借地権の名義人は、登記の所有者と同一人物？

父が亡くなりました。父の住んでいた自宅は借地権のついた土地で、
父が建物の登記上の名義人であり、かつ地主との賃貸借契約の名義人でした。

父の死後、母と長男である私と妹の３人が相続人となるのですが、
借地権を誰が相続するか全員悩んでいます。

法定相続で母５０％、私と妹で２５％づつにしようかと思うのですが、そうなると借地権もその割合で３名で相続することになります。
たとえば、この場合、登記上の所有者移転を母と私と妹の３名にし、地主との土地賃貸借契約の名義人をわたし１人にすることは可能なのでしょうか？
それとも、建物の登記上の名義人と、借地権の土地賃貸借契約の名義人が同じ人物でないといけないのでしょうか？
地代の支払いなどの面で、地主との契約は私一人が名義人となった方がいいと判断したからです。
よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2011/06/01 17:33

宅建業者です。

まず、相続ですので契約書を作成し直す必要はありません。相続ですので、3名で借地権を相続し、地代は貴方が支払っても問題はありません。「遺産分割協議」で連名にする事で、全員が借地権の準共有者となり、一番問題が少なくなります。

どうしても契約書を作成し直したいとなった場合、地主を巻き込む事になるので、契約書の見直し、地代の変更、変更手数料など、思わぬ費用を要求される可能性があります。それでも構わないのであれば貴方の名前に書き換える事はできるでしょう。
その場合は遺産分割協議で貴方が借地権を相続したと記載すればよろしいかと。

質問の借地権者と建物の所有者の不一致についてですが、借地権者は貴方であるので、地主と合意すれば借地権を解約する事ができます。しかし建物に関しては共有名義であるため、取り壊し、滅失登記をする場合は全員の承諾が必要になりますね。貴方が借地契約を解約したいと思っても、建物がある以上出来ないと言う事です。

ただ、建物を共有名義にするのですから、今後売却するにしろ、解約するにしろ、必ず3名(もしくはその3名の誰かが亡くなればその相続人も含め)の同意が無いと何もできませんので、借地契約も3名の名であろうと、面倒な事には変わりありませんが。

No.2 回答者： 9766 回答日時： 2011/06/02 16:29

共有名義で賃貸契約を貴方のみでも特に問題は無いでしょう。