丈では具合が悪いかなとも考えます
5.買主と登記名義人は必ずしも一致しなくとも良いでしょうが
複数人で登記をすると持ち分割合で贈与税の問題が出ましょう
6.Bが出す何がしかのお金は契約の手付金にして税務署にも
説明できると考えています
7.税務署が見せた「借地権の使用貸借に関する確認書」は
どの様なケースの時に使うのかが判りません
何故なら現在の借地権者Bは購入後は借地権者では
無くなると思うのです
未だもやもやしていて疑問点を汲み難いでしょうが
宜しくお願いします 不足の点があれば補足します
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