共有名義（親子２人）の土地家屋相続税について

　現在、築４５年の土地付き住宅に私と母２人で住んでおります。
　この家は父が建てた家ですが、家が建った翌年に事故死し、その時に母と私の共有名義にしてあります。（知り合いの行政書士？の方の勧めだったようです）他に兄弟姉妹は無く、遺産を分割する相手はいません。（私一人が相続人）

　母はまだ健在とは言え８２歳なので、今のうちに相続税対応（相続税額の心づもり）を考えないといけないのですが、
１）もし、母が他界した場合、共有名義の片方がなくなるわけですが、土地家屋の相続税は発生するのでしょうか？
２）その場合、母が１人で所有していた（母から私が１：１で相続する）場合の半分になるのでしょうか？
３）また、仮に、今のうちに土地家屋所有者（名義）を私一人にすると、相続税はかからなくなるのでしょうか？（代わりに譲渡税がかかるのでしょうか？）

以上、どなたかよろしくご教示お願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： lupan344 回答日時： 2014/11/03 17:56

53才、既婚男性です。

すでに、御父様からの相続は完了して、相続税はその時点で納税済みと言う事ですね。
そうであれば、登記内容に基づいた財産比率で相続されています。
お母様と貴女の半々ですね。
財産が土地・家屋のみと言う事であれば、生前贈与はあまり意味が無いです。
贈与税の方が相続税より税率は高いですし、土地・家屋を贈与税の控除枠110万円/年で分割して贈与する事は不可能でしょう。
築45年の建物であれば、ほとんど評価額は無いと考えて良いと思います。
土地の評価額が問題になります。
2015年以降の相続税でも基礎控除3,000万円＋600万円はあります。
つまり、土地家屋の評価額が7,200万円までは、相続税は発生しない事になります。
また、特定居住用宅地は、330m2までは課税価格を80％減額出来ます。（平成27年1月1日までは、240m2です）
したがって、よほど広大な土地で、評価額の高い場合を除いて、すでに貴女が住んでいる土地・家屋に対する相続税は課税されない可能性が高いです。
特に、節税は考える必要は無いです。（土地の面積が330m2を超えている場合で土地・家屋の評価額が7,200万円を超えている場合や、330m2以下でも土地評価額が3億6千万円を超える場合などは相続税の課税の可能性はあります）

この回答へのお礼

早々にありがとうございました。
土地評価額は３０００万円くらい、広さはちょうど３３０m2くらいです。なので、少なくとも不動産での
相続税はそれほど気にしないでいいようですね。
でも金融資産との合計で考えないといけないということになりますね。
詳しくおしえて頂きありがとうございました。

お礼日時：2014/11/03 19:29

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2014/11/03 17:53

＞その時に母と私の共有名義にしてあります…

持ち分割合は決まっていないのですか。
登記証をご確認ください。

＞母が１人で所有していた（母から私が１：１で相続する）場合の半分になるの…

持ち分割合が１：１ならそうなるでしょう。

＞土地家屋の相続税は発生するのでしょうか…

相続税は、特定の財産だけで考えるのでなく、現金や預金、株券、宝石、貴金属、書画骨董類その他あらゆる遺産を合計して、現行法では
5,000万 + 1,000万 × [法定相続人数]
の基礎控除があり、それを上回る部分に課税されるだけです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4152.htm

法定相続人が 1 人だけなら 6,000万を超える部分だけということです。

ただ、来年からはこれが 3,600万 (3,800万だったかな) ぐらいに引き下げられることが決まっています。

＞築４５年の土地付き住宅…

相続税や贈与税の算定材料は、建物は「固定資産税評価額」、土地は「路線価」が原則で路線価の定められていない土地なら「固定資産税評価額」です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

大変失礼ながら築45年の建物では、よほどの豪邸でない限り、固定資産税評価額といっても微々たる数字でしょう。
土地の路線価だけ気にすれば良いんじゃないですか。

もちろん、建物はただ同然といっても銀行に預金がたんまりあったりすれば、相続税は発生しますけど。

＞仮に、今のうちに土地家屋所有者（名義）を私一人にすると、相続税はかからなくなるのでしょうか？（代わりに譲渡税…

譲渡税などという税金はなく、「贈与税」です。

ただ、「相続時精算課税」を申告しておけば、現時点での贈与税支払いは免れることができます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

早々にありがとうございました。
持ち分割合は多分半々です。
仰るとおり家屋はただ同然でしょう。
金融資産と合わせて算段する必要があるということですね。
リンクまで紹介して頂き、大変ありがとうございました。参考にさせていただきます。

お礼日時：2014/11/03 19:35