（中古）一戸建てかマンション購入について。

Question

現在、夫婦２人共働き／子供無し（私３１歳夫３３歳）年収はボーナスなども合わせて
６１０万程。現在は賃貸マンションで
月１０１，９５０円を支払っています。
（住宅供給公社の補助がある為、毎年少しずつ値上がり、最終的に１３万に）
１３万になる前に今後の事も考え、
購入の方向で考えるようになりました。
ですが、現在頭金は１００万しかありません・・・。

●思いつく方法としては●

(1)このまま、頑張って数百万貯めてからにする

(2)親から贈与してもらう（私の親からのみの可能性）

(3)親から借入する。
（私と夫の親からも借りれる可能性あり）

(4)住宅ローンを組む。

だと思います。あと、自分は転職も考えていたのですが、
(4)などの場合、勤続年数なども審査の基準だと、
最近中古一戸建てを購入した友人から聞きました。
今勤めている職場は私８年／夫（転職して）１年です。
どの方法が一番良いか知りたくて投稿しました。
アドバイス宜しくお願い致します。

sui-ren · Accepted Answer

お子さんはいらっしゃらないとのことですが、今後お子さんのご予定はあるのでしょうか？
もしそうであれば、少なくとも出産前後は共働きの状態ではなくなりますよね。
すぐに復帰したとしても、保育料が必要になってきますし。

私は一戸建てを購入したのでマンションはよく分かりませんが、まずローンは同じ業種で転職した場合、年数が浅くても審査に通ることがあります。
（我が家も主人が転職をしましたが、以前と同じ業務ということで通りました。）
借入れ限度額の目安は年収の5倍程度と言われました。

新築物件の場合諸経費に5～8％、中古だともう少し高くなりますから、仮に2000万の物件だとしても150万前後にはなると思われます。
頭金が2割で400万。
引越し代やその他にも色々出費がありますので、600万は貯蓄が欲しいところです。
諸経費もローンで組めるようですが、金利は高くなります。

今の生活費+なにかあった時のための貯蓄が必要ですから、今手元に100万しかないのであれば、ちょっと厳しいかと思います。

ただ、ご両親から贈与が可能なのであれば、月々の返済計画に無理がない範囲でなら考えられると思います。
一戸建てだと固定資産税もありますし、マンションだと管理費なんかがありますので、それも踏まえて返済額に無理がないか、シミュレーションされてはどうでしょうか。

noname#6964 · Answer

難しい問題ですね、子どもさんの予定次第と思います。
　昔、親が言っていたことですが（すでに20年前に他界）子どもが小学校入学前、後は社会人、最終が退職時期と3ポイントと言ってました。
　この3ポイントは一番お金掛からない時期と言えます。
　子どもが義務教育で教育費は少ない事（私学は別として下さい、あくまで公立です）子どもの独立時期（教育費が終わり）後は定年の時（退職金が入る）
　ここで問題になるのが、子どもです。
　一人１０００万掛かると言うのに、家でローンを組んで教育費、住宅費と2重苦になった時をどう対処して行くかです。
　
　子どもの事が書いて無いので言えませんが、今は時期早いと思いまし、もう少し頭金を貯めないとローンの返済がきついと感じますね。

　何しろ、年数が長いから大変ですよ、35年ローンってどうですか、30歳で借りて65歳で完了です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

DolphinIII · Answer

わたしなら（２）か（１）です。
ただこれは極めて個人の価値観に依る問題ですので、最終的には(1)いつ(2)買うのか買わないのかは、万人に通じる正解はないと思います。

いずれにせよ、自己資金＋贈与部分が購入価格のできれば３割程度になればＧｏでしょうか＾＾
大きな理由は二点
(1)税制上の利点
⇒一つは今年末までに居住すれば住宅ローン減税がフルで１０年間使えること。
(2)金利面
⇒貯蓄するより借入するほうが利率面でも好条件であること。今までにない最低水準で中長期の固定住宅ローンが組める（最後の？！）チャンスだから。

もちろん、借入する以上、その支払いで今後のライフプランが健全に推移するかをチェックするのは大前提ですが、ご記入の条件では恐らくなんとかいけるのではないかなと思ってます。

ご参考になれば幸いです＾＾

yokayo · Answer

中古でも一戸建てを買った方が良いと思います。

マンションは、今現在は良くても将来、２０年３０年後を考えると、老朽化してきて補修工事だ何だとなったとき、その費用を出せる状況にあるか、不安ではないでしょうか。売却しようにも中古マンションは売れないでしょうし。
一戸建てでも同じ心配は付きませんがこちらは自分の意志で決定できるので。最悪土地は残りますし。

QuiQuiQuiRin · Answer

ご両親から資金援助を受けることに心理的な抵抗がなく、ご両親に十分な資力があるのであれば、(2)ないし(3)が一番効率は良いと思います。

(2)は、1.住宅所得贈与の特例措置（110万円の贈与非課税枠の5年分の先取り特例）と、2.相続時精算課税制度（贈与税の繰り延べ）の2つが目玉となっております。
1.はそのまんま、非課税で贈与を受けることができる制度であり、住宅取得時のみに認められる制度ですので、使えるのであればありがたく使わせていただくべきです。両家から贈与が受けられれば、最大1100万円まで非課税です。
2.も相続財産の多寡によって評価は分かれますが、莫大な相続財産がないのであれば非常に有用な制度です。いずれ払う税金だ、という割り切りもありますし（なお本制度は時限措置となってます）。

(3)は銀行より良い条件で親から借りるということだと思いますが、そうであるが故に、形式要件を厳しく具備しないと、税務署から「贈与」と認定されるリスクがあります。
例えば、実勢金利より著しく低い金利であったり、「30年元本一括返済」のようなものは否認される可能性が高いです。
一般には契約書を作成し、専用口座を作り、毎月きちんと返済していく必要があると思います。(3)を選択するということは(2)は使わないということだと思いますので、贈与と認定されてしまうと高額な贈与税がかかってしまいます。
税務署に照会するとわかりますが、税務署の判断基準は実質基準であって、「これをクリアすればOK」という絶対基準はありませんので、あまりお勧めしません。

親からの資金援助が得られないのであれば、(4)を選択することになると思いますが、勤続年数は「絶対要件」ではありません。
旦那様の属性によっては如何様にもなります。ただし、特段急ぐ理由がないのであれば、十分な自己資金をストックした後に購入するのが良いと思います。

(1)～(4)とは違う方法に
(5)親名義で購入してもらう、親と共有にする。
というのもあります。
当方の場合、兄弟間の生前贈与のバランスや、親の投資スタンスの関係から、この方法をとりました。
実際には1/4を父の共有にしており、その部分は父が購入しました。
「完全なる我が家」ではありませんが、住むのは我々夫婦でありますし、相続時も基礎控除額に含まれると思いますので、実質贈与と同じ効果があります。
当方の場合は共有分につき家賃を払っていますが（借入れ利息のようなもの？）、払わなくとも贈与などには当たりません。

（中古）一戸建てかマンション購入について。

難しい問題ですね、子どもさんの予定次第と思います。

わたしなら（２）か（１）です。

中古でも一戸建てを買った方が良いと思います。

ご両親から資金援助を受けることに心理的な抵抗がなく、ご両親に十分な資力があるのであれば、(2)ないし(3)が一番効率は良いと思います。

お子さんはいらっしゃらないとのことですが、今後お子さんのご予定はあるのでしょうか？

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　難しい問題ですね、子どもさんの予定次第と思います。