調整区域の新築建売住宅

Question

売主が「自分の子ども」用として申請して建築し、それを売っているようです。

この物件を買った場合に何か支障が出るのでしょうか？自己資金で購入可能です。

私としては将来建て替えさえできれば買いたいです。

よろしくお願いします。

mofl · Accepted Answer

しょーがないな。
知らなきゃ回答しなけりゃいいのに。
 
田んぼの中の建物といっても、素人にはその建物の手続きの履歴はわからないでしょ？
全てが違法と決めつけるわけにはいかない。
（もちろん合法ともだけどネ）
ましてや、その事例だけで質問者さんに違反指導が入らないと保証しますか？
法律違反を容認する回答って、サイトの規約違反でしょ？
バレなきゃ殺人でも強盗でも指南しますか？
 
都市計画法違反でも建築基準法違反でも、建物があれば課税部局は課税しますよ。
違反なら非課税なんておかしいでしょ。
 
先ほどの回答で、地獄を見る、と言ったでしょ。
それを見せてあげるのが私達の仕事のひとつです。
私は建築担当なんで、都市計画法違反の事例には直接関わらないけどね。
今どきは都市計画法違反をするヤカラはそんなにいないです。
リスクが大きすぎるんです。
最近、許可申請・確認申請と実際に建った建物の用途が違うので、開発部局が除却させました。
建物の正面の道路際に、
「この建物は都市計画法に違反しています。この看板を汚損・破損させたら公文書毀棄罪で処罰されます。」
って大きな看板をドンと立てれば、普通の神経の人間なら住んでいられなくなり言うこと聞きますよ。
私が発見した別の違反では、除却を求めたらすぐには解体費用が無い、と言われたので、無期限（建物がある限り）で使用禁止にしました。
かなり前になりますね。
今でもその違反の建物の前をときどき通ります。
もしドアや窓が開いて建物を使っている雰囲気を感じたら、すぐに開発部局へ通報し容赦なく看板立てて除却させます。
建築基準法違反とは違い、都市計画法違反では告発も強制代執行も普通にありますよ。
ただしそこまでいくのは悪質、つまり指導に従わない者に対してですが。
 
今回の建物は農家判定を受けた農家分家住宅の用途で許可されているんじゃないですか？
この場合、建築主が適格性を有するとして許可された建物が適格性を有しない者に譲渡されることで、「属人生に係る用途変更」が必要になります。
この用途変更が認められる可能性はとても低いですし、今回は全く無理。
新築じゃ農家分家として全く使っていないからね。
ちなみに43条違反の罰金は50万円以下ですね。
もちろん罰金払って終わりではなく、取り壊しという現場の是正ありき。
 
質問者さんさ、ここで素人からの無意味な回答をもらったってしょうがないでしょ。
もし役所へ行くなら建築指導課などではなく開発担当部局の開発課や宅地課です。
新築なら最近なので、場所を示して都市計画法の許可の内容を確認してください。
もしかしたら農家分家じゃなく、あなたが購入し住んでも合法かもしれませんしね。
でも、行けば担当は窓口であなたの顔を覚えるので、違反を知ってて購入したら確信犯ですよ。
役所であっても、本来の守るべき住民としてではなく確信犯、つまり犯罪者として扱いますから。
たとえば横浜市の都市計画法第43条違反。
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/kenkan/ihantaisaku/meirei/kouji/tokeihou/
さらしものですね。
ここにはリンク貼らないけど、実名を出して公表しているものもありますよ。

inon · Answer

これをやっている不動産屋が捕まっていましたね。
業者は捕まるけど、個人なら捕まらない事をいいことに好き放題ですね。
違法なことに関わることはやめた方が無難です。抜け道はあるかもしれませんが、
政治家使ったり、汚れを使ったり　結局は違法行為です。

titelist1 · Answer

近くに市街化調整区域内の道路に面した田んぼのなかにポツンと一軒だけで建っているいる住宅があります。農家分家だから建てられるのだと思っていましたが、その住宅が10年ほどで売りに出されて、今は別の人が住んでいます。開業医などは用途変更が認められると聞いていますが開業医ではありません。都市計画法違反であっても、役所は目コボシをしているのではないかと思っています。役所が居住を認めなくても無理やり住むと固定資産税を払わなくても良いということになりますね。

mofl · Answer

勘違いの回答が多いですね。
昔の既存宅地など土地に建築要件のあるものと違い、農家分家など人に要件がある場合、他人は使えませんよ。
賃貸にするのもダメ。
確かに売買自体は違法ではないでしょうけど、あなたが買った時点でアウト。
再建築ができない、ってレベルではなく、建物が存在すること自体が違法。
建築基準法違反は是正の可能性があれば強制代執行含めた除却命令はまずありませんが、都市計画法違反は容赦ありません。
是正は除却のみですので。
百歩譲っても、玄関を封鎖し物理的に建物を使用できなくさせます。
すぐに解体し更地にして家庭菜園などで使うならアリかもしれません。
都市計画法違反で取り壊しって、ごく普通にありますよ。
「何とかなるだろう。」
と考えるのなら地獄を見ます。
今時は通報する住民がいくらでもいますので、必ず発覚します。
そもそも不動産屋が仲介しているんなら、マトモな業者ではないでしょう。
だから直接売主なんでしょうね。

Mokuzo100nenn · Answer

現在の法律体系では建て替えは出来ませんので、子々孫々まで補修しながら使い続けることになります。
TVの劇的ビフォアー・アフターみたいに巨額の修繕費用を掛けて、古い基礎と柱を温存して、”事実上の建て替え”をやって行けば大丈夫です。

なお、現在の法律体系は100年単位で考えれば、一時的な法体系と考えられるので、200年、300年先の子孫の為に土地を買って、残してあげるのは一考に値します。

土地の私有が認められない共産圏の人が日本の土地、しかもどうしようもない土地を買うケースが増えていますが、かれらは、現在の国家や政府、法律体系などよりも、現物資産＝土地の所有を重視し、子々孫々にわたって資産形成するチャンスと考えているようです。

titelist1 · Answer

「自分の子ども」用として申請しているところから、市街化調整区域よりもさらに問題である農家分家の物件ではないかと思います。そうだとしたら農家でない貴方では絶対に再建築不可です。農家分家の物件を家族の事情があるにせよ、売りに出すのは建築申請条件違反です。建物が取り壊されることはないが、土地の価値はタダ同然です。値段が安くて魅力的なので、長く住めれば賃貸に住むよりも費用が安いと言うことで買う人がいます。建て替えができて安いのならみんな買いますよ。不動産はそんなに甘くはありません。

toukai3569 · Answer

確認申請場所によっては異なりますが建て替え不可の場合も有りますので物件の確認許可書番号を管轄する役所で将来建て替えが出来るか確認が安心ですよ。

調整区域の新築建売住宅

しょーがないな。

これをやっている不動産屋が捕まっていましたね。

近くに市街化調整区域内の道路に面した田んぼのなかにポツンと一軒だけで建っているいる住宅があります。

勘違いの回答が多いですね。

現在の法律体系では建て替えは出来ませんので、子々孫々まで補修しながら使い続けることになります。

「自分の子ども」用として申請しているところから、市街化調整区域よりもさらに問題である農家分家の物件ではないかと思います。

確認申請場所によっては異なりますが建て替え不可の場合も有りますので物件の確認許可書番号を管轄する役所で将来建て替えが出来るか確認が安心ですよ。

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