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市街化区域にある相続した土地と築15年の1戸建の建物を売却しようとしたところ建築確認を取っていないことがわかりました。比較的築浅ですので商品価値があると思っていたのが、銀行に訊くと建築確認がないのでローンを組むことはできないとのことです。つまり買い手は現金を持っている人に限られることになります。

当時の建設業者や施主は全て他界しており建築確認を取らなかった理由はわかりません。

このような状況について役所に訊いたところ「手続き違反ではあるが即撤去などとはならない」とのこと。第三者機関に相談すると建ぺい率や高さ制限などの外形的な要件は満たしていることもわかりました。ただし壁などを撤去しない限り構造計算ができないので耐震性能などは実務上認定不可能とのことです。

以上から上記のことを漏らさず説明して買い手を見つける以外ないと言う結論に達しました。

今回の質問は「じゃあ建築確認って何のためなの?」です。ローン不可および耐震性能などを知る以外特段必要なくて、確認を取らなくても強制的に是正されないならあまり意味がないような気がしています。


よろしくお願いいたします。

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A 回答 (5件)

建築基準法の第1条をご覧ください。


建築基準法は人命と財産を守るための「最低基準」です。
で、確認とは工事着工のための手続きにしか過ぎません。
ザル法とも揶揄されますが、結局は性善説の限界なんです。
姉歯事件もありましたね。
見つからないようにすれば、いくらでも悪いことはできるんです。
集団規定で違反があると他人にも迷惑をかけますが、単体規定ならオウンリスクです。
壁量が少なくてちょっとした地震で倒壊し、家族が全滅したってしょーがない。
今回は手続き違反で高さや規模など外見でわかる範囲には実体違反は無いってことですね。
特定行政庁も違反指導をするには違反の事実を確定させなければなりません。
つまり建築基準法始め審査対象法令の何に違反しているかを特定させるんです。
内部の構造は破壊検査をしないとわからない部分もあります。
行政庁も忙しいし、用途や規模など確実な実体違反が無ければいちいち違反の指導などしません。
車に例えてみましょう。
車検を通った時点では、車は問題無いはずです。
しかしその後に違法改造をする人間もいますよね。
これを警察行政や国土交通省がすべて取り締まれないでしょ。
建物だって、完成時には確認通りにできたことをチェックする完了検査を受けなければなりません。
そして、完了検査に合格し検査済証を受けなければなりません。
でも完了検査を受けない住宅って、まだまだ多いですよ。
要は設計と現場が違っていて検査に合格できないのがわかっているからです。
これはまだいいほう。
完了検査に合格し、検査済証を受けてから更に工事を進めて違反建築にする輩だっていますから。
あらためて。
建築確認とは、工事を着工するまでの手続きにしか過ぎないが、建物の使用者が命を守る最低基準を守って作られているかをチェックするもの。
守らない人間は誰も救済しない。
場合によって他人にも危害を加える恐れがある場合はペナルティーを課される。
今回の場合も特定行政庁は黙認したわけではないですよ。
手続き違反でも違反は違反。
これを誰かが購入し、更に何かがあればその購入者が違反の指導を受けることになります。
手続き違反以外に実体違反が確定すれば、建物の前に
「この建物は違反建築です」
との標示板が立てられます。
これが指導の始まり。
もし住宅なら、落ち着いて住んでいられますかね?
標示板を取れば、その瞬間に公文書機毀損で告発です。
未確認の建物を購入することって、かなりヤバいことです。
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この回答へのお礼

車検をたとえに出していただいたおかげで建築確認制度の存在意義のイメージが確実になりました。質問してよかったです。

感謝いたします。ありがとうございます。

お礼日時:2014/11/06 20:53

制度に文句が言いたいの?



物件を売却するためにどうしたらいいかの相談なの?


現実的に
建築確認未取得では誰も買いません。

何のためですか?
とか文句付けても仕方がないでしょう。

天国の親族にでも言ってください(笑)


土地値-解体費用で売れば買う業者があるのでは?

賃貸にするなら、建築確認未取得であること自体は違法ではない。
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この回答へのお礼

文句と思ってるのでしょうが、実効性の薄い法律への存在意義を質問しています。

ご理解できないようですね。

他の方はきちんと質問趣旨に応じた回答をされていますが。


失礼します。

お礼日時:2014/11/04 22:53

基本的には何をするにも自由なのです。


しかし、皆が好き勝手やっていると世の中が上手く機能しません。
そこで法律を作ってあれは駄目これは駄目と規制しているわけです。

自分がお金を出して作る建物も基本的には同じ考え方ですから
自分が作った家が耐震性不足だと本人が知っていて、自分がその家の下敷きになって死んだとしても、それも個人の自由です。
でもその建物が隣の家や通行人などの第三者に被害を与えるとなると話は別です。
でもその影響がないのであれば勝手にどうぞという姿勢に変わりは有りません。
街中で人がたくさん住んでいるような所だと厳しいですが山の中の一軒家だと大規模な物でなければ工事届さえ出せば勝手にどうぞという姿勢からもお分かり頂けるかと思います。

その建物を第三者に売る場合も同じような規制を受けることになります。
本人は良いとしても、何も関係ない第三者にそのような安全の確保さえできていない建物を普通に流通させるわけにはいきません。
またそのような担保価値に問題のある建物に銀行が抵当権を設定してお金を貸してくれるわけもありません。

つまり建築確認制度は皆がお互いに安全で住みよい街つくりを行うためにあるのだと思います。
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この回答へのお礼

4が一番腑に落ちる回答でした。


ありがとうございます。

お礼日時:2014/11/06 20:51

>「じゃあ建築確認って何のためなの?」


そもそもは地域の安全と開発の規制の為です。それがローンの為の資産価値の基準となりおかしな時期がありました。でも今では元に戻って、火災の安全性や道路の確保、そして耐震などに視点がおかれるようになり、設計偽装もあり厳しくなりました。
でも立ってしまっているものに対して公共の不利益になるような建物で無い限りは撤去にはなりません。もし購入したい人がローンを使いたいなら、担保になる対象ですから資産価値を出す必要があるということになります。それが不可能ならローンは使えないので現金払いってことになるわけですね。
でも建築確認は資産価値の一つの目安でしかありませんから、もし銀行がこれは担保として十分すぎるとすればそんなものはいらないのです。
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この回答へのお礼

土地だけでも担保価値が十分あれば回答の通りなのですね。


ありがとうございます。

お礼日時:2014/11/08 11:20

久しく 建築基準法はザル法と云われてきました



大事件の後からは 逆に大変厳しくなりました

金融機関も検査済みがないと はなから相手にされません

但し 別なローンの組み方は可能な機関も有りますが

人も住民登録が無くて一切のサービスが受けられない例が出てきました

では ローン使わなければ何でも出来るか? 未だ違法な建設がありますね

手続きすると重箱の隅つつく役所が 取りしまりには消極的な感じがします 
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この回答へのお礼

うーん、やっぱりザル法ですね。



ありがとうございます。

お礼日時:2014/11/06 20:50

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Aベストアンサー

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建築の一部分を勝手に変更したために「検査済み証」を貰いにくくなったかの何れかだと思いますが、、、
いずれの場合も現実には固定資産税など支払わされていて、税金の面では非公認ながら存在を認められている状況だと思います。

1)の確認申請を出さずに建築した場合は、役所の建築指導課では「申請が出されない案件については、指導のやりようがない」・・・
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Q中古住宅に検査済証が無い場合の問題点は?

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非常に良い立地で気に入っています。
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しかし物件は、建築確認申請はもちろんしているものの、残念ながら当時の建物の建築図面や検査済証がありません。

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よろしくお願いいたします。

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Aベストアンサー

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行政機関は聞いた事もないので通常住む分には問題は特にはありませんが、入居後に何らかの増改築等で確認申請が必要になった場合には申請が通らなくなる可能性が極めて高い(自治体が違法物件と認識していた場合)ので注意が必要です。ただ質問者様が該当物件を購入するに当たって注意すべき点は(1)抵当解除されているか否か(2)欠陥住宅でないかのみですね。中古住宅(特に不動産競売で取引される物件)では民民売買でも不良物件が多いので注意が必要ですので売主が販売するにいたった背景を調べる事ができるなら知っておいた方が良いと思われます。因みに確認申請を受けずに住む方法(工事を床・壁で2期に分け、施工業者も分ける等)で増築をしたような事であれば施工に関しての心配は無用だと思われます。こういった事情を受注側が持っていれば施工に関してのトラブルは極力避ける(特殊な顧客である可能性が高い)ので施工自体の問題はないと思われます。

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行...続きを読む

Q建築確認せずに増築した中古物件について

以下の内容の物件について購入前に確認すべきことやしておくべきことを教えて下さい。

 ・1972年(昭和47年)12月築 (築39年)
 ・土地面積78.78m2(23.83坪)公簿
 ・建物面積143.48m2(43.40坪)
 ・間取り 13SK
 ・市街化区域
 ・制限 風致
 ・鉄骨 地上3階(実際は4階建て)
 ・4階部分を建築確認せずに増築してある
 ・もともと法人の寮で現在の所有者は買い取った人の為、4階の増築について詳細不明
 ・接道 南面2m
 ・宅地
 ・駐車場 無し

 (1)一番気になるのが4階部分を建築確認せずに増築してあることです
   これについて問題ないのか、また対処法を教えて下さい

 (2)登記してある物件かどうか確認中です。もしかしたら未登記かもしれません。
   未登記の場合の問題点や対処法を教えて下さい

 (3)風致や道が2mなので再建築に規制があります
   築39年の鉄骨の耐震面や持つ年数はどのくらいでしょうか?

 (4)他、確認すべき点や注意点、対処法があれば教えてください

 これから物件を見る予定です。 

以下の内容の物件について購入前に確認すべきことやしておくべきことを教えて下さい。

 ・1972年(昭和47年)12月築 (築39年)
 ・土地面積78.78m2(23.83坪)公簿
 ・建物面積143.48m2(43.40坪)
 ・間取り 13SK
 ・市街化区域
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 ・鉄骨 地上3階(実際は4階建て)
 ・4階部分を建築確認せずに増築してある
 ・もともと法人の寮で現在の所有者は買い取った人の為、4階の増築について詳細不明
 ・接道 南面2m
 ・宅地
 ・駐車場 無し

 (1)一番気になるのが4階部分を建築...続きを読む

Aベストアンサー

私が回答できる範囲でお答えします。
(1)増築であっても、確認申請が不要な規模があります。
市街化区域とのことですが、防火・準防火の指定が無ければ、10m2までの増築であれば手続きは不要です。
ただし、手続きがいらないだけですから当然各種法令には適合していなければなりません。
4階部分の床面積はどのくらいでしょうか。
適法でなければ、対処は非常に厳しいです。

(3)全面道路の幅員が2mですね?
市役所の建築指導課に建築基準法上の道路の扱いを確認することです。
まれにですが、2項道路ではなく3項道路の指定がある場合があります。
道路中心線からの後退距離が異なってきます。

(4)最低、確認通知書があること。
行政による台帳などの記録ではなく、設計図書として一式。
いつか必要になるときがくると思います。

以下は余談。
もし確認申請の手続きが必要な規模の増築だったとしましょう。
これは「違反」です。
違反には2種類の違反がありあます。

1つは手続き違反です。
そして手続き違反をするような設計者や工務店が関与した建物は、得てして手抜き工事を含めて実体違反が付きものです。

このような場合のリスクですが…
安全面などの最低限の基準さえ守られていない可能性が高い。
違反として行政庁から是正指導を受ける可能性がある。
今後の増築等、確認申請を必要とする内容の工事はまず行えない。
転売するにしても商品価値は低い。
工事監理者もいないでしょうから、施工の質もそれなりのはずです。

法が改正されたのでなければ、既存不適格ではありません。
完了検査を受検せず検査済証の交付を受けていないだけでも、それなりのリスクがあります。
違反でなくても検査済証が無ければ、後日になってそこにある建物が合法に施工されていることを証明するのはとても大変なのです。

私が回答できる範囲でお答えします。
(1)増築であっても、確認申請が不要な規模があります。
市街化区域とのことですが、防火・準防火の指定が無ければ、10m2までの増築であれば手続きは不要です。
ただし、手続きがいらないだけですから当然各種法令には適合していなければなりません。
4階部分の床面積はどのくらいでしょうか。
適法でなければ、対処は非常に厳しいです。

(3)全面道路の幅員が2mですね?
市役所の建築指導課に建築基準法上の道路の扱いを確認することです。
まれにですが、2項道路...続きを読む

Q建ぺい率と容積率の計算方法

建ぺい率と容積率の簡単な計算方法

を例で良いので教えていただけませんでしょうか?

建ぺい率と容積率オーバーかどうか調べたいのですが

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ご指導のほど宜しくお願いします。

Aベストアンサー

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9割方正解を導いてくれるでしょう。ただで。(なれた建築士なら単純な建物なら簡単に解ります)

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重複する点もありますが。

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まれですが、返却されていないこともあるのではないでしょうか。私は建築会社 営業やってますが、過去にそういう例が一度だけありました。

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この役所の要請の目的は、もちろん建築基準法の遵守でしょうけど、現実的には、建築基準法の遵守というよりは建築終了後の固定資産税徴収のため、という話(うわさ)をきいたことがあります。本当のところはどうなのでしょうか?

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確認申請不要の地域と勘違いして申請しなかったことについてのご意見など、質問の本意に外れるご回答は、混乱と誤解を招きますのでご容赦ください。

Aベストアンサー

役所の人間です。
固定資産税に関する業務に携わっていた経験があります。


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確認申請の情報が待っても来ず、未登記で新築や大幅な増築の工事をしているのを目撃した場合、建築確認を管理している部署に確認申請が出ていないかという問い合わせをすることがあります。
こちらとしては所有者・工事の概要を知れればいいのです。


その際に確認申請を出していないことがバレることもあると思います。


>「この役所の要請の目的は、もちろん建築基準法の遵守でしょうけど、現実的には、建築基準法の遵守というよりは建築終了後の固定資産税徴収のため、という話(うわさ)をきいたことがあります。本当のところはどうなのでしょうか?」

そんな議論は役所の中では無かったので何とも言えません。


参考までに自治体によっては航空写真の変化により課税漏れの情報を定期的に調べています。

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Aベストアンサー

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4.今後、質問者様がリフォーム(増築)のためのローンを組む場合、過去の分も含め増築登記を行い、登記簿と現状を合致させた上で抵当権設定を行うことになります。過去の増築が特別障害になることはありません。ご心配なく。

5.ただし、親名義の建物に子どもが増築する場合は、名義の関係上少々ややこしい登記申請をしなければならない場合があります。抵当権設定の予定があるのなら金融機関の担当者と充分打ち合わせをしてください。

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Aベストアンサー

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登記に関しては専門外ですが、登記の目的は権利関係を法的に明確にするってことですので、所有権を明確にする必要がある場合や、融資を受けていて銀行の抵当権を付ける必要がある場合以外は登記しなくても問題ないと思います。


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