不動産業の開業について教えてください

不動産業は人脈に依るところが大きいと聞きます。
不動産関係に人脈がなく、いきなり不動産屋を開業することは無謀でしょうか？
自己所有の事務所でなるべく経費をかけず、他社さんの客付仲介（賃貸・売買）をしていくことで細々ながらも不動産業を成立させることを検討しています。
法人は、現在休眠状態の自己所有会社を使う予定です。
別途不動産収入（開業予定地とは別の地方）があるのですが、それだけでは収入も少ないので月１０万円ぐらいの収益を目標に考えています。
そもそも他社さんの客付仲介（賃貸・売買）しかやらない（やれない？）業務形態というのは、不動産屋さんとして成立する形態なのでしょうか？
そういう会社の存在を聞いたような記憶もあるのですが、大都市圏であれば成立するというようなものなのでしょうか？
不動産関係にお詳しいかた、よろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： fujic-1990 回答日時： 2014/07/24 23:35

　ご質問内容からして、具体的な知識をお持ちでないものと想定して回答しますが、

> でなるべく経費をかけず、他社さんの客付仲介

　経費を掛けたくなくても、基本１０００万円の営業保証金の供託が必要ですよ。

　それを出したくなければ、数十万円（100万円以上ということはなかったと思う）の入会金を払って保証協会に加入し、その後も毎月何万円もの会費を払い続ける必要があります。税金と違って、「赤字だから払わない」というわけにはいきません。

　もちろん宅建主任者の資格をおもちなのでしょうが、万一お持ちでないなら、別途雇わなければなりません。タダの事務員より高給です。

　すでにお持ちの会社は、おそらく宅建業を営む定款になっていないはずなので、定款の変更から入らないといけません。事務が必要で有料です。

　客付けできるできない以前に、ほかにもさまざま「お金」がかかりますよ。資金は大丈夫でしょうか？


　加えて、お考えのようなタイプは、同業者から嫌われます。

　というのは、法律上は仲介が済んでしまえばそれ以後何が起きても仲介業者には無関係なのですが、実際には違います。付けた客がトラブルを起こしたとき「なんとかしてくれ」という苦情が、借主（客）からも大家からも仲介業者に行くのです。

　ところが、質問者さんのような（根無し）業者は逃げます（くどいですがそれが法律的には正しいのですが）。

　すると、大家側の業者は、仲介料を半分取られた上に、全責任を負わないと悪評を立てられたりして困るので、質問者さんのような業者を相手にしたくないのです。

　当地には、しっかりした業者であっても他社とは協力しないと宣言して、報酬も責任も全部自分で抱え込む業者（複数の支店を持つ）もいるほどです

　大都会のことは知りませんが、上記の関係は変わらないので、商売は難しかろうと思いますよ。
　

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
免許、資金や定款等々につきましてはまったく大丈夫です。「費用をかけずに」というのは、個人事業的な小規模な運営といった意味合いでした。
わかりづらくてすみません。
「加えて、お考えのようなタイプは、同業者から嫌われます。」から先につきましては、納得です。
そうですよね。おっしゃられる通りと思います。
宅建協会などに聞けば、「初めはそうやって客付からやって、徐々に元付を獲得していくものですから、大丈夫ですよ。」と言われます。
実際のところを伺いたくて質問させていただきました。ありがとうございました。

お礼日時：2014/07/26 12:03

No.5 回答者： tk-kubota 回答日時： 2014/07/29 08:29

＞できれば管理という分野に関わらずに仲介のみで成立しないものか、と考えておりました。

各種の資格は、お持ちのようですが、甚だ実務に疎いようです。
「管理とはどのようなことをする仕事なのか」また「仲介とは」などなど広義にお考えになってはどうでしようか ?
マンション管理士をお持ちでしたら、マンション管理組合の顧問を数十件持てば、それだけで生計は十分です。
数十人、数百人集め、マンション管理について演説し、顧問会社を多く持ってはどうでしようか。
「仲介のみで成立しないものか」と言うお考えとは、雲泥の差です。
それだけの技能をお持ちですから。
なお、「資格オタク」と言われないようにして下さい。
往々にして、多資格取得者は、専門の知識がありながら、実務上、専門がボケてきます。
これから先「専門家の中の専門家」と言われるように専門の知識を上げるべきだと思います。

この回答へのお礼

再々のご回答ありがとうございました。

お礼日時：2014/07/29 10:33

No.4 回答者： tk-kubota 回答日時： 2014/07/28 07:31

＞客付仲介について実業的にお詳しい回答をいただければ助かります。

それは、固定客を多く持つことです。
そのためには、農家や資産家の家を訪問し、不動産に関することがあれば相談に乗るからと言う専門家としての宣伝です。
農家でも兼業として賃貸業をしている者もあります。
その場合は、賃貸人の出入りを管理したり(マンションの管理は資格が必要ですが)更新の手続きなど手伝えば、それなりの収益が上がります。
また、長い間お付き合いしておれば、相続が発生します。土地有効活動も伝授することで仕事に結びつきます。
なお、仲介はリインズの活用に限ると思います。

この回答へのお礼

再度のご回答ありがとうございます。
やはり、管理物件を得ていかなければなかなか厳しいということでしょうか。
マンション管理士、管理業務主任者も取得済ですが、できれば管理という分野に関わらずに仲介のみで成立しないものか、と考えておりました。
資格については土地家屋調査士・宅建・マン管・管理業務主任者を取得済です。現在、賃貸不動産経営管理士・住宅ローンアドバイザー・ＦＰの取得を目指しております。比較的簡単ですので今年中に取得できると思います。知識を得ても使いこなす知恵がないと宝の持ち腐れなのですが・・・（笑）。
もう手広く事業化することは考えておらず、これらの資格を使って小規模でやっていきたいと思っています。

お礼日時：2014/07/28 10:29

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2014/07/26 10:44

不動産業を開業するには、宅地建物取引主任者の設置が義務付けられており、都道府県の免許がないと営業活動できないです。

そのうえ宅地建物取引業協会に入会しないとレインズ(業者間の情報システム)が利用できないです。
ですから、自社物件の売買だけでなく、他社の仲介だけで生計をたてることもできないわけではないですが、大都市なら、いざしらず、地方都市では専業としては少ないです。
以上で「人脈がなく」と言う部分は、それほど心配はないですが、免許の取得や協会に入会する場合、金銭だけではなく、様々な要件がありますから、よく熟知してからにして下さい。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
「なるべく費用をかけず」のあたりで皆様に誤解を与えてしまったかもしれません。免許、法人定款、保証金、協会入会条件等々、開業にかかるようなコスト、その他宅建業にかかる法的事務処理はクリア済です。
「不動産事業については、小規模な、個人事業的な規模としての運営を考えております。」という意味合いでした。わかりづらくてすみませんでした。
過去のこういった質問の回答を拝見していると、とかく免許や費用のことを言われる回答が目につきます。
申し訳ございません。そういったことではなく、質問の後半部分、客付仲介について実業的にお詳しい回答をいただければ助かります。

お礼日時：2014/07/26 11:42

No.1 回答者： kuma8ro 回答日時： 2014/07/24 17:04

あなたの会社への仲介料を誰が払うか？

依頼者？
元請け業者？
まあ元請け業者（客から受け取った仲介料を分け合う）ですよね。
あとは、説明の必要は無いでしょう。