定期借地権付分譲住宅について

現在、家購入を考えている者です。
昨日、内覧会に行ってきました。
そこで、建物価格はかなりお手頃だったのですが、土地代が当然ながら別になっており、
建物のみ購入の、地代は月払いの５０年間払い続けるとの事でした。
通常ローンはその人が亡くなったらその時点でローンは解消されるはずなのですが、
これは亡くなった後も５０年間は必ず払いきらないといけないとの事でした。
まだ具体的では無かったため、その場では詳細を聞けず・・・
現在私は４０歳ですが、５０年間払い続けるとしたら、９０歳です。
まず、生存していないので、亡くなった後子供がいない場合どう処理すればよいのでしょうか。
「定期借地権付分譲住宅」というシステムについて、素人でも理解できる範囲でご説明願えないでしょうか。
購入に迷っているので、どうか詳しく教えて下さい。
よろしくお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2014/01/12 17:55

定期借地権の分譲住宅は、50年間の期間で終了します。

地主に更新などの義務はありません。

結構高額な保証金を地主に預け入れますが、これは土地に保証金返還請求権の抵当権を借主が第一順位で設定するので、保護されます。土地の名義が変わったりしても預け入れた保証金は契約解除の際に返還されます。

契約内容に依りますが、期間中であってもやむなき事情などにより借主からの契約解除は可能です。ペナルティーはありますが（何年分の地代の支払いなど）建物を解体して土地を引き渡せば、保証金は返還されます。

要検討）保証金を購入時の頭金と考えて、地代の支払いを35年の住宅ローンの返済に当てはめて、購入したとしたら幾らの土地代に相当するのか？を把握しましょう。
例えば、保証金500万、地代が毎月3万円と仮定します。金利1.5％と仮定すると
3万円の支払いは、1.5％35年返済の1000万借入れしたときの支払いに相当します。そう考えると500万+1000万で1500万の土地を購入したときの支出とそう変わりません（固定資産税のみ借地の場合は貸主負担です）。これが購入したとしたら2500万もするような土地なら、1000万の差が有るわけですから借地でも環境なり、立地なりメリットはあるでしょう。
しかし時価が2000万以下の土地なら、差額は500万以内程度、ローンをもっと組むか？狭い土地を探すか？など考慮すれば、所有権を取得し住宅を建てる選択肢もあるかもしれません。
借地権付のメリットの一番大きな要素は、所有権は高くて購入できない立地で、住宅が所有できるということですから、ここがハッキリと受益できる物件かどうかが？一番検討することです。

その他メリット、デメリット
建物の売買は可能です、が土地の抵当権の変更に地主の承諾は必要です。勝手に売買は出来ません。

火災や災害などで住宅が滅失しても最初の契約時より50年間は有効ですから、再度建築が可能です。この時に契約上のペナルティーを支払い更地にして解除も可能です。質問者さんなら、40年住んだ時に、ペナルティーを支払い（賃料の2年～3年分など）解体して土地を返還し、契約を解除して保証金の返還を受けることが現実的でしょう。

契約時に高額な保証金が必要で、これはローンの対象とはならないので自己資金を要す。また定期借地権に融資する金融機関は限られており、フラット35など利用せざるを得ない。また融資限度も一般の住宅のように物件価額100％などは無理で、80％限度程度が多く、同価額帯の所有権の物件と比較すれば自己資金を多く要する。

最大の欠点、中古では非常に売却しにくい事　（上記で記載したように価額は安いのに自己資金を多く要すので、価額帯で探している買主では購入できないことが多い）

期間内の利用制限はありません（賃貸などしてもOKです）

当方不動産業者で、競売などで買取したり扱いますが、あまりお勧めはしませんね。何の制限もない一般の所有権の土地がやはり良いですよ。

ご質問があれば追記を・・・・・・

この回答へのお礼

oyazi2008さん、とても丁寧に相談に乗っていただき、本当にありがとうございます！
今まで、引越しした経験もない上、家を購入という大きな問題に直面し、全くのど素人で何を聞いたらいいのかもわからず、昨日内覧させてもらった時は地代を払う資金がない私どもにとってメリットがあるのかも・・・と思ってその場は過ごしたのですが、家に帰って落ち着いて考えるとシステム的に不明な点がありますし、メリットがあまり見えてこなかった為、詳しい方にお伺いできればと思い質問させていただいた次第です。
なかなか、売ろうとされている不動産業者さんに聞いてもこちらのデメリットになる様な事は言っていただけないかなと思い。
シュミレーションが難しく、自分の場合であればどうなるのか計算していただきたいくらいです（笑）
でも、こうやって、不動産業者の方に直接お話を伺えてメリット、デメリットがある程度分かってきたので、良かったです。
まだ、物件探しの旅が続きそうですので、また不明な事が出てきた場合、質問させてください。
ありがとうございました。^_^

お礼日時：2014/01/12 22:52

No.5 回答者： titelist1 回答日時： 2014/01/12 19:42

追加回答です。

もし、質問者さんに妻子が居ないと財産を残す必要がないので、定期借地権付き分譲住宅は意味があるかもしれません。土地を買うお金で人生を有意義に暮らせるかもしれません。借地代金が高いと、50年間では土地代よりも高くつく可能性もあります。
50年間土地代を払い切るとの意味をどのように説明されたのでしょうか。貴方が長生きして死亡すると兄弟やその子の甥や姪が建物とお金を相続することになるが、更地にして返還する日が近づいていると建物を解体して更地で返還することになるでしょう。返還すれば土地代を払う必要は無くなります。解体費用がかかるので借金と同じく負の遺産です。建物だけを選択的に相続放棄することはできません。
妻子が居れば建物を相続し、妻が死亡すると子が相続するが、やはり返還が近いと建物を買うものもいないでしょう。解体する費用はやはり負の遺産になってしまうのです。借地権付きと言うのは、地主に有利な制度でお勧めできません。

この回答への補足

titelist1さんごめんなさい。
不動産業者さんと間違って書いてしまいました。
失礼しました。(T_T)
５０年間死んでからも地代を払いきるという説明を受けたのですが、まだ具体的ではなかった為、詳しくは営業さんに聞けなかったのです。。。
「負の遺産」喜ばれない置き土産ですね・・・

補足日時：2014/01/12 22:58

この回答へのお礼

titelist1さん、とても丁寧に相談に乗っていただいた上、追加回答までいただき、本当にありがとうございます！
今まで、引越しした経験もない上、家を購入という大きな問題に直面し、全くのど素人で何を聞いたらいいのかもわからず、昨日内覧させてもらった時は地代を払う資金がない私どもにとってメリットがあるのかも・・・と思ってその場は過ごしたのですが、家に帰って落ち着いて考えるとシステム的に不明な点がありますし、メリットがあまり見えてこなかった為、詳しい方にお伺いできればと思い質問させていただいた次第です。
こうやって、不動産業者の方に直接お話を伺えてメリット、デメリットがある程度分かってきたので、良かったです。
まだ、物件探しの旅が続きそうですので、また不明な事が出てきた場合、質問させてください。
ありがとうございました。^_^

お礼日時：2014/01/12 22:43

No.3 回答者： doraemonhimitu 回答日時： 2014/01/12 14:25

定期借地制度はバブル時代に土地が高騰して一戸建てが買えない状況時に制定されたものです。

制度そのもののは５０年間の借地として、期間満了時に更地で返還することになっています。しかし、細かいところに矛盾点があり、いろいろ検討をされてきましたが、社会の要求により見切り発車したものです。当時の考案者は時代に即したものではあるが発案者は５０年も生きていないので問題点は責任は次世代に先送りしたと言っています。本件の場合で未整備の問題であり、やはり、住宅を購入する場合は所有権付きの土地を購入すべきと考えます。子供がいない場合には質問者の兄弟に影響しますのでご注意が必要です。

この回答へのお礼

なるほどです。
このシステムが生まれた経緯（笑）
全くのど素人で何を聞いたらいいのかもわからず、昨日内覧させてもらった時は地代を払う資金がない私どもにとってメリットがあるのかも・・・と思ってその場は過ごしたのですが、家に帰って落ち着いて考えるとシステム的に不明な点がありますし、メリットがあまり見えてこなかった為、詳しい方にお伺いできればと思い質問させていただいた次第でした。
もう少し考えて次の物件を探そうかと思いました。
ありがとうございました。

お礼日時：2014/01/13 00:08

No.2 回答者： atelier21 回答日時： 2014/01/12 14:17

A＝通常借地上の上物の所有権を登記して権利を示すが、B＝定期借地権と云うのは其れだけで権利が認められるのかな？としたら、借地上の登記の事情と違うのかも知れない

と云いますのは、Aの場合何するにも底地権者＝地主の承諾が必要になる

Aの場合、ローン組むにも、転売するにも承諾が必要且つ承諾料が必要

Bの場合、権利があれば売買も自由になるかも知れない

しかし、50年間に何が起こるか解らない、災害で危険な建物になった時に勝手に直せるのかな？

売れれば、ローンもバトンタッチすればいいのだし、法務関係の相談される事しかないか

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。
全くのど素人で何を聞いたらいいのかもわからず、詳しい方にお伺いできればと思い質問させていただいた次第です。
家の購入は一生い一度だと言われるので、みなさんの意見を参考に、再度検討したいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2014/01/13 00:10

No.1 回答者： titelist1 回答日時： 2014/01/12 13:07

定期借地権はローンではなく借地代ですよ。

いくら払い続けても、その土地は自分のものにはなりません。定期が来ると、返還するか、新たに高いお金の更新料のを支払って、また借地代を払いつづけるのです。しかし、土地を購入できる資金の無い人には、少ない資金で家が持てるのですが、財産価値が無いのです。