母親名義の土地に家を建てたい

母親名義の土地に私名義で住宅を新築する方向で
現在話し合っているのですが
住宅ローンを組む際に母親名義の土地に家を建てる場合
母親に連帯保証人になってもらうことになるそうです。

母親は現在66歳で自営業でまだ働いているのですが
震災以降経営はずっと赤字が続いていますので
母親を連帯保証人にして赤字の収入関連の資料を提出することになると
住宅ローンの審査に落ちてしまうのではないかと思っています。

それならば、土地の名義を私の名義に変更してしまうのがいいのかな、なんて
素人考えをしているのですが
どうするのが一番良いのでしょうか？

どうか教えてください！

No.4 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/08/07 11:59

不動産業者です。

その場合は、お母さんは「物上保証人」という土地を担保に差出し、土地の価額の範囲内での弁済責任を負うだけで、連帯保証人とはなりませんので、お母さんの信用調査などは原則ありません。
万一求められても、固定資産税の納付状況ぐらいでしょうか？
あくまでお母さんが連帯保証人となる場合は、質問者さんの個人の収入や信用状態に不安がある場合のみで、それに問題がなければ連帯保証人を求められないはずです。

お母さんが66歳ならば、相続時課税精算制度というものがあり、2500万までは無税で贈与が可能です。
登記費用等はかかりますが、お母さんの相続時に遺産分割協議書など司法書士に依頼する費用等考えると、今贈与しても費用はそう変わりませんから、新築借り入れ時に何度もお母さんも銀行に出向く、手間など考えると、贈与もありかと。
少しでも現時点での支出を抑えたいなら、現状のままが一番費用が掛かりません。

借り入れを予定している銀行等へ良く、貸付の条件を確認することです。

No.3 回答者： merciusako 回答日時： 2013/08/07 10:05

あなたが住宅ローンを組むわけですから、まずあなたの返済能力があるかどうかが審査されます。

お母様の連帯保証の件は、お母様の赤字が「震災関連」ということは十分考慮されるはずです。

ただし、お母様のその土地も担保となるでしょうが、震災によって価格が大きく下がったということであれば、担保価値が下がったということですから、融資額そのものが減額される可能性はありますね。

そのあたりは、業者さんに確認した方が良いと思います。

＞それならば、土地の名義を私の名義に変更してしまう

単純な名義変更は贈与税の対象になりますよ。
土地という財産を無償で受け取ったということですから。
あなたがお母様から買い取る、というのであれば問題ありませんが。

No.2 回答者： atelier21 回答日時： 2013/08/07 09:49

お母上が地主であり、担保にされる場合、金融機関が求めますね

質問者さんの返済能力が主であって、お母上は地主で被担保了承の意味の方が強いと思うが

他のローン等の担保になって居なければ大丈夫と思うが

No.1 回答者： 86tarou 回答日時： 2013/08/07 09:45

母親を連帯保証人にするのは、単に担保提供者だからだと思います（銀行に確認してみてください）。

これはローンを組むあなたが所有する家だけでは担保として用をなさず、土地も一緒でないと売ることが出来ないからです。返済が滞った時に抵当権を行使して処分するにしても、家だけ買う人なんて居ませんしね。なので、お母さんの収入なんて問題とならないかと思いますよ（土地を担保に借金でもしているのでなければ）。

ただし連帯保証人に要求される理由が上記ではなく、あなたの収入と年齢から計算される借入可能金額より多いとかであれば、ア母さんの収入も審査対象となる可能性がありますが…。

なお、不動産名義をあなたに変更すると贈与税が掛かりますよ。