土地の名義変更と親族間売買について

Question

土地の名義変更や親族間売買について、（またはその他に方法があれば）アドバイスをいただきたくお願い致します。私の友人の相談のため、長くなりますが説明をさせていただきます。
５年ほど前にお父さんさんが亡くなり、その際、土地建物（家）を家族合意のもと、お母さんではなく、すべて長男が相続しました。しかし最近になって、その長男が土地や建物を担保に1,500万円サラ金やカードで借金をしていることが判明しました。（一部、母親と四男が保証人です。）
家（母親、長男、四男とその子供が住んでいる）を現状のまま残したい母親、三男、四男で、長男の借金を返していくことにしました。
＊まず、借金を返している間でも土地の名義変更は可能でしょうか。
また、借金の返済状態は名義変更に何か影響しますか。できれば、代理で借金を返さずに名義変更がでる方法があればと思っています。

話し合いのもと（次男三男も含む）、土地建物を四男名義にすることになりました。土地の価値は、4000万弱位との事です。
＊そこで、土地の名義変更や親族間売買、またはそのほかに方法があれば、どれが一番コストが低く、迅速に行えますでしょうか。
＊また、これらの手続きをしている間に長男が担保にしている土地建物を自分の子どもの名義に変える事は可能なのでしょうか。（子供は離婚して前妻が引き取っています。）

当方、知識が少なく、ここでの情報でも何か不足している事もあるかと思いますが、どうぞ宜しくお願い申し上げます。

mnb098 · Accepted Answer

追加します。
失礼を承知で、長男の方は借金癖のほかに、その場しのぎの虚言癖もあるようです。
多重債務となるケースの整理経験から、このタイプの人はその場の享楽のためには、後先のことから逃避してその場をしのぐことに、大変な才能を発揮することがあります。
持分がすべて自分のものであることに権利主張する知識があります。
借金の理由をたくみに説明し、家族の同意で保証人にさせたり、無断で高利に走ったりします。

血縁の身内に味方がなくなった事で、子供をダシにして元妻の関心を得るための虚言を行ったりします。

不動産の価値がいくらあるかわかりませんが、8割程度までなら高利は次々貸しますので、信用情報機関に本人同行で「貸出停止の申出」などを登録してはいかがでしょう。
闇金には効果ありませんけど、持分の一部でも相続の更正で兄弟に戻してしまうと、担保設定はできなくなるので効果あるかも知れません。

家の保全ばかりを重視して、家族で支払いすると本人はそれをよいことに、無担保高利にさらに陥るというケースはいくつか見てきました。
本人がどこまで反省しているのか、家を失うことにどれだけ執着するのかが、立ち直れるかどうかのポイントです。

一度覚えた浪費は麻薬に近い物があり、それがギャンブルか異性か商品先物などかにより、なかなか抜け出せないのが多いのでよく監視してください。

manno1966 · Answer

> ＊まず、借金を返している間でも土地の名義変更は可能でしょうか。
担保になっていると言う事は、抵当権を設定されているという事でしょうか？
担保になっていても、抵当権を競って問いされていても名義の変更は可能です。

ただ、意味はありません。
返せない場合には変更を無効にする方法がありますし、抵当権が設定されているなら、誰の名義になっていようと抵当権を実行するのに支障はないからです。

> ＊どれが一番コストが低く、迅速に行えますでしょうか。
売買。

> 自分の子どもの名義に変える事は可能なのでしょうか。
贈与すれば、出来る。当然贈与税がかかるが。

mnb098 · Answer

この質問では内容に矛盾があります。
まず、借金の連帯保証をする事に同意しているのに、長男の借金癖による債務で不動産を手放すことに未練を示すこと。
四男が不動産の名義を取得するとしながら、長男の子供に名義を変えることができるかという点。
相続時に同意しているにも関わらず、別の兄弟の名義に変更しようとしている点。

一括での返済ができないので、返済を続けながら不動産には住み続けたいという、世間に良くあるパターンだと見えます。
高金利のところから返して行くしかありません。数を減らせば少しは解決の道も開けるでしょう。抵当権をつけたのは相続した後ですから、住宅資金で無い事はどの金融機関も当然判ります。

個人再生の住宅特則も使えないので、保証人の立場で返済するか、可能性としては負担付贈与で四男に債務と名義を移してしまう方法もあるかも知れません。
金融機関とは少しもめそうですが、金融事故にするより合理的に債務引受できれば、可能かも知れません。

いずれにしても支払い能力が高い債務者が審査に通ることが前提となります。

0621p · Answer

名義を変えるには売買しなければなりません。しかし担保が付いたまま名義を変えてしまうと、債権者が一括返済を求めてきたりする可能性もあります。担保を消すためには全額返済しなければなりません。それでは借金の１５００万で買ってそれでお兄さんが返済して担保を消せば良いか、というとそういうわけにもいきません。実際の値打よりも著しく安い価格で買うと贈与とみなされて贈与税がかかります。
お兄さんが自分の子供の名義にしてしまう事は可能ではありますが、そうするとこれも贈与税がかかる事になり、現実的には無理でしょう。
今のまま借金を返済していくしかないのかなと思います。しかしお兄さんの名義のままだとまた家を担保に借金をしてしまわないか？という問題がありますよね。それを防ぐには兄弟の誰かが債権者になって担保を付けてしまうか、所有権移転仮登記でも付けるかですかね。詳しくは弁護士にでも相談してみてください。

manimani2 · Answer

詳しくは弁護士さんか司法書士さんにでも。

担保として抵当権が付着していても、売買やそれにともなう所有権移転登記は可能なはず。
ただ、借金を返せないと債務者以外に所有権が移っていても競売にかけられてしまいます。その場合でも、債務者である長男さんに対して買い主の四男さんが契約解除できますが、土地と家は売られてしまうので問題の解決にはならないかも知れませんね…。

土地の名義変更と親族間売買について

追加します。

> ＊まず、借金を返している間でも土地の名義変更は可能でしょうか。

この質問では内容に矛盾があります。

名義を変えるには売買しなければなりません。

詳しくは弁護士さんか司法書士さんにでも。

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