宅建の免許を持っていない人物からの重要事項説明

質問させていただきます。

このたび新築一戸建てを購入。
仲介業者と契約を交わし、手付け50万、仲介手数料の半分の50万、計100万円を支払いました。
しかし私たちの判断も甘く、ローンの返済なども不安になり、手付け放棄による契約解除を申し出ました。
すると仲介手数料の残りの50万円も必要だと言われ、計150万円支払って欲しい旨を伝えられました。それでも仕方ないと思っていました。

しかしその二時間後先方から連絡があり、仲介手数料はいりませんと社長が言ってます、よかったですね、50万は返金しますと言われました。
私としては助かった、ありがたい話だと思っていました。

でもなんだか話がうまくないか？と思い調べていましたら、そういえば重要事項説明に当たった人物が宅建の免許を持っていない、ふつうの営業の方でした。
その時間は宅建免許を持っているものが帰ってしまったので、私が説明させていただきますと言われました。

これは法律違反ではないでしょうか？
それなら契約は次の日でもよかったのではないでしょうか？
争うつもりはありませんが、仲介手数料も払わなくてよくなったのも、
もしかするとこの事が原因で先方が焦ったのではないかと勘ぐっております。
（買わないなら早く手を引こうとしているのでは？）

この場合、このことを先方に伝えるとどうなりますでしょうか？
あわよくば契約自体が白紙に出来るのではないかと思っております。
伝えることによって私たちに損害が起こるのであればやめておきたいと思っているのですが…。

よろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： hiyo-tami 回答日時： 2014/04/27 00:25

重要事項の説明については説明義務が定められています。

「宅建業者は、相手方に対し契約が成立するまでの間に取引主任者をして第35条に掲げる事項について
重要事項説明書（35条書面）を交付して説明をさせなければならない」
要は、説明義務を負うのは宅建業者ですが実際に説明しなければならないのは取引主任者でなければならない。ということです。この場合の主任者はパートやアルバイトでも主任者であれば構いません。
そもそも、重要事項の説明における取引主任者の義務として
(1)重要事項説明書への記名　押印
(2)重要事項説明書の交付
(3)取引主任者証の提示
(4)重要事項の説明の実施
が定められています。

この場合、宅建業法違反となるはずです。
業務停止処分かなぁ・・・（あいまいで済みません）
山形県のアパート賃貸絡みで最近問題があったようですよ。
要はいい加減な業者ってことです。
ただ、これをもって契約が白紙になるとか、金が全額戻ってくるとかの保証になるわけではないと思います。

この回答へのお礼

本日仲介業者へ行ってきました。その前に弁護士にも相談。やはり白紙にはならい、交渉の余地はあるかもと言われました。
先方に取引主任者から説明を受けていない、というと最後は謝ってきました。
結局は手付金は戻ってこなかったですが、高い勉強代と思うようにします！
謝られただけでは納得いかないので宅建協会には連絡してみようと思っています。
山形県の問題も調べました、たくさんあるんですかねこういうこと。。

とても参考になる回答ありがとうございました！

お礼日時：2014/04/28 21:03

No.2 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2014/04/27 00:20

細かいことですが，宅建業の免許と取引主任者の資格は別物です。

宅建業の免許は宅建業者（法人または個人）が取得するものであり，
宅地建物取引主任者は個人のみに与えられる資格です。
重要事項説明は宅地建物取引主任者がしなければならない事項であり，
免許権者が行うものではありません。
もしもことを起こすおつもりであるならば，
その細かい点の間違いを逆に指摘されて反撃されないように，
確認しておくことをお勧めします。

さて，取引主任者でない者が重要事項説明を行った点については，
宅地建物取引業法35条1項違反ではありますが，
それは宅建業者の業務規制違反であって，売買契約の有効性とは無関係です。
当事者である売主の責任ではありませんので，
それをもって売買契約を白紙にできるものではありません。

仲介手数料の返金については，
業法違反を問題にされると困るという判断からされたものかもしれません。
ですがその業法違反が売買契約の解除の原因になったわけではありませんので，
業者に損害賠償請求をすることもできないものと思われます。

引き続きその業者に仲介の依頼をして，
その業者から何らかの便宜を図ってもらおうと企むならまだしも，
そうでない場合には，意味がないことのように思われます。

この回答へのお礼

本日仲介業者へ行きましたが、やはり白紙解除にはなりませんでした。
業法違反ですよね？と言うと、最後は認めて謝罪してきましたけど。
とても参考になる回答ありがとうございました！

お礼日時：2014/04/28 20:51

No.1 回答者： TooManyBugs 回答日時： 2014/04/26 23:06

>これは法律違反ではないでしょうか？

違反ではありません。

宅地建物取引業法では
宅地建物取引業者が営業所毎に宅地建物取引主任者を置く事(第15条)、重要事項の説明等をすること(第35条)を定めています。

つまり重要事項の説明をする責任があるのは主任者ではなく業者ですからその使用人であれば法律上何の問題もありません。

この回答へのお礼

参考にさせていただきました、ありがとうございまいした。

お礼日時：2014/04/28 20:47