建売住宅と注文住宅って・・・？　注文住宅の方が高い？　同じ条件でも？

Question

建売住宅の見学会なるものに、初めて出かけました。
なにも予備知識ないので、本当にわからないことばかりです。
で・・・

建売住宅の見学会の、その家がある場所には住みたいわけではないので
営業の方に、建物はこんな感じでいいのだけど、場所が他のところがいいのですが
と聞いたところ、それは可能ということでした。
土地探しもやれますよとのこと。
このように、土地を探してもらって、建物を建ててもらうのを注文住宅というのでしょうか？
注文住宅は、建売より高いと聞いています。

今回の見学した建売住宅が、例えば　土地800万円　建物1200万円だとします。合計2000万円。
一方、土地探してもらって、土地800万円　建物見学会で見たもの建物を希望するのだから、同じ
価格のはず、1200万円、　合計2000万円。
と、同じ金額になるのでしょうか？
それとも、建売の場合より、なんだかんだと諸経費が掛かり、同じ土地代、建物代のはずだった
としても、結果は高くなるのでしょうか？

phj · Accepted Answer

建築業界の端くれです。

建売住宅というのは、建物を建てて新築の住宅を土地付きで売ることです。注文住宅は「住宅だけを専用に設計して売ることです」土地は関係ありません。そこを誤解するとえらいことになります。

同じ場所に同じ建物を建てるとして、建売と注文住宅では値段が違います。建売は良くも悪くも安く作るために安い材料や安くする手抜き（違法ではない）をしているのですが、まったく同じ住宅（手抜き無しで材質同じ）でも注文住宅のほうが高くなります。

なぜかというと、建売住宅は年間を通して住宅を建てるために、材料も年間分オーダーしているし、職人も年間で確保しているからです。その分安くなりますし、職人も予定を立てて動くので人件費に無駄がでません。
注文住宅だと、そのメーカーや工務店が手配できる職人に、今月はあそこ、来月はまだ決まってない、という不安定な予定しか出せませんし、材料などもひとつひとつオーダーに合わせて注文することになります。

ですから、まったく同じ建物を建てるにしても建売と注文住宅では金額が変わってくるのです。

また、注文住宅は「建物を建てるだけ」と書きました。土地は別に手配するのです。たとえば地主さんで「息子が結婚したから母屋の横に新居を作る」というなら、土地の手配は要りません。

そうではなく「建売か注文住宅か」という選択をする場合には、不動産屋に入ってもらって土地を探してもらうことになります。土地を探す不動産屋と建物をたてるメーカーや工務店は全く別のものです（系列で「教えて不動産」と「教えて建設」と両方やっていることはあります）

ですので、基本的に注文住宅というのは「土地の手配は別」と考えます。

でもこの二つしかニーズがないと、ちょっと困ります。たとえば場所はどこでもいいので、安く建売を買いたい、でも仕事の都合で少しだけ修正してほしい、というようなニーズがたくさんあるからです。

で、こういうのが不動産屋のいう「それは可能ということ」です。基本的にいくつかパターンがあります。
・希望の場所で建売住宅の計画があることを調べてもらって建売計画がスタートしたらすぐに予約する。（行政に造成計画などを出したら、手付を置きます）
・どこの建売でもいいから、作る前に予約して設計を少しだけ変更してもらう（住宅の建築申請の前に予約して希望を入れたモノを作ってもらいます）
・土地を探してもらって、注文住宅のメーカーも紹介してもらう

逆に住宅展示場などに行って、ハウスメーカーを決めてしまう方法もあります。たとえばスエーデンハウスのような独特な洋風建築が良ければ、メーカーを決めてしまって、そのメーカーの系列の不動産屋に土地を探してもらうこともできます。

ただし、これらの方法は「いつ決まるかもわからないし、土地の形や大きさが決まらないと住宅の設計ができない」という問題があるため、非常に時間がかかりますし、費用もすごくかかります。

建売で住宅の間取りなどはいいけど、場所が嫌、なら希望の場所に強い建売不動産を見つけてそこで探してもらうのがいいと思います。いろいろ調べてみると、だんだんわかってきます。

家も今は家を買いましたが、2年近く探し続け（うちは建売希望で、場所が限定的だった）、ポッと出物があって購入できました。

T9218 · Answer

建設土地がおありなら住宅展示場へ各メーカーが展示しておるのでメーカーの選択も出来ます。分譲住宅をお考えであればネット.チラシ.売り出し路上旗.等の現地を数多く見学する事ですね。土地は整地されたものと現状渡しと差は出ます。

something2013 · Answer

残念ながら、「建売住宅」と「土地を探して、同じ建物を建てる」は、同じになりません。

「建売住宅」とは、「土地付き住宅」の事です。

例にあるように、土地８００万、建物１２００万で、「建売住宅」が、２０００万だとします。

しかし、これは飽くまで建前で、その土地は、業者が、４００万で、畑を購入し、２００万で造成他をして、
土地として売るなら、８００万の価値がある、と言う意味です。
ここで、業者の利益は、売れば２００万です。

一方、建物は、適正な利益を含めば、１３００万になります。
しかし、それなら、土地と合計して、２１００万になってしまいます。

こういう時、業者は、土地の２００万の利益の内、１００万を吐き出して、「建売」の売値を２０００万にします。

２０００万なら買い手が付く、との読みですし、住宅本体の利益を合計すれば、何とかやっていける、と言う事になります。

土地を別に探すと、造成した土地に比べると、利益は殆どありません。

この為、１２００万では、利益どころか、赤字になります。

業者の出来る値段は、１３００万が限度でしょうし、本当は、１４００万（土地の利益分を含む）が欲しい位でしょう。

これが、「建売住宅」の仕組みの一つです。

勿論、今回用いた比率は架空のもので、いい加減ですが、理屈は、大体合っているように思います。

勿論、他の方が指摘されている、規格化の利点も発揮されますが、それだけでは、
安くするにしても、限度が有ります。

mofl · Answer

建て売り。
作る職人の顔が見えますか？
パワービルダーや元請けの顔は見えるけど、実際の下請け、って、どこの会社か職人は誰か、なんてわからないでしょ。
入ったばかりの素人同然のおにーちゃん達が練習してるんですよ。
失敗を重ね、ベテランになっていくんです。

注文住宅。
工務店は元請けでしょ？
つまり顔です。
失敗したら次に客は付きません。
建て売りで失敗を重ねベテランになった職人が仕事をします。

確かに開発など街区全体を一気に建てあげる場合、基本設計を使い回せるし、同じ材料を大量発注できるから、コストダウンが期待できる。
質も大幅ダウンなのは素人でも比較して見ればわかる。

あと、モデルルームで使うって、わざわざ中古住宅にしたいの？
例：
特定行政庁で閲覧させるのは、建築計画概要書だけですよね。
違反建築への対処でも、確認申請での図書は絶対に見せない。
何でかわかる？
間取りを含め、個人の住宅の中って最大のプライバシーなんです。
中を他人に見せるなんて、普通はあり得ない。
見ればロックの位置や構造がわかる。
住み始めて、強盗さんが訪問したら、侵入するルート、居住者を監禁する押し入れ、脱出するルート、いざとなれば包丁などの武器を現地調達、、、

盗人さんには美味しい現場です。

zircon3 · Answer

建売は一般的に同じ工務店やハウスメーカーが何軒かまとめて建てます。同じ場所に並んで建てるのではない場合もです。
また、間取りにも一定の制約があったりします。
なので建材などもまとめて手配するので1軒だけ注文の間取りで建てるより原価を低く出来る利点があります。

なお、ご自身で土地の手配をして建てた家をモデルルームにする件ですが、難しいでしょう。
突然、とある場所にモデルルームを建てても集客に結び付けるのは難しいからです。
駅前や大きなショッピングセンターの隣といった立地でしたら別かもしれませんが、「土地探しも含めてお願いしたい。そして、建てた後は一定期間お宅のモデルルームにする代わりに安くして欲しい」という交渉をしてみる価値があるかそうかは。。。(^^;

バクさん · Answer

注文住宅は、自分でこんな家が建てたいという希望を形にしていくもの。

建売住宅は、すでに出来上がった家をみて自分がそこで暮らせるかを判断して購入するもの。

建売はできあがってしまっているので、材質をみたり間取りを変更したりはできないですが、注文住宅は耐震の補強をしたり、間取り収納などの機能を充実させられるのように自分の希望をいれていけるところが魅力だと思います。

たしかに注文住宅は、土地はさておき建物にお金をかけたらいくらでもかけられます。でも間取りだけはこうして欲しいとか、お風呂やキッチンはこんな機能が絶対欲しいとかどうしても欲しいところをきめて、あとはローコストにすると安くなるというところもあります。

建売住宅は、できあがっているので自分が使うときをイメージしやすいですが、値段だけで選んでしまうと、地盤が悪かったり安普請だったりすると困るのでそこは調べた方がいいと思います。

追記の方ですが、土地を探してもらって、これこれの建物を建ててくださいといったら注文住宅になります。

建売住宅の中には、一応建物のプランは決めてあるけれどまだ建てていない状態で売り出されているものもあって（建築条件つきとかかかれていることが多いです。）こういったものは壁紙の色が選べたりとか収納を追加するとかができます。

マイホームをもったら結構長く住むと思うので、時間があるなら建売住宅もみて、注文住宅の見積もりもみてどっちが向いてるかくらべてみるといいと思います。

注文住宅をどんな風に建てたか参考に、よかったらご覧ください。http://chuumonjuutaku.net/

sdown8466 · Answer

補足読みました。

あくまで注文住宅のカテゴリーになります。
なぜなら、住宅メーカーが土地やデザインを自由に選んで建てるわけではなく、ご質問者様の希望価格の土地に希望通り（今回の質問ですと見学会で見た建売と似た建物）を注文して建ててもらうからです。

また、住宅を注文する顧客側からモデルルームとして公開してもいいといった提案はほぼ断られます。
その手の提案を受け入れる→口コミサイトに安く建てる裏技として書き込みされる→それを読んだ人から「モデルルームにしてやるから安くしてほしい」「モデルルームにしてもいいから下グレードの値段で上グレードのキッチンを入れて」など無茶なことを言ってくる顧客が少なからず出てくる。といったリスクが生まれるからです。

第一、モデルルームを作るならメーカーがイチオシの建材を使って建てたいものです。

sdown8466 · Answer

>土地を探してもらって、建物を建ててもらうのを注文住宅というのでしょうか？
注文住宅になります。

価格が同じ800万の土地だとしても、土地の形状、地盤の緩さ、選んだ地域ごとの建築条件の違いなどが出てきます。

建売の場合その建築物を建てたときには販売していて採用できた建具が、ご質問者様が建てたいと思ったときにはモデルチェンジしていて、採用できないないなんてこともあります。

また、建売の場合はモデルルームとして公開することでハウスメーカーが広告利用利用することを前提として、安く販売していることもあります。

ですので、あくまで建売と（同じような）建物が建てられるだけで、全くおなじ建物は建たない、価格も高くなってしまう可能性があります。

建売住宅と注文住宅って・・・？ 注文住宅の方が高い？ 同じ条件でも？

建築業界の端くれです。

建設土地がおありなら住宅展示場へ各メーカーが展示しておるのでメーカーの選択も出来ます。

残念ながら、「建売住宅」と「土地を探して、同じ建物を建てる」は、同じになりません。

建て売り。

建売は一般的に同じ工務店やハウスメーカーが何軒かまとめて建てます。

注文住宅は、自分でこんな家が建てたいという希望を形にしていくもの。

補足読みました。

>土地を探してもらって、建物を建ててもらうのを注文住宅というのでしょうか？

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