マンション管理会社は裏金とるのが常識ですか。

Question

私の住むマンションの管理会社が修繕工事の度に業者からバックマージンをとっている疑いが強いので、管理会社を変えようと思います。しかし、どの管理会社もそういうマージン、仲介手数料とか見積経費とかいろいろ名称はあるにしても、とるのが常識ですか。
うちのマンションでは修繕工事の度に、管理会社にも必要経費を支払うことになっているのに、バックマージンもとろうとしている気配があるので、あきれています。
証拠をつかんで管理会社を攻撃しようという話ではありません。そのような回答が不要です。
そうでなく、どの管理会社も紹介業者から裏金取るつもりで、管理委託契約を結ぶものなのかどうか、お伺いしたいと思います。

u-jk49 · Accepted Answer

はっはっはっ。間違いなく裏金はある。管理会社は、はっきりとは言わないが、必ず、そういうものの支払いを、受注専門業者に、暗に要求しているというのは、間違いの無い事実。それが、昔からの全ての管理会社の手法。大手管理会社がそういう手法を確立した。

総会の承認を得て、実際に管理組合理事会が選定した工事業者への受注が決定したその業者から、今でもそういう要求があると、昨年も聞いた。

それを完全に排除したければ、それこそ「管理委託契約書」に、裏金とかバックマージンが決して発生しないよう明記すれば良い。例えば、修繕工事については、「工事監理方式」（一級建築士の居る設計事務所の関与）とすると明記する。仕様書に特記事項として記しても良い。専門業者との管理組合「直接契約方式」とか、「管理会社丸投げ方式」の修繕工事だと疑わしい部分が発生するので、「工事監理者」としての設計事務所を入れるのが宜しいと思う。

＞裏金取るつもりで、管理委託契約を結ぶものなのかどうか

管理委託契約と工事業者は関係ないが、本来、契約書には、裏金とか、そういうことはダメだという記述がある。つまり、善管義務と誠実義務が委託契約の中に明記されていることを確認しましょう。その上で、修繕工事については、「工事監理方式」を採用して、そして、管理を委託されている会社としての最低限のバックアップをすると明記する。業者を、管理会社の意向を無視して管理組合が選定したりすると、「管理会社としては、工事とは関係ない」と言い張る管理会社が居るので、そういうことは誠実義務に反していますよ、契約違反ですよと、事前に明確にしておく。

でもね、管理会社は、裏金の存在、絶対に白状しないし、ある程度、それが許せる部分もある。例えば、直接営業して獲得した仕事であるより、管理会社の口利きで回ってきた仕事は、営業経費的には間違いなく安く済む。修繕工事の「監理」者としての位置づけ業務を管理会社がしなければいけない場合もある。いずれにせよ。工事中のトラブルに対して、誠意をもって対応して貰うためにも、管理会社へのそれなりの支払いは必須。最終的に、支払い手続きをしてくれるのは管理会社なので、管理会社に睨まれると、書類不備などと難癖を付けられて支払いが滞る。最終的に財布を握っているのは理事長では無く管理会社だから、誰だって、業者としては、管理会社が怖い。

因みに、酒飲み話としては「裏金話」は有り得るが、実際に証言してくれということになると、誰も、証言しない。管理会社から、今後も仕事を回して貰う立場として、口が裂けても本当のことは言えない。

そういうことが嫌なら、管理会社との契約を打ち切って、自主管理の管理組合とするほか無い。輪番制役員の組合ではそれは出来ないので、管理会社への丸投げ方式にならざるを得ない。自主管理にして理事長とか会計担当の不正があれば、それは、回収不能というケースも有り得るが、管理会社なら、なんとか、回収できるという前例が多い。フロントマンの持ち逃げ事案は、大抵管理会社本社が補填している。

結局、輪番制役員で管理会社丸投げが一番安全というのが、一般の組合員の感覚ということ。丸投げだから、裏金でも何でもお好きなようにということ。裏金など、当たり前のこと、仕事を円滑にするために必要なこととして問題にしない人の方が多いんですよね。

もしも、管理会社を変更して、従来の工事業者選定方式も排除して、自ら信用できる業者を探してきても、結局、その業者との癒着を疑われることになる。不勉強な一般組合員って、そういうものなんですね。

maikuro3 · Answer

kkanreiさん　管理委託会社に対する憤慨　わかります。

貴補足に追記されているご質問について私見を書かせてもらいます。

１、＞管理会社は自社の紹介業者以外を使ってほしくないと考えている。違うでしょうか。
　　　当然のことです。
　　　他の業者（管理組合選定業者）であれば、管理委託会社として見積書に
　　　経費としての上乗せができません。

２、＞見積金額に管理会社の利益を上乗せされていますよね。
　　　上記にも書いていますが、当然です。

３、＞解除したいと考えています。ありがとうございました。
　　　管理会社の解除（変更・リプレース）はそんなにたやすいものではありませんよ。
　　　私の住んでいるマンションも昨年度に管理委託会社の変更をしました。
　　　管理会社個々の利点欠点、委託費用、国交省の指導があるか等を
　　　各社から見積もりを取り、自分で調べ、プレゼン、臨時総会等を
　　　経て変更となります。
　　　安直に考えない方がよいですよ。
　　　No５のご回答のu-jk49さんも昨年管理会社を変更され、ご苦労された様子が
　　　うかがえます。
　　　私も、昨年度管理会社を変えた手前、今期も理事会役員となっています。

４、＞管理会社とは別に修繕工事会社を連れてきたいのですが、私が今度は
　　＞癒着していることが疑われそうで、躊躇しています。
　　＞どのようにすれば、この問題を解決できるでしょうか。
　　　私の住んでいるマンションも、管理委託会社にほとんど修繕工事はあげていません。
　　　当マンションのやり方ですが、最低3社から見積もりを取る。
　　　管理委託会社も含めますが、費用の面から高すぎますので落とします。
　　　他の業者見積もりを検討して、施工会社を決定する。
　　　1社だけではだめです。2～3社の見積もりを取ります。
　　　そうすれば、他の区分所有者さんから癒着はあまり疑われないでしょう。
　　　見積もりは、管理委託会社を通さず、管理組合理事会で取るのが鉄則です。

inon · Answer

マンションの修繕委員をしています。

管理会社に大規模修繕を丸投げすれば、施工業者から管理会社に渡る金は経費です。裏金ではありません。又、必要経費というのは設計料、設計監理費用なので、支払いは仕方ありません。

問題は管理会社に修繕工事を丸投げしている事です。早急に管理組合で修繕委員会を立ち上げ、コンサルタントの選定にかかって下さい。コンサル、設計事務所が決まれば、今度は業者選定です。
数社に見積を出させて一番安い所に決めるか、提案が良いところに決めるかは理事会です。

｛すぐに役立つマンション管理ガイド」のような本でとりあえず勉強して下さい。

Mokuzo100nenn · Answer

＞マンション管理会社は裏金とるのが常識ですか。

マンション管理会社は裏金とるのは非常識です。

明らかな利益相反なので、このような非常識な管理会社との契約は解除するのがマンション住民の利益になります。

kamobedanjoh · Answer

管理会社も企業ですから、何らかの方法で利益を増やそうとします。
例えば、清掃業務の作業員を雇用するとして
［人数×時間×時間当たり賃金］
これを見積金額として管理組合から請け負い、
時間当たり賃金の見積額は１０００円、実際の雇用では８００円程度の最低賃金で賄えば、
作業員賃金だけで２割近い利益が生まれます。
見た目には違法性の高い賃金のピンハネですが、一般には広く行われています。
工事等の業者選定も、仲介手数料的な利益を出さなければ、仲介の無料サービスになって仕舞います。施工業者の見積もり額の中に、管理会社への謝礼的な部分が含まれ、施工業者の受け取る施工料は、見積額より減額されることになります。これも広く行われています。
これらの利益捻出の何処までが正当で、どこからが不当かという弁別の基準も不明確です。
良心的な業者と、そうでない業者を簡単に見分けることは容易でないと思いますが、生き残り競争の激しい業界なら、零細業者の方がサービスは良くなると思います。
途中倒産の危険もありますが・・・。

nitto3 · Answer

そんなことはめったにないことです。
悪徳業者しかやらないです。

yama891 · Answer

どの管理会社も紹介業者から裏金取るつもりで、管理委託契約を結ぶものなのかどうか、お伺いしたいと思います。
斡旋手数料_名目では。

マンション管理会社は裏金とるのが常識ですか。

はっはっはっ。

kkanreiさん 管理委託会社に対する憤慨 わかります。

マンションの修繕委員をしています。

この回答への補足