築20年超の中古戸建てを自宅兼事務所として個人事業が購入(ローン)する場合の税務・経費などについて

こんばんは

築20年を超えている1400万ほどの物件を購入を検討しています。
住宅ローン減税の対象にはなりません。フラット35または銀行の住宅ローンを検討しています。

事業で使用する割合は、25%程度になると見込んでいます。
この状況で、どのように処理するのがスマートでしょうか？

1400万×25%=350万を自己資金として出して、残りをローンで融資を受けて、350万円分は資産(？)として扱って、減価償却するのでしょうか？ちょっと調べてみたのですが、複雑でよくわかりません。

20年を超えていると、減価償却できないのでしょうか？でも事業用として確実に25%は使うわけで、350万円が経費にならないとなんだか納得感はありません。

ちなみに1400万円は土地と建物の総額です。不動産屋さんの話によると販売価格は4000万ほどだったらしいですが、そこは不動産屋さんの話なので信憑性は高くなく、(仕様も何も今とは違うという条件は置いといて)現在同ランクの物件が売られたとしたら高くても3000万くらいだろうと私は見ています。固定資産税は6.5万円だそうです。

現在は購入予定物件より少し狭い賃貸住宅で、事業割合30%で経費計上しています。

No.1 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2015/10/12 21:17

＞350万を自己資金として出して、残りをローンで融資を受けて…

現金かローンかは、減価償却するしないとは関係ありません。

＞350万円分は資産(？)として扱って、減価償却するのでしょうか…

按分率 25% という設定に間違いがなければ、25% 分は減価償却することになります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm

＞20年を超えていると、減価償却できないのでしょうか…

そもそもどんな建物、法定耐用年数が何年の建物を買うの？

まあいずれにしても、中古資産を取得した場合は、新築時の耐用年数そのままではなく、新たに耐用年数を見積もって償却することになります。

5ページ下のほう
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …

＞ちなみに1400万円は土地と建物の総額です…

土地は減価償却するものではありませんから、集合住宅でないかぎり、土地と建物は分けて値段を出してもらわないといけません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

ありがとうございます。
減価償却するのにローンか現金かは関係ないとのことですが、そもそも住宅ローンやフラット35で借りた部分を減価償却するところに問題があるように思っていたのですが、そうではないのですね。

事業用として経費計上できる部分に住宅ローンを借りられるとなると朗報です。

家は木造二階建てです。あとは耐用年数をどのように算出するか、ということになりそうですね。タックスアンサーを見ても、具体的な算出方法というものが乗っていないので、電話で聞いてみようと思います。

お礼日時：2015/10/13 07:24

No.2 回答者： hata。79 回答日時： 2015/10/12 21:39

土地建物購入代金の総額のうち、建物に対応する価格が減価償却資産になります。

ここで、現金で購入したかローンで購入したかは「無関係」です。

建物のうち「事業用に使用してる部分」が事業経費になります。
建物価格が１、０００万円だとして、その減価償却費に対して、建物のうちどれだけを事業用に使用してるかの「按分率」をかけて減価償却費に計上します。

4部屋あるが1部屋を事業用にしてるというなら、按分率は２５％だというわけです。
固定資産税も同様に按分率をかけて、事業経費にしていきます。

減価償却費の計算において「耐用年数」は重要な要素です。
中古住宅ですと耐用年数が比較的短いので、経費にできる額も多くなるでしょう。
このあたりは詳しくは「中古住宅を事業用資産とするばあいの耐用年数」で検索なさってください。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
こちらも、事業用として使う部分に住宅ローン／フラット35を使うことに問題がないということですね。安心しました。

耐用年数の具体的な算出方法がわからないのでタックスアンサーに聞いてみます。最低でも、木造住宅20年×0.2の4年ということにはなる気がします。

お礼日時：2015/10/13 07:26