連帯保証人の離脱は契約解除要件になり得ますか？

賃貸の管理会社の者です。
マンションの賃貸借契約において、連帯保証人が保証人から離脱することを希望し、借主が新しい連帯保証人をたてることが出来なかった場合において、それを理由に貸主側より賃貸借契約解除を言い渡すことは可能でしょうか？
借主はしばしば滞納をする上に素行不良で連帯保証人とも一切連絡を取らない人間で、新しく連帯保証人をつけることは多分出来ないだろうと思われます。
家主はどちらかというとこれを取っ掛かり（理由に）して借主に退去して貰いたいという希望をもっています。
しかし契約書には「連帯保証人をつけることが契約の条件」等という文面はありません。
（契約当時はそれが条件で申込み受けているのでしょうけれども）
流石に厳しいかなとは思いますが…。

No.4 回答者： sou-brs 回答日時： 2014/04/22 19:22

元不動産業者のものです。

＞マンションの賃貸借契約において、連帯保証人が保証人から離脱することを希望し、借主が新しい連帯保証人をたてることが出来なかった場合において、それを理由に貸主側より賃貸借契約解除を言い渡すことは可能でしょうか？

これは無理です。そもそも連帯保証人と貸主が契約したのば、「保証契約」であり、それの解約を理由に「賃貸借契約」を解除できるものではありません。

＞借主はしばしば滞納をする上に素行不良

ならば、借主から自発的に退去するように、考慮していかれたらどうでしょうか。　そのほうが全て丸く収まりますし。

尚、家賃滞納については、３ヶ月滞納でも退去の判決がでた事例がありますし、７ヶ月滞納で退去判決がでなかった事例もあります。でも、私としては、裁判にまでいったら、業者の負けかな（判決よりも時間がかかりすぎるという点で）　と思っております。

参考ＵＲＬに、「家賃滞納強制退去」というページがありましたので、参考までにお知らせします。

参考URL：http://www.lilaprap.com/yatintainou.html

No.3 ベストアンサー 回答者： watch-lot 回答日時： 2014/04/21 14:54

＞マンションの賃貸借契約において、連帯保証人が保証人から離脱することを希望し、借主が新しい連帯保証人をたてることが出来なかった場合において、それを理由に貸主側より賃貸借契約解除を言い渡すことは可能でしょうか？

●この考え方がおかしいです。
連帯保証契約を一方的に解除したいからといって、それを承諾しなければならないことはありません。
新しい連帯保証人を立てることができないのであれば、今までの契約を続ければいいだけのこと。

賃貸借契約の解除は賃料不払いなどの契約不履行のある場合であって、代わりの連帯保証人が立てられないというのは解除理由にはなりません。

つまり、連帯保証人の離脱は認めず、そのまま推移させて借り主が滞納すれば、これをもって契約解除とするのが順当な手順です。

＞しかし契約書には「連帯保証人をつけることが契約の条件」等という文面はありません。
●そんな条件の有無は関係ありません。すでに連帯保証契約は締結済みであり、これを保証人が勝手に離脱することはできないのです。

ここで相談されなくても、管理会社であれば宅建主任の資格を持っておられる方がおられるはずで、その人に相談すればいいと思いますよ。

No.2 回答者： chigaitakanoha 回答日時： 2014/04/21 14:52

連帯保証人が離脱すること自体出来ないはずです。

その賃貸契約が続く限り、連帯保証人は責務を負います。
そのための連帯保証人だと思うのですが。。。

連帯保証人を付けることが契約の条件、という文面がなくても、連帯保証人記載欄があるんですよね。でしたら連帯保証人は必須となるでしょう。

滞納金に関しては、家主側から連帯保証人へ直接連絡を取って請求するものです。
借り主が連帯保証人に連絡を取る必要はありません。

家主としてはそのような借り主に退去してもらいたい、という気持ちはわかりますが、現状難しいですね。
例えば、家賃滞納が半年や1年続いても、借り主が支払う意志を見せ数千円でも払っていれば、追い出すことは出来ません。
現在の借地借家法では、それくらい借り主側が保護されているんです。

No.1 回答者： in_go-ing 回答日時： 2014/04/21 14:50

　大家しています。

>　連帯保証人が保証人から離脱することを希望

　これ自体が無理なことです。『連帯保証人』は契約の続く限り大家の承諾なく『離脱』なんて出来ません。『保証人』が死亡すれば相続人にその任は相続されるものです。

　『借主が新しい連帯保証人をたてることが出来なかった』を理由に現『保証人』に契約者への契約解除を説得させることでしょう。

　『保証人』に『保証人』の役目を説明すれば必死になって説得＝契約解除＝部屋の明渡を説得すると思います。
　大家が動いても『契約解除』は無理でしょう。裁判しても・・・・・。