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気に入った2件あり、見学をしてきたのですが、両方共に建ぺい率がオーバーでローンが通らないと思います。
と言われたのですが、何%のオーバーなのでしょうか?
計算を教えてもらえると助かります。

両方とも建ぺい率50%、容積率80%の一種低層地で

(1)土地74.92m2、建物68.31m2

(2)土地107.00m2、建物106.81m2

だそうです。

(1)は8.38m2(2)は21.21m2オーバーかな?という計算はできたのですが、それが何%オーバーなのかが分かりません。
やはりこのくらいオーバーしていると、ローンは組めませんか?
ご存知の方教えてください。宜しくお願いします。

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A 回答 (5件)

このような家はキャッシュで買う人にはうまみがあるのです。

若い者がローンを組めないので売れ残り、相当に安く買うことができるのです。30坪の土地に延べ床30坪の家が建っているのです。建てようと思っても建てられない家です。

多くの場合、そのような家はプチリフォームして賃貸になっています。そして、建物がいよいよダメになると解体して、立派な更地として高値で売れるのです。
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No.3です。


建蔽率オーバーは建築基準法の違反ではありません。都市計画法の違反です。
建築基準法違反は罰則規定があるのですが、都市計画法には建築申請を許可しないという権限しかありません。しかも、役所が特例で都市計画法で決めた市街化調整区域の建築を許可するなどで、法的に縛りが弱いのです。新たな水道や下水を引く増築ならば建築許可申請をしなくては引いてもらえないが、カーポートや勉強部屋程度の増築は申請せずに建築してしまうのです。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
なるほど…そうなんですね(T_T)

土地の場所は(1)のが気に入ってて、どうやらキッチンが増築でその分がオーバーみたいで…。
どうしたものか…

もう少し考えてみすm(__)m

お礼日時:2013/09/13 21:40

基本的なところで間違っています。

けんぺいオーバーにどのくらいなんて基準はありません。0.1パーセントでもオーバーしていれば建築基準法違反建築物です。

ex 74.92平米の土地には74.92÷0.5=37.46m2の建築面積の建物しか建てられない。(もの凄くアバウトに言えば1階の床面積) 建物68.31m2って延べ面積でしょう。
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この回答へのお礼

そうなんですね…。
ありがとうございます。

お礼日時:2013/09/13 21:41

近年では厳しいようで 昔はゆるいとこもあったとか


(10~20%程度なら)

2家族目がローン組んでたわよ!の件ですが
あくまで想像ですが たとえば1家族目が増築したが
登記してあるものは 増築前のままで その書類のままで
2家族目がローンを組んだ。
銀行は 土地と建物に第一抵当権つけれればOKで 通った
(増築は書類上 存在しない 聞いてない)
なんてね

あと 角地ですと建ぺい率の緩和があるとこもありますが10%
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

なるほど…先ほど不動産から電話あり、やはりこのままではローンは通りません。
とのことでした(>_<)

お礼日時:2013/09/13 21:37

この質問には仮定のお答しかできませんが、ご参考までに。



建ぺい率は土地の大きさに対する建物の水平建築面積をさします。
水平建築面積とは建物を真上から見て、影が出来る場所と想像してみてください。
(若干緩和規定等があります)

多くの建物は下の階が大きく上の階が小さい、または総二階ではないでしょうか?
つまり、一階の面積がどれくらいかを見てみると大体わかります。

1の場合、土地は74.92m2ですので37.46m2までが建築可能です。
2の場合、土地が107m2ですので53.5m2までとなります。
総二階建てなら、なんとかギリギリ収まるくらいです。
(建物形状によるので、ここが仮定のお話となります。)


逆に容積率は土地の大きさに指定の割合をそのまま掛けるわけですから、
1の場合、74.92×80%=59.936まで。 68.31m2ですと91.1%です。
2の場合、107×80%=85.6まで。 106.81m2ですと99.8%となります。

お話にある物件の場合、建ぺい率云々の前に容積率で完全にアウトですね。

銀行にもよるのかもしれませんが、通常違法建築に対する融資は完全に無理と
お考えになられた方がいいと思いますよ。


しかし、よく1低層でこんな建物建てれましたね^^;
そもそも検査済み証がないでしょうし、ローン云々のまえに、建てた業者、行政処分ものですよw
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この回答へのお礼

さっそくありがとうございます。

(2)は詳しくは分からないのですが、(1)に関しては義実家の近くで…
義母が言うには
今回出て行ったのが2家族目で、最初の人が増築し…次の人はそのままの状態で
ローン組んでたわよ!
なんて言うので、訳がわかんなくなりまして…。

そんな結構な違法建築なんですね…。
大した事ないレベルかと思ってました。
考え直した方が良さそうですね。

お礼日時:2013/09/12 22:32

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気になる物件が奇妙に格安なのですが「本物件は現況、建ぺい率、容積率を
超過しています」とありました。格安の理由はこれでしょうか?

建ぺい率、容積率を超過している=違法である、程度の認識はあるのですが、
一体どれくらいの不利益、罰則等があるのか調べてみると、過去ログに

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3299878.html
「建ぺい率がオーバーしている中古物件を購入する際には住宅ローンが組めず、
現金一括でしか購入できない。」

とありました。一般に困ることってそれだけでしょうか?
居住を始めて、「違法=肩身が狭い」「違法=売りにくい」は覚悟するとして、
それら以外に、税金面などにペナルティはあるのでしょうか?

そもそも、違法な建築を建てることを業者はよく認めたものだと
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Aベストアンサー

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行政機関は聞いた事もないので通常住む分には問題は特にはありませんが、入居後に何らかの増改築等で確認申請が必要になった場合には申請が通らなくなる可能性が極めて高い(自治体が違法物件と認識していた場合)ので注意が必要です。ただ質問者様が該当物件を購入するに当たって注意すべき点は(1)抵当解除されているか否か(2)欠陥住宅でないかのみですね。中古住宅(特に不動産競売で取引される物件)では民民売買でも不良物件が多いので注意が必要ですので売主が販売するにいたった背景を調べる事ができるなら知っておいた方が良いと思われます。因みに確認申請を受けずに住む方法(工事を床・壁で2期に分け、施工業者も分ける等)で増築をしたような事であれば施工に関しての心配は無用だと思われます。こういった事情を受注側が持っていれば施工に関してのトラブルは極力避ける(特殊な顧客である可能性が高い)ので施工自体の問題はないと思われます。

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Q建ぺい率オーバーの中古物件はローンが組めない?

近所に築20年ほどの中古物件がでましたが、その家は建ぺい率をオーバーしている物件です。
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というのは本当でしょうか?

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Aベストアンサー

複数の不動産を購入しています

>建ぺい率がオーバーしている中古物件を購入する際には住宅ローンが組めず

ほとんどの金融機関が応じてくれません

・敷地内に違法(既存不適格)建築が存在している場合も同じです
・未登記建物が存在していてもほぼ同様でしょう
 私は土地の分筆で対応しました

建ぺい率オーバー物件は現金で買いました

なんらかの問題のある物件に対する貸付けは厳しいようです

しかし、

ローンが組めない=買い手が限られる=価格が割安

こうなりますので金持ちほど有利な世界でしょう

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#3です。補足します。
建蔽率オーバーというだけで違法建築だと決め付けられているご意見があるので、一言言わせてください。
確かに故意に建蔽率オーバーで増築などした物件は悪質だと思いますが、現状はそういう物件ばかりではないですよね。
建蔽率、容積率は数年おきに見直しがされるので、変更されることがよくあります。
それによってそれまでは法に則して建てられていた建物が、既存不適格になってしまったケースは結構多いのです。
その所有者にしてみれば、たいへんな損害ですよね。
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確かに故意に建蔽率オーバーで増築などした物件は悪質だと思いますが、現状はそういう物件ばかりではないですよね。
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法が変わるこ...続きを読む

Q建ぺい率違反の建物について

商業地域に在住しています。隣が建ぺい率81%ではじめ建築し、後に13%程の登記の無い、違法増築を行っています。私は、今度、隣の敷地に家を新築する予定です。商業地域は、日照権が重視されてない事は、分かっていますが増築部分だけでも、取り壊す事が出来ないかと考えております。皆様、どうか、お知恵をお貸しください。すごく、困っています。

Aベストアンサー

>隣とは、他人の建物(商業地域緩和条件無しで、建ぺい率80%です。)です。
なるほど。となると、最初の81%というのは、建築基準法の計算方法(登記とは微妙に違う)では
80%に収まっていたかもしれません(あるいは、確認申請と異なる形で建てたのかもしれません)。

>隣のビルは・・・境界ぎりぎりに建築しており、
民法234条には「境界から50cm以上離して建てる。」とされていますが、商業地域ではこれは不問にされることが多いです。

>1m未満であるに関わらず、窓に目隠しさえ設けておりません。
これは、目隠しをつけるように要求できます。

>また、老朽化も激しく
これは、違法にはなりません。 情状を考慮する材料にはなるでしょうが。

>今後、消防法(建築基準法が弱いと考察しております。)も加味し、
消防法と建築基準法は別の法律で、規定の範囲が違います。建築基準法は、主に避難を考えた建物の形状について、消防法は主に消火設備について規定しています。一部、互いに影響するものもありますが、消防法に不適合だから、建築基準法も不適合というわけではありません。

>裁判も辞さない覚悟で違法性を追求していきたい所存です。
その覚悟があるなら、増築の違法性から、改修を要求することができるでしょう。まずは、地域の役所の建築確認の担当者に相談してみてください。ここは、あまり積極的に動いてくれないかもしれませんが、うまくすれば是正命令を出してくれます。ついで、裁判所か弁護士会の法律相談です。

>隣とは、他人の建物(商業地域緩和条件無しで、建ぺい率80%です。)です。
なるほど。となると、最初の81%というのは、建築基準法の計算方法(登記とは微妙に違う)では
80%に収まっていたかもしれません(あるいは、確認申請と異なる形で建てたのかもしれません)。

>隣のビルは・・・境界ぎりぎりに建築しており、
民法234条には「境界から50cm以上離して建てる。」とされていますが、商業地域ではこれは不問にされることが多いです。

>1m未満であるに関わらず、窓に目隠しさえ設けておりません。
これは、目...続きを読む

Q建ぺい率がオーバーしている家を改築

建ぺい率がオーバーしている家を改築

建ぺい率がオーバーしている家を改築する場合、建ぺい率を規定以内に抑えないといけないのでしょうか?

Aベストアンサー

まず用語の説明を。
「新築」=いままで何も建っていなかった場所に新たに建物を建てる場合。または、いままで建っていた建物とは全く違う用途、規模の建物を建てること。
「改築」=いままで建っていた建物を取り壊して、同じ敷地にほとんど同規模・同用途の建物を造り直すこと。
「増築」=今まで建っていた建物の用途は同じまま、新たな部分を建て増すこと。
「リフォーム(改修)」=建物のメイン構造(柱、梁、基礎)を残したまま、内外装・間取りなどを「模様替え」すること。メイン構造をいじると「改修」とは認められず、「新築」と扱われます。
以上は、建築基準法による法的な扱い用語です。
テレビの「ビフォーアフター」などでしているようなのは「改修」に当たります。改修の場合は「建築確認申請」という面倒くさい書類を提出する必要がないのが最大のメリットですね。よって、あまりほめられた行為ではありませんが、不適格物件(違法建物)でもそのままの状態で模様替えができてしまいます。
これに対して「新築」「改築」「増築(10平米以上)」の場合は確認申請が必要になり、建坪率がオーバーしているような違法建築の場合は、もちろん合法になるようにしなければ確認が下りません。
ところで質問者様の文章からだと「改築」というのを「改修(リフォーム)」という意味で使っておられるかと思います。それでしたら、上記のように、確認不要であり、現状の建坪率のままでリフォーム可能です。

まず用語の説明を。
「新築」=いままで何も建っていなかった場所に新たに建物を建てる場合。または、いままで建っていた建物とは全く違う用途、規模の建物を建てること。
「改築」=いままで建っていた建物を取り壊して、同じ敷地にほとんど同規模・同用途の建物を造り直すこと。
「増築」=今まで建っていた建物の用途は同じまま、新たな部分を建て増すこと。
「リフォーム(改修)」=建物のメイン構造(柱、梁、基礎)を残したまま、内外装・間取りなどを「模様替え」すること。メイン構造をいじると「改...続きを読む

Q建売住宅 建ぺい率オーバーは良くあること?

私の家の周りは、過去(数年前ぐらい)に販売されたと思われる建売住宅(敷地20坪ぐらいの狭小住宅)がけっこうあって、そのほとんどが、この地区の建ぺい率80%を守っていないと思われるものです。3~8軒ぐらいの分譲規模の物件が、何十個もあります。

「私の目測が不正確で、実際には80%を守っている」というのが真実なのかも知れませんが、どうにも、そうは思えません。

そこで、建売住宅は、建ぺい率オーバーなど良くあることなのか、その場合の建て方・売り方なども含め、ご存じの方教えて下さい。

「そんなはずはない、ほんの一部を除いて、オーバーなどあり得ない」という回答でも、根拠があれば、結構です。

違法建築ということになると、マトモな銀行の住宅ローンはつかなくなり、販売しにくいのではないかと思いますが、実際、どうなのでしょうか。

業界の裏事情とか、実際に建ぺい率オーバーの物件を、検討した方・買った方のお話が聞きたいです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

実物がないので計算上で考えてください。

20坪は3.3倍して66平方メートルですね。
四角い土地だとして一辺は8.1m。

80%のばあい52.8平方メートル。
四角だと一辺は7.3m。

通常に目いっぱい建てると通常50cm離すので一辺7.1m。
ほとんど目いっぱいというのが80%となります。

20坪という本当に狭小なので50cm取ってないかもしれませんが、土地全体が狭いゆえに空きスペースも極狭小です。
きちんと守られていると思いますよ。
(尚長方形の場合は更に余裕はなくなり50cm離すと80%目いっぱいまで建てれません)


屋根や出窓で実際はもっと飛び出しているように見えるでしょう。
設計がうまいので狭く感じないだけだと思いますよ。
50坪くらいだと歩測でも判りますが狭小だときっちり測らないと判りにくいですよ。
目測では全く当てになりません。

Qカーポートって建ぺい率に含まれるのでしょうか

3台用カーポートを考えています。作業場みたいな使い方もするので広いものがほしいと考えています。過日、大きな車庫・・・、という質問の答えに建ぺい率が関係するような記載がありましたが、エクステリアメーカー製の既製品のカーポートでも建ぺい率を考慮しなければいけないのでしょうか。法律をみても建築物の定義が素人にはわからず、結局わかりません。ご存知の方よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

まず、建築物の定義については、建築基準法第2条で、
「一  建築物 土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するものをいい、建築設備を含むものとする。 」と決められています。
屋根だけの工作物、柱や壁が無くて、屋根が宙に浮いていることは通常ありませんので、屋根が有れば、ほぼ建築物だ、ということになります。

建築面積については、建築基準法施行例第2条で、
「二  建築面積 建築物の外壁又はこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。」
ですので、どんな形状であれ、カーポートは建築物であり、建築面積が発生していると考えるのが普通です。(庇の先端から1m後退などの規定もありますが、ここでは省略して話しています。)

また、床面積については、
「三  床面積 建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。」
とされており、その部分が屋内的用途(居住とか執務とか物品の保管など)に供されると床面積が発生してきます。

さて、「カーポート=自動車車庫=自動車という物品を保管する建築物」ですから、立派に建築面積も床面積も発生し、建ぺい率や容積率の対象となり、確認申請も必要、というのが、法上の考え方です。
ま、エクステリアメーカーなどが、確認申請不要、などの謳い文句で販売しているのは、良くあることですが、違法です。
摘発なんかはそれだけではされないと思いますが。

カーポートは自動車車庫じゃない、という方もいますが、間違いでしょうね。自動車を置くので有れば、やはり車庫となります。
ホテルの車寄せのようなもので、人が乗降するだけの箇所なら、自動車車庫ではない、床面積は発生しない、と言えると思いますが、建築面積は発生します。

また、確認申請は、床面積により要否が問われますが、確認申請が不要であったにせよ、建ぺい率の規定は守らなければなりません。
ま、今回は3台分とのことで、当然、確認申請も必要となりそうですが。

実態はどうあれ、法律上は以上のようになります。

まず、建築物の定義については、建築基準法第2条で、
「一  建築物 土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するものをいい、建築設備を含むものとする。 」と決められています。
屋根だけの工作物、柱や壁が無くて、屋根が宙に浮いていることは通常ありませんので、屋根が有れば、ほぼ建築物だ、ということになります。

建築面積については、建築基準法施行例第2条で、
「二  建築面積 建築物の外壁又はこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。」
ですので、どん...続きを読む

Q容積率オーバー物件の売買

このたび、近所の方から築20年の中古一戸建て住宅を購入することになりました。

ただし、その物件は、現在の建築基準法では容積率がオーバーしており、再建築時に現在の規模では建築できない、という条件付きです。
当時の法律では、新築当時は適法であり、その後の法改正により容積率オーバーとなったそうです。
従って、当時は問題なく登記もされてます。

ところが、住宅ローンの審査において、問題が発生しましました。
金融機関によると、保証会社の方の審査でNGが出てしまい、請けられないとのことです。

つまり、私個人の問題でもなく、金融機関の問題でもないですので、誰がどこの金融機関で住宅ローンを組もうともNGということです。

このように、法改正により結果的に容積率オーバーになってしまった中古物件は他にもたくさんあると思います。
このような物件が住宅ローンを組めないとするなら、キャッシュで買うしか手段はないと思いますが、そういうものなのでしょうか?
法改正で中古物件の売買が実質できなくなるというのはどうも解せないのですが・・。

Aベストアンサー

元業者営業です

所謂「既存不適格物件」ですね。
仰る通り、現在金融機関(特に大手都市銀)はこのような物件に対しての融資に消極的です。

何故なら、万が一の場合(債務者の支払不能→抵当権の実行→債権回収)に殆どの場合が「担保割れ」してしまうからです。
理由は「既存不適格物件」を買う人は少ない→換金性が悪い(担保割れ)となるからです。

銀行はお金を貸すのが目的ではなく、金利を付して回収するのが目的です。おのずと回収リスクの高い物件は融資が通りにくくなります。

「既存不適格物件」は殆どの場合これに当てはまります。ましてや一戸建になりますと余程の物件(土地にものすごい価値がある)以外はこの傾向が顕著です。

ただし、全ての金融機関がそうだとは限りません。一部地銀や信用金庫、ノンバンクなら可能かもしれません。一度相談に行かれてはどうでしょう。

あと、余計な心配かもしれませんが、ご近所の方からの購入との事ですと(業者が仲介せず直取引)たとえ適法物件でも融資は受けられません。金融機関は仲介業者が作成した「売買契約書」「重要事項説明書」がないと審査すらしませんので。

ご参考まで。

元業者営業です

所謂「既存不適格物件」ですね。
仰る通り、現在金融機関(特に大手都市銀)はこのような物件に対しての融資に消極的です。

何故なら、万が一の場合(債務者の支払不能→抵当権の実行→債権回収)に殆どの場合が「担保割れ」してしまうからです。
理由は「既存不適格物件」を買う人は少ない→換金性が悪い(担保割れ)となるからです。

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