小規模修繕工事で相見積とる管理会社があるでしょうか

Question

わたくしの住むマンションで、管理会社が小規模修繕工事（100万円以下）であったとしても、相見積をして業者を選定すべきだ。と主張する組合員がいます。
しかし、私はそんなことを主張しても無駄だといいました。
なぜなら、管理会社は相見積したといいながら、例えばＡ社には40万円の見積書を書かせ、Ｂ、Ｃ社には50万円の見積書を書かせる。実際の工事費は30万円で、管理会社はＡ社から10万円をもらう。
ということを平気ですると思うからです。
したがって、小規模修繕工事は管理会社に任せるのでなく、自分たちで業者を探すべきだと私は思います。
それとも、ちゃんと誠実に、相見積して、業者を競争させて、もっとも適切な業者を紹介してくれる管理会社があるのでしょうか。
よろしくお願いします。

u-jk49 · Accepted Answer

何処でも一度は通る問題だという気がしました。「相見積」を金科玉条と信じる一部の元役員経験者というのは何処にも良く居ます。こういうの、かつて、管理会社に、役員としてのミスを良くフォローして貰って、なんとか、輪番制の理事長任期を全うできた人の特徴のような気がします。自分の無知、無能を隠してくれた管理会社を、良い人と信じています。

そうなんです。「相見積」の集約業務を管理会社に「丸投げ」したら、管理会社の息が掛かっている業者に見積を書かせるだけですから、意味ありませんよね。そういうこと、分かっていない人、結構います。そういう人は、とにもかくにも、総会で「相見積をして、最も安い工事費を提示した業者を選定しました」と言いたいだけで、そういうことが大切だ、そう言えば全てが丸く納まると信じています。だから、そういう人に、丸投げの相見積ではダメだと言っても理解して貰えません。丸投げという言葉も理解せず、そういう集約作業が管理会社の仕事と信じています。

ですがね、私は、数十万円の工事ならば、管理会社丸投げで良いと思っています。

例えば、私どもの実例。

(1)管理組合理事会が管理会社を排除した形で、相見積を集約し、業者選定しました。つまり、管理会社からの推薦業者を断固、拒否するというのが前提でした。

(2)業界大手の管理会社D(管理組合スタート当時の管理会社)は、自分らを排除したうえで実施する工事では、工事中のトラブル対応とか、様々な責任は取れないと言って、工事「監理」料金、数十万円を管理組合に要求してきましたので、それを受け入れました。管理会社に工事を丸投げするよりも、数十万円の監理料を管理会社に支払っても、結局、トータル的に安くなるという判断でした。具体的に言えば、これは、総額工事費五百万円以上の鉄部塗装工事でした。

(3)総会承認を経て、工事を実施した専門業者が、なんと、数年後に倒産。その後、不具合が発生。補修を求めて、「新」を頭に付けただけの新会社に工事を要請したが、不可能という返答。

つまりね、管理組合が独自に専門業者を選定すると、倒産した時、補償が効かない。

一方、管理会社が連れてきた専門業者(グループ内の協力業者)の工事なら、もし、そこが倒産しても、管理会社が保証できるということがある。だから、倒産しても、工事後の保証を管理会社が請負うという言質を取れるのであれば、管理会社丸投げというのは有り得る。

因みに、私どもの場合、質問文の数十万円単位の工事なら、「相見積」を取らない。そういう低額工事の相見積は、より正確さを求めるならば、統一された「仕様書(工事実施内容)」の制定など、設計事務所に要請することが必要になり、設計事務所への支払いが大きくなる。設計事務所(一級建築士)が関与する監理方式が一般的になりつつあるとしても、数十万円の工事費案件にはそぐわない。

なお、私の経験上の基礎知識。
(1)管理組合と専門業者との「直接契約」による工事費を100とすれば、
(2)設計事務所を監理者とするべく設計事務所との契約を前提とする「工事監理方式」が110(基本、工事費の一割を請求される)、
(3)管理会社への丸投げ方式工事では、200。

話を戻して、具体的手順。まず、理事長(私)が管理会社に「見積書」の提出を求め、特に高額過ぎるという疑念が無ければ、理事会での役員審議。で、役員承認(理事会決定)で工事を実施する。緊急性がさほど無くて、美観上の問題だけだったりする場合でも、理事長判断(理事会決定)で実施できる工事予備費が200万円、毎年、予算計上され、それが総会承認されています。

つまり、私どもの場合、200万円以内の工事なら、理事会決定で実施してくださいという形になっています。工事予備費とは、そういう意味ですが、まあ、100万円に近い工事費ならば、私の場合、次回の総会承認を待ちますかね。

管理会社は、管理組合が決定した専門業者に対してさえ「キックバック」的なものを必ず要求します。そういうものを要求されますと、最終的に、銀行通帳を持っていて工事費の支払業務を代行しているのが管理会社ですから、そこには逆らえなくなります。なんだかんだ、書類の不備などを理由に、支払を先延ばしされたら堪りませんからね。

一度は通る道ということで、まずは、管理会社丸投げ方式の「相見積」が無意味であることを総会ではっきりさせる。業者選定のいきさつ説明の中で、今までの「相見積」方式に異を唱え、総会議事録にて、「管理会社丸投げの相見積は、今後、排除する」と明記する。

しかし、そういう手法は、古参の元役員に対する挑戦になりかねず、かなりの反発も覚悟しなくてはいけない。自分のやってきたことを否定されるお年寄りの気持ちを考えると、俄かには協力して貰うことが不可能だと分かる。

いろいろ言いましたが、最終的な結論を言いますね。

＞小規模修繕工事は管理会社に任せるのでなく、自分たちで業者を探すべきだと私は思います。

では、貴方が、専門業者を推薦できますか。そして、他の役員、一般組合員が、それぞれの推薦業者を掲げて、見積提出して貰えると思いますか。そういうの不可能なんです。誰も、推薦業者など知らないし、あったとしても、見積を出してね、と言えますかね。そして、もし、貴方が推薦する業者、貴方がネット上で見付けた業者が総会承認されたとして、工事完了後、悪いことに、手抜き工事が発覚した場合、貴方へのキックバックを疑われますよね。そういう疑惑に貴方は耐えられますか。たいていの人は、そういう疑惑が生ずるのが嫌なので、業者を推薦しません。何かあった時、その都度、貴方が連れてきた業者なのよねと言われたらどうしますか。ましてや、その業者が貴方の親戚だったらアウトですよね。

試しに、当該案件工事実施に際して、その「推薦業者」を、全区分所有者にアンケート方式で求めたら宜しい。多分、推薦業者を言ってくる人は、一人もいないはずです。貴方自身、推薦業者を文書にて、提出できるかどうか考えてください。そういうものが難しいということが想像できたら、数十万円の工事、管理会社丸投げで良いという結論になります。それさえ拒否したい場合、つまり、そこまで信頼できない管理会社ということなら、リプレイス(管理会社変更)案件を次回総会に提出すべきです。

管理会社は、自分らを排除した工事である場合、何かトラブルが発生しても「私どもは工事には一切関わりがありませんので、関与できません。私どもには関係ありません」と言います。管理会社としての「善管義務」とか「誠実義務」は、契約書に明記されているはずですが、管理会社を排除しての工事であるなら、委託契約書の文言を振り回しても、どうかなという気がします。管理会社が工事業務から排除されたのであれば、それは「委託管理契約」の「契約外」ということで、「工事は管理会社と関係ない」と言われますね。実は、そういう管理会社としては言ってはいけない、管理責任を放棄する言葉を待って、管理会社変更を実行するという手もありますがね。要は、管理会社を変える覚悟があるかどうかの問題。

しかしね、大手も、中小も、弱小も、皆一緒ですよ。どこも、大手の手法を真似していますから、代わり映えしませんし、大手でないと、結局、何でもスケーメメリットの点で不利になっていて、割高になります。大手ほど、安く叩けるという理屈ですね。銀行手数料関係でも機械警備関係でも、多くの数を頼み(バック)にして各業者に対応しますから、すべてのものが、大手の方が当然安くなるんですね。

merciusako · Answer

＞ちゃんと誠実に、相見積して、業者を競争させて、もっとも適切な業者を紹介してくれる管理会社があるのでしょうか。

ないとはいえないでしょう。

疑いだしたらきりがないです。

仮に、「あなたが数社選んで・・・」「理事会で数社選んで・・・」としても、「管理会社は相見積したといいながら・・・」と同じことは可能なわけです。

それでは、「区分所有者全員から業者の推薦をしてもらって・・・」の場合、推薦のあった業者の中で決めた１社が、管理会社に任せた場合の業者より金額的に安いかどうかは分からないわけです。

結局「これがベストである」という方法はないです。
しいて挙げれば、管理会社の数社と区分所有者からの推薦を併せる方法でしょうか。

従って、管理会社に任せる、というのもひとつの考え方としてあるし、自分たちで探す、というのもアリでしょう。

とすれば、最終的にはその管理組合がどのように考えるのか、ということです。

toro1964 · Answer

某大手管理会社で以前管理業務に携わっていました。管理業務主任者です。

私の会社では協力業者制度をとっていました。管理組合にも業者を開示しています。
基本的には、定型業務（植栽選定、日常清掃など）については相見積はせず、管理組合との話し合いで決定します。

小規模修繕工事の場合は、基本的に３社の相見積を取ります。
しかし、おっしゃられるような、偽りの「見積書」はとりません。事前に予定価格なども知らせません。
内容と仕様を知らせ、現調をしてもらい見積もりをもらいます。
それを、そのまま管理組合に提出し、内容を精査してもらって工事発注をしていただきます。

ご質問者様が、なぜ「平気で」１０万もらうような管理会社とお疑いになるのは、業界人として悲しく思います。
もちろん、管理会社も協力会社に発注する以上、管理会社経費も必要となりますから、その点は見積もりに出てくると思います。

確かに、一時期、評判の悪い管理会社も多数ありましたが、最近はそういう話もあまりききません。
あるとすれば、新興のデべさんが急遽つくった管理会社くらいでしょうか。ノウハウがありませんから。

小規模修繕がどのようなものかはわかりませんが、たとえ１００万以下でも、建物躯体や設備、配管、などマンションの根幹にかかわる箇所はたくさんあります。

管理組合の理事の方や区分所有者で、建築、設計の実務をやっているかたがいらっしゃれば、いいかと思いますが、
もし、組合員が皆さん素人でどのように業者さんを見つけるつもりなのでしょう？
その場合、当然業者間価格ではないので高いものにつきます。（反復取引が見込めませんから）

管理会社としても、その修繕箇所については、「管理組合の責任において維持管理し、弊社はその責を負わない」との覚書をいれます。
どのような工事をやったかも監督できなかったのでしょうがないのです。

kanrishi · Answer

ご質問を読み始めて飲み込みに苦労しました。何回か読み返して、やっと「管理会社が相見積を段取りする」と理解出来ました。
確かにずっと以前に同じようなお話しを聞いたことはありますが、やっぱりなかなか無くならないものなのだと思い知りました。
相見積は入札でありオークションですから一種のレースです。レースはできれば自ら仕切りたいところですが、それは無理なので主催者に委ねます。主催者が予め結果を決められるようなレースは「出来レース」(別名八百長)と言います。
管理会社がかならず八百長をするとは言いませんが、それをやる条件は揃っています。そんなことは子供でも分かりそうなのに、なぜそれが無くならないのか不思議です。
相見積をするなら、(既存の)管理会社の見積りに対抗する別の見積りをぶつける(当然管理組合自ら用意する)ものと考えるのが常識というものではないでしょうか。
「相見積」の形だけ整えば良しとする認識のいたらなさや言葉のイメージに頼りすぎる安易さを管理組合の皆様が悟るべきです。

K-Architecture · Answer

マンション管理の永遠の問題ですね・・・

本来は修繕の話は小さいことですが、ご質問に特化して・・・
・大型改修も小規模改修も、見積りは全て提出させる。
・管理会社のアドバイスを受けるものの、査定・決定はこちらで行う。
・マンション近隣の工務店もしくは近隣の設計事務所を見つけて
　見積り毎の相見積もり協力要請を行い、そのことは管理会社へ教えない。
　地縁がありますから、協力をして頂けるのが普通です。

異様に高額な費用を出す必要はないですよ。

kingyo_tyuuihou · Answer

＞自分たちで業者を探すべきだと私は思います。

というように最初から管理会社に対して信頼関係が
ないのであれば、その管理会社との契約を
打ち切るべきだと思います。

実際、昔、私の住んでいたマンションで管理組合の
理事をしていましたが、管理会社を辞めさせたことがあります。

かなり大きなマンション群だったので、
弁護士から建築設計、建設会社勤務など
さまざまな方面に顔の利く人が集まったため、
管理会社なんて不要では。という風になったのです。

小規模修繕工事で相見積とる管理会社があるでしょうか

何処でも一度は通る問題だという気がしました。

＞ちゃんと誠実に、相見積して、業者を競争させて、もっとも適切な業者を紹介してくれる管理会社があるのでしょうか。

某大手管理会社で以前管理業務に携わっていました。

ご質問を読み始めて飲み込みに苦労しました。

マンション管理の永遠の問題ですね・・・

＞自分たちで業者を探すべきだと私は思います。

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