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新築を購入し、手付金を支払った状態で残金決済はまだの状態です。
新築は私有地の通路を43条但し書きで確認済証と許可通知書が降りています。
私が購入した新築は横並びに5軒建っていて全て同じ不動産会社の分譲です。
その私有地の通路を使ってしか公道に出られない家はその5軒の新築を含め10軒程あります。
重要事項説明の時には口答でその私道は一人の持ち物で不動産会社が買い取る前の土地所有者が私道の通行切削等承諾書を私道の持ち主からとっているとの事でした。(無償通行、第三者への継承)
①その通行切削等承諾は1枚しか原本がないのですがコピーでも効力はありますか?また、ない場合対策はありますか?

そして住宅ローンを組む時に保証会社の書式で通行切削等承諾書を改めて私道の持ち主に貰ってきて欲しいと言われ所有者の元を尋ねた所、以前に承諾はしているが改めて承諾書と印鑑証明は出せないとの事でした。そして、その時に私道の持ち主にこの私道は個人ではなく6人の持ち物だと告げられました。
②この場合、不動産会社は説明義務違反になりますか?重要事項説明をした営業はその事実は知らなかったと言っています。法務局へ出向き調べたらやはり6人分名前がありました。
また、私道の持ち主に改めて承諾してもらえる良い方法はありますか?

③別の金融機関の住宅ローンではローンが組めるのですが、このまま購入までして後々トラブルになる可能性はありますか?
また、トラブルにならない為の対策はありますか?

私道の所有権を得ると言うのは難しいのでそれ以外の方法でどんな事でもかまいませんのでお知恵を貸してください。
よろしくお願いします。

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A 回答 (6件)

ところで。

。。

重要事項説明書では何と書いてありますか?
また、営業担当(つまり宅建主任者)の口頭での説明に、書面との齟齬がありましたか?

仮に土地情報で「43条ただし書」の表現があれば、相手はあなたをだましたわけではない。
この言葉だけで建築基準法の道路には接していない袋地であることを表現しているんです。
決して悪徳業者ではない。
ただ、売りたいがあまりなのか、まだ慣れていないのか、説明不足や無知があったかもしれない。

今からでは建築基準法の道路にすることはほぼ不可能。
なぜかというと、それができるなら最初から道路として分譲していますよ。

幅4.9m、長さが50m程ですよね。
多くの特定行政庁の位置指定道路の技術基準では、延長50mまでなら幅員は5mでOKです。
それなのに今回位置指定をしなかった理由は、3点考えられます。
①道路になる空地の隣接者から同意が取れなかった。
通常、位置指定では新設道路に接する土地と建物所有者の全員の隣接同意が必須。
融資の抵当などがあれば、抵当権者の同意まで求められます。
なぜかというと、新しい道路ができるおかげで道路斜線制限が発生します。
もしこれに抵触した場合、法律が変わったわけではないので既存不適格にはならず違反建築となる。
②新設道路の起点部分に所定の大きさの隅切りが確保できなかった。
③都市計画法第29条の許可の対象になった。

③について説明します。
都市計画法では市街化区域に限り、開発行為に該当する区域の規制規模を定めています。
今回の規模をざっと計算してみましょうか。
・道路=4.9m×50m=245㎡
・宅地=販売5件、既存5件として計10宅地。
 1宅地100㎡と仮定して1000㎡。
よって道路と宅地、すなわち開発区域は1245㎡。

都市計画法施行令第19条では開発行為の規模を定めています。
法では基本1000㎡ですが、自治体によってはさらに厳しくなっていて、最低で300㎡ですね。
いずれのケースでも今回は開発行為となるのがほぼ確実だったはず。

建築基準法では都市計画法第29条が審査の対象法令であり、その規制は守らなければなりません。
なので、今回は位置指定道路ではダメなんですよ。
都市計画法による、建築基準法第42条第1項第2号による道路とする必要があったはずです。
じゃ、何で開発行為の道路にしなかったのか…
都市計画法第29条の許可を得るには高いハードルがあります。
幅員は4.9mではダメ。
途中に退避所、終端に転回広場が必要。
1宅地の最低面積の制限がかかります(だいたい135~165㎡くらい)。
道路の構造も、市道並みの基準となります。
U字溝などの排水施設も整備が条件。
雨水の浸透施設も必要。

当然、先行して開発をかけるわけで、3割安どころか道路などの整備の費用をすべて分譲に含まれるので、何もしない土地よりも割高は必須。
今回は売る方も買う方も、安さだけを狙ったんですよ。

>家族に迷惑をかけない為に今必死に解決策を勉強していますが万全な解決策が見当たりません。
>安心して暮らせるいい解決策はありますか?

暮らすだけなら大丈夫でしょう。
分譲なら、ましてや既存でそこを通行している住人がいるのなら、通路の土地の6名の共有者が通行の制限をかける可能性は小さい。
これだけを心配するのなら、そもそも私道であれば共通に懸念されてしまいます。
位置指定道路だって、道路内の建築制限などを除けば通行権には行政は関与しませんしね。
将来の43条ただし書の再許可、つまり再建築を考えなければ心配はいらないと思います。
今回は一部買い手であるあなたの要望を取り入れた建て売り住宅ですよね。
すでにインフラは埋設したわけで、通路を掘り起こす工事は当面いらないはずです。

それと金融機関の融資ですが、私が耳にしたのは、接道不良の土地は担保の価値が低いので金利が割高になる恐れがある、でした。
住宅金融支援機構のフラット35が大丈夫なら金利のデメリットも無いでしょう。

一応。
建築士
建築監視員
建築主事
そして43条ただし書許可申請と位置指定道路の申請を受け付け、処分するヤクザな仕事をいたしております(笑)
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
重要事項には43条ただし書と書いてあります。
宅建主任者(営業)は公道みたいな物だと言っていましたが疑いもせず聞き流したのでしょうがないです。
位置指定に関しては役所で条件を聞きましたが、新築二軒以上の位置指定申請?が必要と言われました。
まだ未着工の新築が二軒ありますが、建築確認は既におりているのでそれは難しそうです。
位置指定をしないと市に寄付も出来ないとおっしゃっていました。
この問題は今は無理そうなので、将来相続等で通路の所有者が変わったら通路持ち分を一部譲ってもらおうかと思います。
それも難しいかも分かりませんが…
法外な額を請求されれば諦めてもいいと思っています。
インフラは上水は新設で建設会社?が埋設したそうです。(水道局で調査)
下水は平成10年に埋設したそうですので当分大丈夫と言っていましたが壊れた場合は修理に関しては市は関与しないと言っていました。
この場合直す責任は通路の所有者になるんですかね?普通に考えると下水菅を使用している住民なのでしょうが、その時に切削承諾書が必要ではないのかと言う懸念はあります。
上水菅の故障は市がやると言っていました。
再建築の問題はいろんな建築指導課の人に聞きましたが再建築可能ときっぱりとおっしゃっていました。
書面にして貰おうかと思ったぐらいです(笑)
通路の協定と地目が公衆用道路なのが担保らしいですが役所にそこまでの権限があるのですかね?
融資については都銀に申し込んだのですが、今回私のケースでは金利の不利は固定金利で申し込んだので分かりません。
しかし、融資条件として通行切削承諾書の添付だったのでそれが改めて頂けないので融資不可になりました。
フラット35はそのような条件がなかったのでフラット35になりそうです。
通行切削承諾書は前の持ち主への宛名ではコピーで持っています。
そこに土地を売った場合はその買い主に継承すると書いてあるのですが、改めて貰えるものかどうか、スムーズに頂ける方法を弁護士に相談する予定です。
現状はこんな感じです。
親切な回答ありがとうございます。
非常に詳しいのも納得のお仕事ですね(笑)
コメント頂いた事によって少し安心しました。

お礼日時:2015/07/16 00:53

一応回答はし尽くしたと思うので、あとは感想だけですが…。



>位置指定に関しては役所で条件を聞きましたが、新築二軒以上の位置指定申請?が必要と言われました。
>まだ未着工の新築が二軒ありますが、建築確認は既におりているのでそれは難しそうです。
>位置指定をしないと市に寄付も出来ないとおっしゃっていました。

位置指定道路だけに着目すれば、その担当者は誤答。
位置指定道路は許可制度ではなく申請なので、特定行政庁の定める技術基準に適合さえすれば受理を拒めず、指定を拒否はできない。
1宅地での位置指定道路だって、宅地を含まない道路だけの指定だって、現にあります。
取り付きの宅地数は関係無いんですよ。
これは将来この位置指定道路に建物がどんどん張り付くのを心配するからなんですが、違法ではないものを根拠も無しに拒否はできないんです。

これを拒否するのは、
「都市計画法第29条に該当するから開発行為ですよ。
でも開発の基準は満たせませんよね。
ですから位置指定道路も無理なんです。」
が正しい答え。
仮に都計法29条に影響されない内容なのに位置指定を拒否したのなら、不作為で訴えられます。

建築確認は、工事の着手前の手続きにしか過ぎません。
着工自体は問題無いので、あとは完了前でも完了後でも、いつ通路を位置指定道路にしようが問題は無い。
特定行政庁としては、ただし書空地が建築基準法の道路にアップグレード(?)することで安心できる。

また、道路用地の帰属は無関係。
市としては将来の維持管理責任を市が負いたくない、とのホンネもありますので、通常の位置指定道路で帰属を条件にするはずがない。
開発行為による道路だって、すべて市に帰属されて、市道の認定を受けるとは限らない。

>この問題は今は無理そうなので、将来相続等で通路の所有者が変わったら通路持ち分を一部譲ってもらおうかと思います。
>それも難しいかも分かりませんが…

それが最大の担保と思います。
使いようの無い公衆用道路を持っていても、何の得にもならない。
私が先に協定破棄の事例を見てきた、と言いましたが、我々は行政側なんでそれからあとは関与しないわけです。
でも破棄した側はどうでしょうね?
私が空地を使っている側なら、訴訟で協定を認めさせますよ。
もしそれでも破棄したいのなら、相応の損害賠償をもらい受けます。
でも、協定やらなんやらを建築基準法と民法との双方から知らない、対抗方法ってなかなか気付けませんよね。

空地は何筆かに分筆されていますか?
全部を買えなくても、所有権でどこかを区分所有ができるとかなり違いますよ。
ただし懸念で書かれているように、路面の維持責任は関係者全員で負わされます。
多くの場合、協定書には以下の文言が書かれています。
「ここで協定を締結した関係者は今後も空地が道としての機能が確保されるよう維持管理をいまします。」
って。
通路所有者とそれを使っている者と、関係者の全員が維持管理を責任を負うんですよ。

>再建築の問題はいろんな建築指導課の人に聞きましたが再建築可能ときっぱりとおっしゃっていました。
>書面にして貰おうかと思ったぐらいです(笑)
>通路の協定と地目が公衆用道路なのが担保らしいですが役所にそこまでの権限があるのですかね?

これもダメな回答例。
「行政は民事に介入できないので将来のことはわかりません。」
が正答。
たとえば…
財産の分割でのトラブルで市に相談が持ち込まれたとしましょうか。
民法をちょっとカジった職員が窓口で、
「それなら今までの判例であなたが勝ちますよ。」
って言える???
交通事故で、警察の職員が、
「私が双方から事情を聴取した結果、9:1で相手が悪いですね。」
とも言わないでしょ???
ましてや将来どんな建築基準法の改正があるのかもわからないし。

平成11年に建築基準法の大改正がありました。
これが建築確認の民間への開放です。
それまでは建築主事個人の判断だった43ただし書が、建築審査会の同意をもってでの特定行政庁すなわち都道府県の知事または特定行政庁の区市長の許可制度に変わりました。
民間の検査資格者が安易に43ただしを乱発したら大変ですからね。
申請する側も許可をする側も、以前よりも慎重にならざるを得ません。

誰にも将来は見えない。
地目が公衆用道路なんて、何の担保にもならない。

協定、つまりその通路(空地)を建物のある敷地が存続する限りは記載の内容を順守し、土地の権利が移る場合は内容を継承させる、は必ず含まれる文言です。
通行掘削承諾にもありますよね。
いざ拒否される、あるいは法外な金銭を要求されたら、すぐに弁護士に相談してください。
これが民事での最善の解決の方法です。
無条件で約束を破らせないこと。
これから弁護士に相談するのなら、もし相談時間が余れば将来の担保の取り方も教えてもらってください。
ただし、建築基準法に精通している弁護士はとても少ない。
引き渡しを受ける前なら、営業のケツを叩きまくってでもあなたが安心を得るための労働させること。
相手は新米の営業でも給料いいんだからさ。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
位置指定も市へ移管も難しそうですね。
弁護士見解の担保の取り方ですが、通行切削承諾書を全員分から原本をもらうか通路の持ち分を一部譲渡してもらうのが最適とお話し頂きました。
それが確実ではないのでしょうが現状最適だと思います。当然の話しですが。
しかしどちらも難しそうです。
弁護士に相談した上でもやはり宅建業者のずさんさを指摘されましたので業者ともう少し話ししてみます。
現状のままでは将来通路を切削する時に揉めそうなので…
承諾書をもらえればいいのですがこれは通路所有者にとってメリットがない話しなので難しそうです。
やはり金でしょうかね…
為になるお話しいつも助かっています。
ありがとうございます。

お礼日時:2015/07/19 23:34

回答ありがとうございます。


買うときに近隣相場より3割程安いので売るときに安いのはある程度許容しようかと思います。
また、手付け解除して買わない場合違約金は発生すると思いますが違約金を発生させずにキャンセル出来る方法はありますか?
建て売り住宅の建設中に購入契約したので間取り等は業者が決めたものですが、内装設備等は私が決めました。
間もなく完成です。
前面通路は幅4.9mですが、長さが50m程あり旋回場所が無いので位置指定は難しいと思います。
出来れば買う前提として解決法やトラブルを未然に防ぐ方法があればご教授頂ければ助かります。
よろしくお願いします。


=契約時は自社で道路にすると言って 
施工会社が無能なのが原因で道路に出来ない事がわかった。 
他人の土地なんですが 無償通行の許可もらいました! 

やっぱり あなた専用の許可は駄目そうなのですがコピーあるので大丈夫ですなて・・・・・チ~ン じゃ問題ありです。


売主の責任で買主に関係ありません。
金払うの馬鹿馬鹿しいです。
道路にしろ! 出来ないなら 1円も払う必要なし
それでも欲しい場合 500万位は値引きしろ!です。  

解決してくれないなら本来、悪徳業者です。 

住宅は移動出来ないからここら重要なんですよ


メリット 無い 買うだけ損

デメリット 多すぎ
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この回答へのお礼

色々調べ、相談等してデメリットを潰していったので、何とか安心して住めそうです。
かなり宅建業者に圧力をかけましたが、、、
担当の営業がかなり頼りない人なので不安が増しました。
回答ありがとうございました。

お礼日時:2015/07/13 00:58

No.2です。


ようやくPCの前に座りました(笑)。

順に説明いたします。

>建て替えの時には近隣住民、私道持ち主の承諾は必要ないそうです。

建築基準法第43条第1項ただし書許可では、このようなケースの場合に先行して「協定」という約束を当事者間で締結させます。
この理由は、単なる空地が今後空地ではなく宅地などに化けて違反建築が生じてしまうのを避けるため、「担保」を取る意味合い。
なので、すでに協定が結ばれていれば、あらためての同意(再協定)などは不要です。
許可申請の際に、その協定書の写し(コピー)を添付させます。
そもそも行政(ここでは特定行政庁)側でも協定書の原本を持っている場合がほとんどなので、許可申請をしようとする申請者が情報公開制度などで写しをもらうことになります。

私が懸念したのは、この協定、つまり約束事が未来永劫担保されるとは限らない、ってこと。
だって実際に破談を何例も見てきていますので。
空地の地権者は複数ですか。
今後、その地権者が亡くなり相続で他の人間に所有権や抵当権が移ったとしましょうか。
その権利者のうち、一人でも
「俺はこんな約束守る気は無い。」
と言ったらオシマイだということですよ。
協定の同意は100%。
一人欠けてもダメです。

この権利が○暴さんに渡ったらどうします?
通行の承諾をするかわりに1件の申請につき300万よこせ、とかネ。

>私道の変更、廃止についても不可との事です。

ノンノン、勘違い。
ここで言うのは、建築基準法第45条のこと。
これは第42条中の「建築基準法の道路」に限っての制限。

大変な勘違いがあります。
あなたは質問で、
「前面道路」
という言葉を使っている。
43ただしは「単なる空地」であって、建築基準法の「道路」では無いんですよ。
「道路」という言葉は使えないんです。
「空地」または「通路」。
この場合には厳密に言葉を使い分けます。

私道の変更または廃止の制限で対象になるのは、通常
・42条1項2号(開発行為による道路)
・42条1項3号(昔からある道)
・42条1項5号(位置指定道路)
・42条2項道路(昔からある4m未満の道で特定行政庁が指定したもの)
あたりです。
ただし書の空地は変更や廃止の制限の対象ではないんですよ。
繰り返すけど、道路ではないんです。

>障害物等による通行妨害は法律違反で行政より指導が入ります。

はっきり言います。
警察行政でも建築行政でも民時間のトラブルには介入いたしません。
仮にこれが建築基準法の道路だったとしましょうか。
第44条で道路内の建築制限があります。
道路内に建物や工作物を作るのは禁止なので、この場合建築行政である特定行政庁が介入し、違反があれば是正の指導をします。
でも、繰り返すけど「道路」じゃないんですよ。
ただの共有名義での土地。
建築の世界では「私道」という言葉さえ誤解を招くために使いません。
たとえ空地の地目が「公衆用道路」であっても意味は無い。
空地の中に塀を作ろうが、杭を打ち込もうが、耕運機で田んぼにしようが、行政は何も言いません。

言うとしたら、
「あ、空地の担保が守られていませんね。
協定は無くなったことでよろしいですか?」
くらいですよ。
援助含め介入は一切いたしません。

だって、そうでしょ。
民事のトラブルって、双方に言い分があるんです。
空地(通路)の所有者が自分の土地を自分の自由に使うことを行政がダメとは言えるわけがない。
行政側が、
「あなた方は協定って騒いで自分の利益しか考えていないけど、相続でもらった方をごらんなさい。
自分の土地であっても自由に使えない。
こんな約束は破棄して、好きにさせてあげなさい。
そもそも憲法では財産の保証を定めているのに違憲でしょ。」
なんて相手側をかばってきたらどうします?

>通行権と言う法律が適用されます。

これは確かにありますね。
でもこれを主張するのに実際は裁判沙汰になりますよ。
判決が出るまでの手間や費用をどうします?
だれが負担しますか?

それと通行権だけでは建物は建てられない。
通行権を確保したからといって、43条ただし書の許可にはなんらプラスにならない。

>通行による有償、無償かは私道持ち主の承諾書を元に民事になるのでそこは役所の管轄が外れます。
>しかし、無償で通行している既成事実が有れば法律で無償になるとの事です。
>管轄の行政によって違いがあるのかもしれないですね。

申し訳ないけど、あなたの尋ね方が間違っているか、相手から聞いた答えを勘違いしたか、窓口で応対した職員がアホだったか、のどれか。
あらためて。
通行権含め行政は民事に介入をしません。
行政による違いではなく、判断そのものをしないんですよ。
担当者が私見で意見を言うこともあるかもしれないけど、あくまでも私見、と断ったうえでしか話さない。
一般ピープル相手にこんな思い込みをさせる回答をしたとしたら、とんでもない。

それとネ。
その「ただし書空地」にインフラは埋設されていませんか?
たとえば、これから下水道・ガス・水道などを取りだすために掘削は必要ありませんか?
普通は掘削する際に土地の所有者の承諾が必要ですよ。
業者は承諾が取れなければ掘れませんので。

再度。
あなたの質問へ。
①への回答。
43ただし書許可申請に添付する書類と限ってならコピーでOKです。
住宅ローンについては融資する側とお話しください。

②への回答。
重要事項説明で何を話したか、あるいは書面に何と記載がされているか、です。
融資の条件は機関ごとに違うので、それに関しては説明などしないはずです。
あくまでも建築基準法第43条の接道義務を満たしていない袋地、原則は再建築は不可、だけど許可申請の可能性があり将来も建て替えの希望が残されている、ということ。

勘違いしないよう。
43条ただし書の許可を受けたからといって、今後も過去の許可を担保に必ず許可が受けられる、つまり再建築などができると思ったら大間違い。
ただし書は、あくまでも「そのときだけの救済措置」なんですよ。
接道不良の宅地だと知っていて購入すれば、今後は救済の必要は無いわけです。
救済が延々と続けば不良宅地でも土地の価値が上がって利益が出ちゃいますよね。
みんなわかっていますから、だから将来の転売が厳しいんですよ。
安く買う場合、あとは建て替えなどせずに売却もしないで朽ち果てるまで住むパターンが多い。
特定行政庁でも、本当は許可などしたくはない。
だって法律本来の趣旨を逸脱して、許可という例外規定で建てさせるわけです。
接道不良、法律に適合しない建物をやたらと増やしたくはないんですよ。
建て替えができなくなれば、ホッ、とするわけです。

あらためて権利者から何の承諾をもらうのかわかりませんが、普通は「ゼニ」です。
承諾や同意には必ずお金を要求されます。
私の経験で一番高かったのは、現在の貨幣価値で1名につき500万ほど。
いくらまでなら、誰が立て替えて、出せるか。
6名合計で数百万だと、かえって高くつきませんか?

③への回答。
淡々とローンを返済すればいいだけです。
機関は担保の価値があまり無いとわかったうえで融資していますので、機関側の心配は無用。

最後に。
販売側の営業妨害をするつもりも、あなたを不安におとしいれるつもりもございません。
私の経験と法律の解釈、すなわち事実だけをお答えしましたので、あとの判断はお任せいたします。
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この回答へのお礼

詳しく回答ありがとうございます。
契約をした時の無知な自分に後悔しています。
契約時にローンが不利になる可能性がある。
再建築の可能性はわからない。
通行切削等承諾書の効力に対しての不安定さ等
前面空地が但し書きに対しての不利が分かっていれば間違いなく契約はしていなかったでしょう。
しかし、すでに手付金を支払い売買契約書には契約解除は20%の違約金が発生すると書いてあります。
家族に迷惑をかけない為に今必死に解決策を勉強していますが万全な解決策が見当たりません。
安心して暮らせるいい解決策はありますか?
もし意見を頂けるのであれば、万全ではなくても解決への糸口だけでも教えて頂ければ助かります。
丁寧な回答本当にありがとうございます。

お礼日時:2015/07/04 02:17

今は携帯からの書き込みなんで長い回答が書けないけど、私が実際に対応した事例ね。


43但しの場合、基本は通路部分と隣接地の権利者の同意が必要。
同意はもちろん実印で印鑑証明付き。

ある日、うち一人が
「俺は止めた」
の一声。

但し書許可を行う特定行政庁は、この言葉だけで約束つまり協定が成り立たず空地の担保が取れないと判断し以降許可は行わない。
承諾書は原本でもコピーでも関係ないんですよ。
いつ相手の気が変わるかわかったもんじゃない。

この意味わかります?
行政庁は民事間の約束事の破談による後始末なんて興味はない。
以降、確認処分は行わない、つまり再建築などはできないので、宅地としての価値は無いんですよ。

おまけに通行の制限食らったらどうします?
入り口をブロック塀で閉鎖するなんて普通にあるし。
転売なんてできませんよ。
タダでももらう人間はいない。

基本は袋地では家が建てられない、日常生活は営めないんですよ。
道路から建物への出入りさえできないんだから。
高々3割程度の安さで飛び付くのが、安物買いの何とやら。
重要事項説明はおそらく問題は無いはず。
法律に疎い側の問題です。

契約をしたからには違約金などどのようなペナルティがあるのかわからない。
安易に解約しなさい、とも言いづらいけどね。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
ご指摘の件を役所の建築指導課に確認してまいりました。
建て替えの時には近隣住民、私道持ち主の承諾は必要ないそうです。
私道の変更、廃止についても不可との事です。
障害物等による通行妨害は法律違反で行政より指導が入ります。
通行権と言う法律が適用されます。
通行による有償、無償かは私道持ち主の承諾書を元に民事になるのでそこは役所の管轄が外れます。
しかし、無償で通行している既成事実が有れば法律で無償になるとの事です。
管轄の行政によって違いがあるのかもしれないですね。
他にも指摘がありましたらお願いします。

お礼日時:2015/07/03 17:00

以前に承諾はしているが改めて承諾書と印鑑証明は出せないとの事でした。



43条但し書き・・・態々買わないのが良いよ  
しかも、当初と話し違うんじゃ問題あり! 
ごまかして何とかしたとしてトラブルは無いとしても建物を売る時条件ありじゃ安いよ 


不動産屋だって そのくらい判ってるハズです。
銀行の人に遠まわしで言われなかった? 
住宅ローン担当は詳しいから教えて貰うといいよ 

いくらでもまともな土地あります。
土地を買う時は  公道路 > 位置指定道路  隣接してないと
施工中は私道でいいけどね基本開発業者名義、完成後ちゃん道路は市に移管が前提
4m以上の幅員で位置指定道路じゃないとダメね


不動産屋が当初本当に知らないで悪意が無い場合でも不動産屋が悪い
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

買うときに近隣相場より3割程安いので売るときに安いのはある程度許容しようかと思います。

また、手付け解除して買わない場合違約金は発生すると思いますが違約金を発生させずにキャンセル出来る方法はありますか?
建て売り住宅の建設中に購入契約したので間取り等は業者が決めたものですが、内装設備等は私が決めました。
間もなく完成です。

前面通路は幅4.9mですが、長さが50m程あり旋回場所が無いので位置指定は難しいと思います。

出来れば買う前提として解決法やトラブルを未然に防ぐ方法があればご教授頂ければ助かります。

よろしくお願いします。

お礼日時:2015/07/03 07:58

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Q43条道路沿いの土地の価値について

購入を考えている土地が43条但し書き道路にしか接しておらず、自分的には気に入っているのですが、
知人や親からは「43条道路沿いはそのエリアの相場より4割下がるから高すぎる!」
「43条道路沿いは売りにくいし、安くしか売れない!」「やめておいたほうがいい!」と言われています。
本当に43条但し書き道路沿いの土地は、周囲の公道沿いの土地の相場より4割ほど下がるものなのでしょうか?

購入予定の土地は50坪で1500万円。
そのあたりの相場は35万円なので、本来であれば1750万円になるので割安な感じを受けていますが、
その4割減となると・・・・1050万円となり、相場よりはるかに高い物件を買うことになってしまいます・・・・。

諸条件により一概に言えないとは思いますが、土地関係に詳しい方がいらっしゃればお教えください。

Aベストアンサー

どう見てもこれは道路だろうというものが、法42条の道路に該当しないケースをずいぶんと見てきましたので、役所で調べて法43条の但し書きに該当するというのであれば、そうなのでしょう。そうであっても、合法的に建築は出来るわけですから、私は、そう大きな問題ではないと思います。相談されている敷地がどこにあるか分りませんが、横浜市などでは、包括処理といって、建築審査会に一括処理するシステムがあり提出図面、書類も2部で済む簡単さです。そうでないと、十何部かの図面に色塗りして、申請図面作成は、手間かかります。でも、この敷地が、気に入って、周辺相場より地価が安ければいいんじゃないですか。申請の手間が余計にかかるといっても、数万円の出費です。

Q位置指定道路と43条但し書き道路

新築一戸建て(建売)購入で悩んでいます。
同様の事例が見つからなかったので、ご質問させて頂きます。

土地は私道沿いにあり、当該土地の先は突き当たりとなっております。
公道から15m(当該土地の間口1.78mまで)は位置指定道路が接しており、その先は43条但し書き道路となります。
位置指定道路に間口1.78mしか接しておらず、建築が不可能な土地なので、今回は43条但し書きの確認を取り、
それを持って建築確認を得ている為、今回は建築が可能だそうです。

-------
   | 43 |
   | 条 |
   | 道 |--------------
   | 路 |       |
   |  | 当該土地  |
   |-----|       |
   |   |-------------
   | 位 |
   | 置 |
   | 指 |
   | 定 |
   | 道 |
   | 路 |
   |   |
   |   |
------ ---------------
公道
---------------------------
シリーズ物の建売物件を扱っている業者が建築を行っており、他の物件はすでに建築し、通常の建売の状態となっていますが、
今回の土地に限っては売買契約後に建築を始めるとの事です。(当該物件は同シリーズです。)
建築に関しての許可協定書はすでに住民の方達より取得済みであるという事です。

私道に関しては幅員4mあるのですが、突き当たりであるという事と、転回スペースも無い為、公道移管する事は出来ないと考えます。

駅から近く日当たりも良く、同じシリーズの建売の物件も見学させて頂き大変気にいっておるのですが、今後何十年後かに建て替えが
出来るのかという事を不安に思ってしまいます。
仲介業者からは今回受けている43条の但し書きがあるので、法律が大きく変わらない限りは建て替えも可能という返事をもらっていますが、
心配です。
基本的には一度受けた43条但し書きの条件は無くなったりはしないのでしょうか?

また、このシリーズに関しては外部保障機関(JIO)の10年保障が付いているという事ですので、JIOのHPを閲覧した所、フラット35の
証明書の発行も可能という事でしたので、フラット35も利用可能かどうか仲介業者に確認した所、仲介業者より以下の回答がありました。
「通常は証明書発行可能ですが、証明書を発行する場合は、建築確認を取る前に手続きをしなければならず、今回は既に証明書の発行は
行わない方向で建築確認を行ってしまっておりますので、発行は不可能です。」
という回答でした。
これは本当なのでしょうか?

どうぞよろしくお願い致します。

新築一戸建て(建売)購入で悩んでいます。
同様の事例が見つからなかったので、ご質問させて頂きます。

土地は私道沿いにあり、当該土地の先は突き当たりとなっております。
公道から15m(当該土地の間口1.78mまで)は位置指定道路が接しており、その先は43条但し書き道路となります。
位置指定道路に間口1.78mしか接しておらず、建築が不可能な土地なので、今回は43条但し書きの確認を取り、
それを持って建築確認を得ている為、今回は建築が可能だそうです。

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Aベストアンサー

 但し書きの許可を受けて建築した建物が存在する限りでは有効ですが、その建物を取り壊しまた新たに再建築する場合には、また許可の手続きが必要です。ここで注意しないといけないのは、前の建物のときが認められたから、今回も認められるとは限らないことです。
 法律上、建物はその敷地が幅4M以上の建築基準法上の道路に2M以上接していなければ建築することができません。ただ、これを字義通りに実行すると、建築基準法上の道路に接しないところには一切建物が建てられなくなり、日本中が大混乱になり経済・社会に与える影響が大であることから、救済規定として但し書きがもうけられたのであって、厳密な意味でいえば、43条但し書き道路は純粋な建築基準法上の道路ではありません。そのため、物件価値や担保価値がそうでないところと比べて著しく落ちるため、住宅ローンや売却時にひどく苦労することになると思います。
 また、こういう物件に限って駅近などのそれさえ除けば、わりと条件のよいところに若干割安な価格で売り出されたりすることが結構あるため、住宅探し初心者は結構引っかります。

Q建基法43条申請の料金について

ここでよいか確信がないのですがお分かりになる方おられたら教えていただけますようお願いします。

住宅用に購入を希望する土地が市街化調整区域に見つかりました。
その不動産屋からこの土地は「既存宅地」に該当するけど既存宅地の証明を取っていないから建築基準法43条の申請をしないといけないといわれました。
その不動産屋にそのことについていくつか聞いたのですが理解できなかったので分かる方おられたら教えてください。

(1)43条の申請を行政書士さんかハウスメーカーさんにやってもらうとき大体で結構なのですが役所の手数料、行政書士さんの手数料はだいたいおいくらぐらいでしょうか?自治体や行政書士さんによってちがうと思いますので大体で結構です。

(2)その43条の申請はいつのタイミングで行うものでしょうか?
売買決済時?建築確認申請時?でしょうか?

宜しくお願いします。

Aベストアンサー

43条というのは都市計画法ですね。
申請は行政書士でもやりますが、
大抵は測量事務所がやることが多いです。
というのは、測量していない場合が多いためです。
行政書士は登記のときに依頼します。
金額は10万円~15万円くらいでしょうか。
(土地の規模や元の地主さん、農地転用が必要かどうかによっても変ります)
売買前に確実に申請して許可がおりるかわからない場合は(農転がらみの場合など)先に既存宅確認をもらってから購入なさったらいかがでしょうか。
確認申請はずっと後のことになります。
(先に既存宅確認がなければ申請できません)

Q43条但書きの重要事項説明書の書き方

重説の書き方を教えてください。
43条但書きの物件なのですが
43条但書きでの空地は基準法上の道路ではないため
公道でもなく私道でもないと言うことになりますが
但書きによる私有地負担部分が存在します。
この場合は重説の「私道に関する負担等に関する事項」の欄は
該当なしで斜線を引いておけばいいのでしょうか?
私道ではないためこの欄に負担面積を書くのもおかしいのではないかと思っています。
43但しの内容は当然謳います。

Aベストアンサー

要は買主が43条但書きに対し、正確な理解が出来れば良いわけで、別紙を用いたり図面を添付しての説明が望ましいでしょう。
私道負担・・・に関しては、記載の必要は無いでしょう。これって時代錯誤の項目だと思います。
道路持ち分に対して対価を支払う取引なんて今時ほとんどありませんよね?持ち分などは取引対象物件で列記するわけですから・・・・
基本的に正しい理解が出来る内容であることが求められ、それが満たされていれば多少の記載方法の相違などは万一、監督課へ通報されても、問題にはなりません。
建蔽率、容積率などと合わせて、建築可能な建築物の構造や種類と階層、延べ床面積、建築確認上算入できる敷地面積など調査の上、すべて記載された方が後々問題になる事は無いかと思います。
経験上、買主からクレームが来るのは再建築時や確認行為の申請時などです。(時間経過とともに説明内容を買主は忘れてしまっている)
余計なことまで書いてすみません。

Q協定道路とは

土地を探し始めて半年経ちます。正直素人には難しいです。
概ね良いのだけれど、ちょっとネックがあるなぁと思う土地は、すぐには売れず値下がりしたりして「値下がりしたし買い時か?でも売れ残っているのってやっぱりあまりいい物件ではない?」などと迷っているうちに売れてしまい、後からちょっと悔やんだりしています(夫婦そろって優柔不断です)。

今、また迷っている土地があります。その辺の相場より価格も安いし。ただ、ちょっと気になるのは協定道路部分が20平米あることです。隣の元地主さんの駐車場の都合らしいのです(現在、土地の所有者はデベロッパー)。
もし、元地主さんが現在の家を建て替えれば駐車場はそこに作る必要もなく(元地主さんの家は角地で別の所に駐車場を作れる)、協定道路にする必要もなくなると思うのです。

もし元地主さんの次の世代になったり、元地主さんが更地にして土地を売るときには協定道路の協定を解除してもらえるものなのでしょうか?

○協定道路部分を所有するメリット
・協定道路部分を建ぺい率容積率に組み込める
○デメリット
・共有で使っているのに固定資産税は我が家が払う
・ゆったりした駐車場のスペースを確保したいが、協定道路部分は自由に使えないので、駐車場スペース確保の為に家の形がいびつになりそう。

土地を探し始めて半年経ちます。正直素人には難しいです。
概ね良いのだけれど、ちょっとネックがあるなぁと思う土地は、すぐには売れず値下がりしたりして「値下がりしたし買い時か?でも売れ残っているのってやっぱりあまりいい物件ではない?」などと迷っているうちに売れてしまい、後からちょっと悔やんだりしています(夫婦そろって優柔不断です)。

今、また迷っている土地があります。その辺の相場より価格も安いし。ただ、ちょっと気になるのは協定道路部分が20平米あることです。隣の元地主さんの駐...続きを読む

Aベストアンサー

>4.2メートルの公道があり、その延長線上に協定道路(幅4.2メートル、長さ約5.5メートル)があります。
>左に検討している土地(協定道路に約5.5メートル接している)、右に元地主さんの駐車場の入り口があります。

ということはもし協定道路がなくなると、御質問者の土地は4.2mの公道にそのまま接続するけど元地主さんの土地が道路に接することの出来ない土地になるわけですね。
ちなみに協定道路の先は行き止まりで、影響あるのはその元地主さんの土地だけなんですよね?

その場合は協定道路を廃止するには単に元地主さんが承諾すれば可能なようですね。

通常協定道路(正確には協定通路と言った方がよい)は建築基準法による建物を建築する敷地の接道条件を満たさないときに、それを満たすようにするために作ります。

ご質問の場合元地主さんの建物は別に協定道路は必要ないので、ご質問者の土地に家を建てるときに協定道路にしたのだと思います。
単に公道に接した敷地とすると、もちろん元地主さんが駐車場を使えなくなるので何らかの法的に道路としての形にしたかったのでしょう。で、通常はこれは位置指定道路にします。
そうすると、位置指定道路にしてしまえば道路の廃止は簡単に出来ないし元地主さんの承諾が必要になり、また道路は非課税になるメリットもあるのですけど、そうすると今度はそれを建ぺい率などに入れることが出来ません。
そこで単なる通路にしたいという思惑があって、協定通路という形にしたのでしょう。

この場合には敷地の固定資産税が取られてしまうのはいたし方ありませんね。その代わり建築の規制がその分ゆるくなるのですから。

まあ平たく言えば土地の貸し出しですよね。無償の。
多分元地主さんが売るときにつけた条件なんでしょうね。その分土地価格は安かったはずです。

で、将来的に廃止できるのかという話ですけど、元地主さんの意向次第ですね。こればかりは。

>4.2メートルの公道があり、その延長線上に協定道路(幅4.2メートル、長さ約5.5メートル)があります。
>左に検討している土地(協定道路に約5.5メートル接している)、右に元地主さんの駐車場の入り口があります。

ということはもし協定道路がなくなると、御質問者の土地は4.2mの公道にそのまま接続するけど元地主さんの土地が道路に接することの出来ない土地になるわけですね。
ちなみに協定道路の先は行き止まりで、影響あるのはその元地主さんの土地だけなんですよね?

その場合は協定道路を廃止...続きを読む

Q私道負担つきの住宅のデメリットは何ですか?

戸建て住宅購入を考えている者です。
検索すると、私道がある私道負担付きの住宅をよく目にします。
これは何かデメリットがあるのでしょうか??
別に私道分のお金を払う必要があるわけでもないと思いますし・・。
お教えください。

Aベストアンサー

私道負担とはいえ現地の状況や形状によって異なります。
購入を予定されている物件の現地や資料を拝見していませんので
一概には言えませんが・・

一般的に私道負担というものは、読んで字の通り
「負担付の土地ですから、土地の購入者はその負担も引き継いでください」
という意味を持ちます。

負担=デメリットとして起こりうる問題として

1,売買対象の土地面積に私道部分が含まれていることがあります。
  この部分を売買代金(土地代として)に含めるかどうかは売主次第です。

2,位置指定道路等に認定されていれば固定資産税は減免されますが
  状況によっては、宅地と同等の固定資産税を払う必要があります。

3,購入後は私道部分も当然に貴方の名義となりますが
  私道である以上はその部分に建物や塀を建てたり
  花壇を作ったり、自動車の駐車場として利用することができません。
  もちろん他者の通行を妨げることもできません。
  経年劣化や地震などにより道路や側溝が凹んだり穴が空いた場合
  貴方(もしくは他の共有者と共同で)が修繕費用を負担しなければなりません。

4,私道部分について、周辺住人の方と共有だった場合
  今現在はご近所で話し合いのもと道路の使用や管理について
  マナーやルールを取り決めることも可能だと思います。
  しかし、将来子供の代になったり、第三者に土地建物及び私道部分を
  売却された場合、それら新たな方々がマナーやルールを必ずしも
  守ってくれるとは限りません。

5,将来、家の建て替えや増築の際、または火災等により家が焼失し
  再建築する際に私道所有者全員の同意が必要となるかもしれません。

このあたり、「将来にもしかしたら起こりうる問題」について
売主さん、仲介業者さんにしっかりとお聞きになり
場合によっては、各取り決めを書面で提出してもらう等してから
ご購入なさったほうが良いかもしれません。

私道負担とはいえ現地の状況や形状によって異なります。
購入を予定されている物件の現地や資料を拝見していませんので
一概には言えませんが・・

一般的に私道負担というものは、読んで字の通り
「負担付の土地ですから、土地の購入者はその負担も引き継いでください」
という意味を持ちます。

負担=デメリットとして起こりうる問題として

1,売買対象の土地面積に私道部分が含まれていることがあります。
  この部分を売買代金(土地代として)に含めるかどうかは売主次第です。

2,位置...続きを読む

Q私道 アスファルト舗装工事の概算費用

4x20mの私道は現在上下水道工事終了済の小石交じりの土です。
ここをアスファルト舗装工事をする場合の工事費用を教えてください。

わずかな傾斜のこの道路は浸透式のアスファルトを敷くことを前提条件としています。わずか2軒分で利用する行き止まりの私道で、交通量は1日数回のため、最も安い仕様にてお願いするつもりです。

実際に私道をアスファルト化された方でしたら、
漠然と 「 ○○平米いくら 」 のみを記載していただいても構いません。
よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

ご存じかとも思いますが、施工規模が小さくなると単価も上がります。

私道とはいえ、おそらくは路盤工からレベル(高さ)をきちんと押えることが必要になると思います。
また、この工程を荒くやるとタイヤの「ワダチ」が出来やすくなったりしますので、後々の見栄えも
気にした方がよいと考えます。

状況がよくわかりませんが、約80m2分
工程:鋤取、床付、砕石路盤工(厚200mm)、アスファルト舗装(厚50mm+50mm)としたら、
おおよそ、11000円/m2くらいかな。(材工共)
交渉で、工法などにより下がる要素は十分にあると思います。
900m2くらいあると残土処分までやっても3300円/m2くらいで上がります。
実際、材料費の他にフィニッシャー、ローラーなど舗装用の機材の損料も見ないといけない。

建設会社を経由せずに、近辺の道路工事会社に聞くことをお勧めします。
役所の工事をよくこなす会社がいいです。

Q解決方法はあるか。土地購入、但書き道路について

建築基準法43条「但書き道路」(他人の所有地)を通らないと、自分の土地に入れない物件の購入を考えています。この道路の持ち主は名の通った不動産会社です。この道路に接している家は全部で(自分を入れて)2件です。ここを通ることと建築をすることに許可(了解)は取れています。同意書を交わしてあります(同意書の内容は第三者に譲渡しても継承されます。また、立会人として市議会議員の押印もあります)。このような但書き道路がある土地の購入自体、あまり勧められるものではないとは思いますが、将来的にもめ事を避けるために、やれる措置はありますか?同意書の効力は法的に確かなものでしょうか?できれば解決し、土地を購入できればと思っています。素人考えでは、この但書き道路を敷地として購入するしか方法はないのかなと思っています。このような場合、どこに相談するのかいいか、ということも教えていただけると助かります。弁護士でしょうか?大きな金額の買い物なので慎重にすすめたいと思います。どうぞアドバイスよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

No.2です。解決策というよりも、ちょっとだけ個人的意見を書かせてください。

確かにこの土地の購入はリスクが高いのは事実です。法改正により再建築不可になった家が現在でも五万とあるように、No.6の回答通り、将来に渡ってその家が再建築可能か誰も担保してくれません。

ただ、私は直ぐに諦めると言うのはいかがなものかと思います。要は現在の法律に沿って安全な土地に変えてしまえば、これはかなりお買い得物件となるはずです。もちろん知識も行動力もないのであれば諦めるしかありませんが、私は仕事柄こうした欠陥物件を優良物件にして売る事を商売にしているので、何も直ぐに諦めなくてもと思いがあります。

通行地役権もその一つですが、これは民法上の話(通行の担保)で、建築基準法とは関係の無い話(再建築可能の担保)なので、隣地の通路部分の購入を目指すのが良いと思います。敷地延長(いわゆる旗竿地)になりますが、資産価値はぐっと高くなります。問題は売ってくれるかどうかという点と、価値が上がるのだからと、高い金額を吹っ掛けられる事ですが、そこからは交渉術と言う事になりますね。

我々なら公道に面した土地も購入し、分筆しなおしてしまうのですがね…。

No.2です。解決策というよりも、ちょっとだけ個人的意見を書かせてください。

確かにこの土地の購入はリスクが高いのは事実です。法改正により再建築不可になった家が現在でも五万とあるように、No.6の回答通り、将来に渡ってその家が再建築可能か誰も担保してくれません。

ただ、私は直ぐに諦めると言うのはいかがなものかと思います。要は現在の法律に沿って安全な土地に変えてしまえば、これはかなりお買い得物件となるはずです。もちろん知識も行動力もないのであれば諦めるしかありませんが、私は仕事柄こ...続きを読む

Q建築基準法第43条ただし書きの改正について

建築基準法第43条ただし書きについて、今回改正され、これが建築基準法第43条2項1号と2号に
なったように思われます。
ただこの改正の内容がわかりません(特に43条2項1号)。
敷地の接道義務の例外だと思うのですが、この第43条2項1号2号につき、その内容をわかりやすく教えて下さい。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>43条1項ただし書きの内容が43条2項2号に移り、また新たに43条2項1号の規定が設けられたのです。

見解の相違です。国会ではつぎのような議案でした。ただし書きが「移った」のではなく「削除」でした。

「第四十三条第一項ただし書を削り、同条第二項を次のように改める。」

Q通路状敷地の利用協定書の効力について

他の質問もさせていただいておりますが、旗竿地の購入を考えています。
http://oshiete.goo.ne.jp/qa/6908944.html

旗竿地で2項道路に対し、竿地で1.5m幅で接道しております。
竿地は他の方の通路状土地を含めて全体で4m幅です。
今回はお隣さんの土地をお借りして、申請することで建築できるそうです。

購入にあたり協定書を作成いただきました。
・Aさんの土地を建築確認用の敷地として利用可能とすることを承諾する
・互いに通行や掘削を許可
・塀などを設け、通行を妨げない。
・私が第三者に売却時には、協定書は引き継がれる。
といったことが書いてあります。

最後の引き継がれるというのがあれば、私が将来売却時に、2m以上の接道並みに評価があがるでしょうか?
反対にお隣さんが売却した場合には、どうなってしまうのでしょうか?

どうかご回答よろしくお願いします。

Aベストアンサー

長期にわたる法的効力の低い約束事の書面です。
ちゃんとするなら行政書士に見てもらい公正証書にしたらいかがですか。
1の方の言う通り、Aの方の死亡、相続、売買、譲渡でいくらでも効力を失う内容と思われます。

売却時に評価は上がりません。
融資時も銀行の評価は所有権の有無と接道条件ですので、簡単には通りません。

評価を上げたければ法的にその幅を位置指定道路として許可をとるほうが良いと思いますが、できれば0.5m巾高くても買い受けることが評価もあがり一番だと思われます。
買い受けて半分所有権があっても塀を設けないなどの隣人との協定をつくるのは利便性が上がると思いますのでよいと思います。


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