ローンの開始時期について

Question

今まで主に建て売りを見てきていたためローンの開始時期のことはそれほど気にかけていなかったのですが、建築条件付き土地でいいものがあったのでその場合のローンについて質問させて下さい。

仲介業者に『フリープランの土地なら建物引き渡し後にローン開始』と言うことまでは聞きました。
この土地は土地だけでの販売も相談にのってくれる為、施工会社を自分たちで探すことも考えはじめました。

この場合、素人の考えでは　土地を買う→家を建てる　と言う順番になりますから、土地を買った時点で土地代だけのローンが始まってしまうのかな？？と思っています。

もしフリープランのときのように受け渡し後ローン開始にできるのならいいのですが、現在賃貸に住んでいるため、家ができるまでに家賃とは別に土地のローンを払って行くには負担が大き過ぎるので、もしそうなら施工会社を替えるのは諦めようと思います。

今まで注文住宅の『ち』の字も考えていなかった為、基本的なことかもしれませんが全く知識がありません。ゆっくり勉強ができればいいのですが、この物件、この提案が出てきたのが突然だったため、とりあえず知っている人に聞こうと思い質問しました。
宜しくお願いします。

ponsuke04 · Accepted Answer

■詳しくは金融機関に聞かなくてはならないのですが、大筋の段取りは下記のようです。ちょっと考え違いをしていらっしゃるようですから、よくお読みください。

■まず、土地の先行取得に関しては住宅ローンは使えません。土地だけ先に買って、後で家建築の施工会社を探して自由に「注文住宅」を建築することは誰もが望むことなのです。けれども、そうできないのは理由があります。

■つまり、家を建てる前に土地を取得するためには、原則的に、(1)住宅ローンではない金利の高いローン一時的な「つなぎローン」を使って購入する、(2)ローンなしの自己資金で購入する、の２つの方法しかありません。なぜなら、住宅ローンは家を建てるためのローンであり、土地を取得するローンではないからです。土地代金の支払いは登記と同時に一括支払いですから、土地の取得とともにつなぎローンの返済が始まります。

■家建築（の契約）が始まると住宅ローンが組めることになりますから、土地代を含めてローンを組むことはできます。家が完成し、引渡し（家の登記）が済んだ時点で住宅ローン分のお金をもらえますから、そのお金で土地を購入したつなぎローンも返済するのです。通常、土地の担保設定などの問題があるのでつなぎローンと住宅ローンは同じ金融機関にすることがほとんどです。

■このようにご説明すると、土地を先行取得することが簡単に見えますが、つなぎローンで土地取得の全額を借りることはできませんし、家建築契約までの時間が経てば経つほど金利額も増えます。

■現実的にはかなりの自己資金が無ければ土地の先行取得は無理な場合がほとんどなのです。つまり、土地の取得のためにつなぎローンを利用する場合は、土地の取得のため大部分の自己資金があって、わずかな不足分を借りる、程度の計画の場合なのです。

■金利など無駄になる金額を考えると、土地の先行取得は、土地取得のための資金のほとんどを既に貯金している、という人しかできない、とういのが現実なのです。

■具体的に書きますと、2000万円の土地を購入して2000万円の家を建てるとします。自己資金が1800万円とすると、200万円を「つなぎローン」で借りて、家建築契約の際に、土地のローンと合わせて住宅ローンを2200万円借りる、そして200万円のつなぎローンを返して、住宅ローンが残る。という段取りです。

けれども、最初から資金の無い場合、土地取得のための2000万円をつなぎローンで借りられるかというと、それはできません。土地代金のうち何割かしか借りられないからです。

■上記のように資金が十分にあって土地の先行取得をできる人が少ないので、家建築については条件の劣る「建築条件付」や「建売」を買わざるをえないのです。

■残念ながら、文面から推察しますと、土地の先行取得ができる資金計画ではないような気がします。

ご理解できましたか？

ponsuke04 · Answer

■No.1です。ご質問にお答えします。「建築条件付き土地の場合、仲介業者に支払う仲介手数料は土地＋建物の値段ではなく、土地だけにかかってくる」というのは本当です。建売の仲介手数料は「土地＋建物」ですので、仲介手数料だけからみると建築条件付土地のほうが安くなります。

■けれども、実際には建売業者が形だけ“建築条件付土地”として売り出して建築条件ということで建てる自社の家は実質間取りやデザインに融通のきかない「建売」ということがとても多いのです。そのような業者は家の建築契約をする際に「建売住宅として土地と建物の同時契約してください」ということを言い出し、仲介料も建売と同じく「土地＋建物」を請求することがほとんどです。建築条件付土地には「本物」と「みせかけ」がありますので注意してください。比率は３対７くらいで「みせかけ」が多いのが現状です。

■また注意すべき点で「月々の返済額が現在の家賃と同じくらいに収まる予算で見ています」という文がありますが、これがくせものなのです。

■例えば、家の価格3000万円を金利2.0％、35年返済で借りたとします。月々の返済は約10万円となります。「家賃10万円を支払うより住宅ローンを組んで家を建てたほうが得」と誰もが考えます。ところが！

■35年滞り無く返済できればこれは問題ありません。けれども10年後にリストラや何かで給料が減って返済ができなくなったとします。10年間に返済している金額は12×10×10＝1200万円ですね。けれども、2000万円35年間のローンでは返済の総額は利子を含めると4200万円ほどですので、10年間でやっと利子を返済しただけということになり、自分の財産としての家に支払っているわけではないのです。その時点では返済不能となれば家を手放すわけですが、家は購入価格の3000万円では売れません。10年の中古住宅として2500万円で売れたとしますと、差し引き500万円の借金が残るわけです。

■10年間家賃10万円の借家に住んでいれば、家賃の支払いは1200万円で同じですが、その時点でリストラにあっても、借金ができるわけではありません。この点が最も大きな違いなのです。

■つまり、将来の収入が保証されている方であれば、家賃と同じ額のローンを組んで家を建てればよいのです。けれども、収入が減るリスクのある方は上記の理由で住宅ローンを組むことは更なるリスク（家も手放し、借金も残る）をかかえることになるのです。

■このリスクを理解せずに金利が安いことで「家賃と同じだから」と住宅ローンを組み家を建て、結局自己破産するケースが出始めています。

■住宅ローンを組むということは目先の支払い額ではありません。将来設計です。当然「結局、家を建てられない人」がいます。現在の30歳前後の方の60-70％は自分の稼いだお金だけでは、どのようにローンを組んでも「家は維持できない（ローンを完済できない）」と考えられています。

walkingdic · Answer

>自己資金が少ない上、
そうですか、それだと土地決済の時点で難しいかもしれませんね。

>家を買ってローンを組んだ方がだいぶ安くなるため
これは本当にそうなのかきちんと考えた方がよいですよ。
検討する場合に家賃と比較すべき金額の算出は厳密にはややこしいのですが、簡単には、

・金利を少なくとも３％程度に見積もった毎月のローン支払額
・固定資産税～物件価格の０．６％の１／１２の金額程度
・維持修繕費用約１．５万

の合計が毎月の家賃とおなじく永久に続くと見て下さい。
（建物は古くなると建て替えが必要なため、建て替えを考えると永久に続きます）

walkingdic · Answer

金融機関によりやり方は異なりますが、基本的にはその土地に住宅を建てることが前提であるため、土地に対して融資を受ける場合、

１）住宅建築の見積もりが必要（確定でなくてもよい）
２）土地決済から建築までの期間が限定される（おおむね１０ヶ月以内程度）
３）土地に対する融資は万一建築してもらえなかった場合を考え、土地売買価格よりはかなり低めにする
　　大雑把には土地売買価格の６～７割程度とみるのが妥当です。（つまり３～４割は自己資金）

となります。ローンの携帯としてはつなぎ融資の形をとるところ、住宅ローンを２分割して融資実行するところなど色々です。
また返済開始についてもケースバイケースです。土地分について直ぐに返済が始まる場合もあるし、猶予される場合もあります。

もちろん土地代金を現金決済する場合には全く問題ありません。

なんにしても土地融資を受ける場合は２番の制約があるため、あまりのんびりは出来ません。審査申し込み時から２～４ヶ月以内程度には工事請負契約締結まで行かないとなりませんから。

あと注意点としては注文住宅では自己資金が多めに必要になるケースが多いです。更に言うと建築士に依頼して設計・監修をお願いする場合には、特に自己資金が多めに必要になります。

ご質問の場合はどうなんでしょう。土地融資分の支払が難しいということは自己資金が少なめとも取れますので（自己資金があればそれで支払うことが出来る）、そういう場合は難しいです。

ローンの開始時期について

■詳しくは金融機関に聞かなくてはならないのですが、大筋の段取りは下記のようです。

■No.1です。

>自己資金が少ない上、

金融機関によりやり方は異なりますが、基本的にはその土地に住宅を建てることが前提であるため、土地に対して融資を受ける場合、

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